Kết quả kinh doanh quý III/2026 cho thấy sự phân hóa giữa các doanh nghiệp bất động sản. Trong khi một số đơn vị ghi nhận lợi nhuận lớn nhờ bàn giao dự án, nhiều doanh nghiệp chịu sức ép từ doanh thu suy giảm và chi phí gia tăng. Bức tranh này đặt ra yêu cầu đánh giá sức khỏe tài chính sâu hơn những con số lãi, lỗ.
Khoảng cách lớn trên bảng lợi nhuận
Novaland ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất quý III/2026 hơn 5.120 tỷ đồng, tăng 204% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế hơn 1.102 tỷ đồng. Hoạt động bàn giao tại Aqua City, Victoria Village, Sunrise Riverside cùng các khoản chuyển nhượng đóng góp vào kết quả này.
Ở chiều ngược lại, Bluemarq Group ghi nhận lợi nhuận sau thuế 3,2 tỷ đồng, giảm 98%. An Gia lãi 15,3 tỷ đồng, giảm 85,9%. Phát Đạt có lợi nhuận thuần kinh doanh tăng nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ còn 13,7 tỷ đồng do ảnh hưởng của chi phí và thuế. Quốc Cường Gia Lai, Thuduc House cùng báo lỗ.
Khoảng cách giữa các kết quả trên cho thấy không thể dùng một vài doanh nghiệp có lợi nhuận tăng để đại diện cho toàn bộ thị trường. Ngay trong cùng một ngành, thời điểm hoàn thành dự án, cơ cấu sản phẩm và phương thức huy động vốn có thể tạo ra những diễn biến rất khác nhau.
Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, doanh thu thường gắn với thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận từ việc bàn giao sản phẩm. Quá trình đầu tư có thể kéo dài nhiều năm, nhưng doanh thu và lợi nhuận lại tập trung vào một số kỳ. Vì vậy, một quý tăng trưởng cao cần được đặt trong tiến độ chung của dự án và kết quả nhiều kỳ để đánh giá khả năng duy trì.
Điều tương tự cũng cần được xem xét khi doanh nghiệp có lợi nhuận giảm. Nếu nguyên nhân chủ yếu đến từ lịch bàn giao, mức giảm trong một quý chưa đủ phản ánh toàn bộ triển vọng kinh doanh. Tuy nhiên, nếu doanh thu suy yếu kéo dài, trong khi chi phí duy trì bộ máy và chi phí vốn tiếp tục phát sinh, sức ép sẽ tích tụ vào những kỳ tiếp theo.
Đáng chú ý, lợi nhuận cuối cùng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài hoạt động bán hàng. Một khoản chi phí phát sinh, nghĩa vụ thuế hoặc biến động thu nhập tài chính có thể làm thay đổi đáng kể kết quả. Do đó, việc đọc báo cáo tài chính cần đi từ doanh thu đến lợi nhuận gộp, chi phí tài chính, chi phí quản lý và các khoản thu nhập khác, thay vì chỉ dừng ở mức lãi sau thuế.
Cách tiếp cận này giúp phân biệt doanh nghiệp cải thiện nhờ bán hàng hiệu quả với doanh nghiệp được hỗ trợ bởi một giao dịch riêng lẻ. Cả hai đều có thể ghi nhận lợi nhuận, nhưng khả năng lặp lại kết quả trong tương lai sẽ khác nhau.
Kết quả kinh doanh quý III/2026 cho thấy sự phân hóa giữa các doanh nghiệp bất động sản.
Dòng tiền quyết định khả năng đi tiếp
Đối với bất động sản, có lợi nhuận và có đủ tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính là hai vấn đề cần được xem xét đồng thời. Doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu nhưng chưa thu đủ tiền, trong khi vẫn phải thanh toán cho nhà thầu, chi trả lãi vay và bố trí vốn hoàn thiện dự án.
Bởi vậy, báo cáo lưu chuyển tiền tệ có vai trò quan trọng trong việc đánh giá sức khỏe doanh nghiệp. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cần được đối chiếu với lợi nhuận, đồng thời xem xét biến động các khoản phải thu, hàng tồn kho và khoản tiền khách hàng trả trước.
Nếu lợi nhuận tăng nhưng tiền chưa thu được, câu hỏi cần đặt ra là thời hạn thanh toán ra sao, khả năng thu hồi thế nào và doanh nghiệp có đủ nguồn lực chờ dòng tiền về hay không. Ngược lại, việc thu được tiền từ khách hàng cũng cần gắn với trách nhiệm tiếp tục xây dựng, bàn giao và hoàn thiện các cam kết tại dự án.
Hàng tồn kho bất động sản cũng cần được phân tích theo từng nhóm. Một dự án đang thi công đúng tiến độ có đặc điểm khác với dự án chưa thể triển khai hoặc sản phẩm đã hoàn thành nhưng tiêu thụ chậm. Cùng được phản ánh trong tài sản, khả năng chuyển thành tiền của các khoản mục này có thể chênh lệch lớn.
Áp lực càng rõ khi lịch thu tiền và lịch trả nợ không khớp nhau. Một dự án có triển vọng về dài hạn vẫn có thể tạo sức ép thanh khoản nếu nghĩa vụ thanh toán đến trước thời điểm doanh nghiệp thu được tiền bán hàng. Vì thế, cơ cấu kỳ hạn nợ cần được đánh giá cùng tiến độ dự án, thay vì chỉ so sánh tổng nợ với quy mô tài sản.
Từ góc độ quản trị, lựa chọn dự án để tập trung nguồn lực trở thành quyết định quan trọng. Phân bổ vốn dàn trải có thể khiến nhiều công trình cùng thiếu nguồn lực hoàn thành, kéo dài thời gian chờ bàn giao và thu tiền. Ưu tiên những dự án có điều kiện triển khai rõ ràng, tiến độ khả thi và đầu ra phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.
Chính sách bán hàng cũng cần được tính toán trên khả năng chi trả thực tế của khách hàng. Ưu đãi ban đầu có thể hỗ trợ quyết định mua, nhưng tổng giá trị thanh toán, lịch trả tiền và nghĩa vụ vay mới quyết định người mua có thể theo đuổi giao dịch đến cùng hay không.
Với người mua nhà, báo cáo lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ là một phần thông tin cần tham khảo. Pháp lý, tiến độ xây dựng, điều kiện bàn giao và nội dung hợp đồng vẫn cần được kiểm tra đối với từng dự án cụ thể. Quy mô lợi nhuận của doanh nghiệp không thay thế cho việc đánh giá khả năng thực hiện những cam kết với khách hàng.
Sự phân hóa kết quả kinh doanh vì vậy cần được nhìn qua cả chất lượng lợi nhuận lẫn khả năng chuyển tài sản thành tiền. Doanh nghiệp tạo được nguồn thu ổn định, kiểm soát lịch trả nợ và duy trì tiến độ dự án sẽ có nền tảng chủ động hơn cho các kỳ kinh doanh tiếp theo.
Bình Minh