Đằng sau những cú bắt tay ngầm trên thị trường địa ốc

Từ đầu năm 2025 đến nay, dù không quá ồn ào, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang âm thầm diễn ra một làn sóng chuyển nhượng dự án, mua bán cổ phần và hợp tác chiến lược giữa các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Khối ngoại tích cực hoạt động trên thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những ngày đầu tháng 5 tiếp tục ghi nhận những chuyển động đáng chú ý từ khối nhà đầu tư nước ngoài, với cả xu hướng mở rộng đầu tư và rút lui chiến lược, phản ánh sự linh hoạt và tính toán dài hạn trong kế hoạch phát triển của các tập đoàn quốc tế tại thị trường đang lên như Việt Nam.

Một trong những điểm nhấn nổi bật là việc CapitaLand Development (CLD) – công ty thành viên của Tập đoàn CapitaLand (Singapore), chính thức ký kết hợp tác chiến lược với Công ty cổ phần Vinhomes để triển khai dự án thấp tầng The Fullton tại tỉnh Hưng Yên. Đây là dự án có tổng mức đầu tư lên tới 800 triệu USD, đánh dấu bước tiến lớn trong chiến lược mở rộng danh mục phát triển bất động sản nhà ở tại Việt Nam của CLD.

Dự án The Fullton có tổng quy mô 25 ha, được phát triển thành hai giai đoạn. Giai đoạn 1 triển khai trên diện tích 12 ha với 342 căn nhà thấp tầng, dự kiến hoàn thiện và bàn giao vào năm 2026. Giai đoạn 2 gồm khoảng 350 căn còn lại trên diện tích 13 ha, dự kiến hoàn tất vào năm 2027. Đây là dự án thấp tầng đầu tiên của CLD tại thị trường phía Bắc, mở ra hướng phát triển mới cho doanh nghiệp này ngoài các đô thị lớn như TP.HCM.

Ông Tan Wee Hsien, Tổng giám đốc CLD Việt Nam và quốc tế, nhấn mạnh: “Việt Nam tiếp tục là một trong ba thị trường trọng điểm của CapitaLand Development, bên cạnh Singapore và Trung Quốc. Dự án The Fullton không chỉ là cột mốc hợp tác chiến lược với Vinhomes, mà còn là bước đi chiến lược giúp CLD hiện thực hóa mục tiêu phát triển 30.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng tại Việt Nam đến năm 2029.”

Đáng chú ý, ông Tan cũng tiết lộ kế hoạch tăng gấp đôi lượng vốn đầu tư vào Việt Nam trong vòng 5 năm tới, tận dụng sự kết hợp giữa kinh nghiệm thị trường và quỹ đất lớn của Vinhomes với năng lực thiết kế, phát triển, vận hành của CLD để chiếm lĩnh thị phần ngày càng cạnh tranh.

Ngược lại với xu hướng mở rộng của CLD, Tập đoàn Keppel (Singapore) lại có động thái tái cơ cấu danh mục đầu tư bằng việc thoái toàn bộ 42% cổ phần tại Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc, chủ đầu tư dự án quy mô lớn Palm City tại TP. Thủ Đức, TP.HCM. Thương vụ chuyển nhượng mang về cho Keppel khoảng 2.612 tỷ đồng, tương đương 104 triệu USD.

Bên nhận chuyển nhượng là Công ty cổ phần Gateway Thủ Thiêm, một thành viên của Hướng Việt Holding – tập đoàn đầu tư đa ngành đang mở rộng mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản, tài chính, năng lượng tái tạo và dịch vụ tiện ích. Gateway Thủ Thiêm từng ghi dấu ấn với các dự án cao cấp như The Hallmark – tòa nhà văn phòng hạng A+ tại Khu đô thị Thủ Thiêm và khu phức hợp cao cấp The Metropole Thủ Thiêm.

Theo ông Louis Lim, Tổng giám đốc bộ phận bất động sản của Keppel, việc thoái vốn khỏi Palm City nằm trong kế hoạch chiến lược nhằm thu hồi từ 10 - 12 tỷ đô la Singapore (tương đương khoảng 7,4 - 8,9 tỷ USD) từ các tài sản hiện có cho đến cuối năm 2026, để tái đầu tư vào các lĩnh vực có hiệu suất cao hơn hoặc phù hợp hơn với định hướng phát triển mới.

Hai động thái trái chiều nói trên – một bên mở rộng, một bên thu hẹp – đã phản ánh rõ nét bức tranh đa dạng và linh hoạt của dòng vốn ngoại tại Việt Nam. Trong bối cảnh nền kinh tế đang từng bước phục hồi và thị trường bất động sản dần ổn định trở lại, Việt Nam vẫn được xem là “miếng bánh tiềm năng” thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên, thay vì đầu tư dàn trải, các tập đoàn lớn đang hướng đến chiến lược chọn lọc và tối ưu danh mục đầu tư, đặt nền tảng cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn.

