Cơ hội mới của thị trường nhà ở dưỡng lão Việt Nam giữa làn sóng già hóa dân số

Tốc độ già hóa dân số đang đẩy thị trường bất động sản Việt Nam đến gần hơn với một phân khúc đặc thù nhưng đầy tiềm năng: nhà ở và dịch vụ dành cho người cao tuổi. Dù đang trong giai đoạn khởi đầu, bất động sản dưỡng lão được dự báo sẽ trở thành điểm sáng nếu vượt qua được rào cản pháp lý, nhận thức xã hội và nguồn lực đầu tư.

Tiềm năng tăng trưởng lớn nhưng vẫn bị bỏ ngỏ

Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ già hóa dân số nhanh nhất châu Á. Theo Cục Thống kê, đến năm 2038, cứ 5 người dân sẽ có một người trên 60 tuổi. Dự báo của Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA) cho thấy tỷ lệ người cao tuổi sẽ vượt 25% vào năm 2050. Đáng chú ý, mức sinh tại Việt Nam đang xuống thấp kỷ lục chỉ còn 1,91 con/phụ nữ vào năm 2024, mức thấp nhất từ trước tới nay và theo xu hướng khó phục hồi.

Sự chuyển dịch dân số này đặt ra nhu cầu ngày càng lớn về không gian sống chuyên biệt cho người già, nơi kết hợp giữa an cư, nghỉ dưỡng và chăm sóc y tế. Trong khi đó, thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam vẫn trong tình trạng "vườn chưa ai khai phá", trái ngược với xu thế phát triển mạnh mẽ tại các quốc gia như Nhật Bản hay Singapore.

“Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam hiện vẫn còn sơ khai và kém phát triển; phần lớn sản phẩm chỉ dừng ở mức cơ bản hoặc mang tính từ thiện. Tuy nhiên, các mô hình cao cấp như Phương Đông Asahi Nursing Home tại Hà Nội đã cho thấy tiềm năng rõ rệt cho phân khúc an dưỡng chất lượng cao,” ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định.

Báo cáo của Savills dự đoán quy mô thị trường chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam sẽ tăng từ 2,3 tỷ USD năm 2024 lên 3,6 tỷ USD vào năm 2032, tương đương tốc độ tăng trưởng bình quân 5,81%/năm. Không chỉ là nhà ở hay trung tâm dưỡng lão, các mô hình như wellness retreat (nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe) hay nhà ở tích hợp y tế cũng đang dần được quan tâm, khi người Việt ngày càng chú trọng tới sức khỏe tinh thần, lối sống bền vững và sự độc lập khi về già.

Tại cấp độ khu vực, báo cáo “Savills Prospects: Asia Pacific 2025” ước tính châu Á - Thái Bình Dương sẽ có hơn 1,3 tỷ người trên 60 tuổi vào năm 2050. Đây là cơ sở để các quốc gia trong khu vực, trong đó có Việt Nam, phát triển mạnh phân khúc “senior living”. Với lợi thế chi phí sinh hoạt thấp, tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số trung lưu tăng cao, Việt Nam được nhìn nhận là thị trường tiềm năng cho các mô hình như assisted living, co-housing, hay khu nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc y tế.

“Những mô hình như assisted living, co-housing hoặc khu nghỉ dưỡng kết hợp y tế sẽ là xu hướng tất yếu trong 5–10 năm tới,” ông Neil nói thêm.

Những rào cản khiến thị trường chưa bứt phá

Mặc dù có dư địa phát triển lớn, bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam vẫn chưa thể bứt phá thành một phân khúc chính thức. Thách thức lớn nhất nằm ở hành lang pháp lý, khi thiếu quy định riêng và cơ chế ưu đãi rõ ràng cho loại hình này.

“Các doanh nghiệp gặp khó khăn do quy trình cấp phép phức tạp, thiếu ưu đãi thuế, trong khi nhận thức của người dân về mô hình nhà ở độc lập cho người cao tuổi còn hạn chế,” ông Neil chia sẻ.

Bên cạnh đó, hạ tầng y tế và giao thông chưa đồng bộ, nhân lực chăm sóc thiếu hụt, đặc biệt là các vị trí điều dưỡng có chuyên môn cao. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp e dè khi muốn đầu tư bài bản vào phân khúc an dưỡng, dù nhận thức được tiềm năng trong dài hạn.

Một rào cản khác không thể bỏ qua là yếu tố văn hóa. Truyền thống sống chung nhiều thế hệ vẫn phổ biến tại Việt Nam, khiến đa phần người cao tuổi chọn ở cùng con cháu, thay vì chuyển sang các mô hình sống độc lập. Dù vậy, theo xu hướng hiện đại, khi thế hệ trẻ bận rộn hơn và đề cao sự riêng tư, nhu cầu về không gian sống an toàn, được chăm sóc chu đáo và có cộng đồng đồng trang lứa đang gia tăng.

Để mở khóa tiềm năng thị trường, ông Neil đề xuất: “Chính phủ có thể áp dụng ưu đãi thuế, hỗ trợ tiếp cận quỹ đất và rút ngắn quy trình phê duyệt cho các dự án an dưỡng, đồng thời mở rộng chương trình nhà ở xã hội dành riêng cho người cao tuổi, gắn với hệ thống y tế và dịch vụ công.”

Bên cạnh chính sách, việc thúc đẩy hợp tác công – tư và đầu tư vào đào tạo nguồn nhân lực chuyên sâu trong lĩnh vực chăm sóc người già sẽ là yếu tố nền tảng để hình thành một hệ sinh thái phát triển bền vững. Mô hình bất động sản dưỡng lão, nếu phát triển đúng hướng, không chỉ mang lại lợi nhuận mà còn góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội trong dài hạn.

“Nếu có khung pháp lý rõ ràng và chính sách khuyến khích hợp lý, bất động sản dưỡng lão có thể trở thành một loại hình tài sản mới vừa sinh lợi, vừa mang ý nghĩa xã hội,” ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Với tầng lớp trung lưu ngày càng lớn và mức sống nâng cao, người Việt đã bắt đầu quan tâm đến chất lượng sống sau tuổi nghỉ hưu, nơi họ có thể được chăm sóc, sống độc lập và kết nối cộng đồng. Việt Nam đang ở thời điểm hiếm có để định hình một thị trường mới, nơi bất động sản không chỉ phục vụ nhu cầu “an cư” mà còn là nền tảng cho cuộc sống khỏe mạnh và trọn vẹn hơn khi về già.

Lê Phong