Tái cơ cấu tài sản trong doanh nghiệp nội địa

Trong khối doanh nghiệp nội, xu hướng tái cơ cấu tài sản đang diễn ra mạnh mẽ và đa dạng. Tại Bình Dương, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã quay lại với dự án Astral City (nay đổi tên thành La Pura) sau khi từng chuyển nhượng dự án này cho Công ty Cổ phần Danh Khôi Holdings vào năm 2022, thu về hơn 3.350 tỷ đồng.

Lãnh đạo Phát Đạt từng cho biết, việc chuyển nhượng dự án Astral City là bước đi chiến lược nhằm tái cơ cấu doanh nghiệp, vượt qua giai đoạn khó khăn và chuẩn bị cho bước phát triển tiếp theo. Song song đó, công ty cũng lựa chọn thu hẹp quy mô hoạt động ở mức hợp lý nhằm tối ưu chi phí vận hành.

Đến cuối năm 2023, Central và VPBank cùng Danh Khôi đã đồng loạt tái khởi động dự án. Tổng mức đầu tư lúc này được công bố gần 6.700 tỷ đồng, gồm hai phân kỳ Astral City 1 (19.278 m²) và Astral City 2 (18.066 m²). Dự án dự kiến cung cấp khoảng 5.000 căn hộ cao cấp ra thị trường sau khi hoàn thành.

Hiện tại, Công ty Cổ phần Kinh doanh và Dịch vụ Bất động sản Realty Holdings là đơn vị phát triển dự án La Pura. Vào giữa tháng 4 vừa qua, Realty Holdings phối hợp cùng Central tổ chức lễ khởi động dự án, và chỉ sau hai ngày, đã ký kết với nhiều đối tác, chính thức giới thiệu hơn 2.400 căn hộ ra thị trường. Dự kiến, dự án sẽ bàn giao nhà trong giai đoạn 2027 - 2028.

Một doanh nghiệp lớn khác là Novaland cũng đang tiến hành nhiều hoạt động chuyển nhượng tài sản. Tháng 2 vừa qua, tập đoàn này đã hoàn tất chuyển nhượng 19% vốn tại Công ty TNHH Thành phố Aqua – chủ đầu tư phân kỳ đầu tiên của dự án Aqua City (hơn 100 ha) thuộc đại đô thị Aqua City quy mô hơn 1.000 ha tại Biên Hòa, Đồng Nai.

Sau thương vụ, tỷ lệ sở hữu của Novaland tại Công ty Thành phố Aqua giảm từ gần 70% xuống còn 51%, với giá trị chuyển nhượng đạt 973 tỷ đồng. Phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá trị ghi sổ được Novaland ghi nhận vào lợi nhuận sau thuế.

Ngoài dự án Aqua City, trong quý vừa qua, Novaland cũng đã chuyển nhượng hơn 7,635% vốn tại Công ty TNHH Địa ốc No Va Mỹ Đình, đồng thời giảm tỷ lệ sở hữu tại nhiều công ty liên quan như Công ty Bất động sản Đỉnh Phát, Công ty 350, Công ty CQ89 và Công ty Thạnh Mỹ Lợi, với tổng giá trị chuyển nhượng hơn 1.641 tỷ đồng.

Novaland hiện đang trong quá trình tái cơ cấu nợ, bao gồm việc hoán đổi tài sản như cổ phần, vốn góp, bất động sản với các đối tác. Việc giảm tỷ lệ sở hữu tại các công ty thành viên cũng nằm trong kế hoạch tái cấu trúc này, bởi phần lớn các phân kỳ dự án đã được thế chấp tại ngân hàng nhằm bảo đảm nghĩa vụ thanh toán của Novaland và các công ty liên quan.

Tập đoàn cho biết trong kế hoạch thanh lý tài sản từ năm 2024 với tổng giá trị lên tới 26.542 tỷ đồng, Novaland đã thành công bán hai tài sản thu về 8.059 tỷ đồng. Đồng thời, tập đoàn đã ký các hợp đồng nguyên tắc bán 7 tài sản với tổng giá trị 7.433 tỷ đồng, ký biên bản ghi nhớ bán 5 tài sản trị giá 6.682 tỷ đồng, và nhận được thư đề nghị không ràng buộc từ người mua cho 3 tài sản với tổng giá trị 2.603 tỷ đồng.

Ở một diễn biến khác, Tập đoàn Nam Long, theo chia sẻ của ông Lucas Loh – Tổng Giám đốc, đang thực hiện chuyển nhượng phần vốn góp tương ứng 15,1% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai cho đối tác.

Quá trình chuyển nhượng đang trong giai đoạn hoàn tất và sẽ được công bố chi tiết khi kết thúc. Đồng thời, Nam Long vẫn tích cực tìm kiếm quỹ đất mới, tự tin sẽ bổ sung thêm quỹ đất vào danh mục đầu tư năm 2025.

Quang Anh