ĐBQH băn khoăn về quy định phải có quyền sử dụng đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại

Thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại hội trường Quốc hội, nhiều ĐBQH cho rằng, quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 122 về việc muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác là không cần thiết vì không mang lại lợi ích công cộng nào.

Quy định cụ thể về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Trong buổi làm việc đầu tiên của Kỳ họp bất thường thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội thảo luận về một số nội dung mới hoặc còn có nhiều ý kiến khác nhau của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, trên cơ sở nghiên cứu, thảo luận kỹ lưỡng ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đã thống nhất các phương án chính sách về các nội dung đã báo cáo, xin ý kiến tập trung thảo luận của Quốc hội tại kỳ họp thứ 6.

Cụ thể, về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, dự thảo Luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo Luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Thiết kế kỹ thuật như vậy tương tự và đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định tại Điều 80 về “Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Điều 72 về “Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” đã có quy định về việc trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất, trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu.

Về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự thảo Luật sửa đổi theo hướng ưu tiên thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách nhà nước thuộc trường hợp thu hồi đất.

Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, Dự thảo Luật chỉnh sửa theo hướng ưu tiên người đang có quyền sử dụng đất. Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người đang có quyền sử dụng đất đó có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Phương án này góp phần đẩy mạnh thực hiện định hướng thương mại hóa quyền sử dụng đất; khuyến khích người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Tuy nhiên, đề nghị Chính phủ nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác quy hoạch bảo đảm chất lượng, thực sự là công cụ định hướng của Nhà nước phục vụ hiệu quả các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ; khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước.

Đồng thời, nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực; phòng tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư do lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất, các nhà đầu tư khác phải liên doanh, hợp tác với các tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, hoặc phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng lại đất từ các tổ chức, cá nhân này. Việc sửa đổi như vậy cũng đòi hỏi rà soát các quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan, bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158), dự thảo Luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai, trong đó, quy định cụ thể tại dự thảo Luật các phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh.

Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Phương án được thể hiện tại dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất tại Báo cáo số 710/BC-CP. Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.

Phải có đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại là không cần thiết

Thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại hội trường, đại biểu đoàn Quảng Trị - ông Hà Sỹ Đồng, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách, Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Quảng Trị bảo lưu quan điểm đã phát biểu tại Kỳ họp thứ 6 khi cho rằng, sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung nhà ở.

Theo vị đại biểu, hiện dự thảo Luật bản mới nhất vẫn còn một số điều khoản làm kìm hãm sự phát triển của nguồn cung của thị trường nhà ở.

Về đất làm dự án nhà ở thương mại, tại điểm b, khoản 3, Điều 122 có quy định: Muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.

"Quy định này đặt ra một hạn chế rất khó hiểu là phải có một mét vuông đất ở trong diện tích đất dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào thì không được", ông Đồng nói và cho rằng, việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào.

Có thể điều kiện này có thể giúp hạn chế trường hợp doanh nghiệp gom đất nông nghiệp tràn lan để làm dự án. Tuy nhiên, đây là biện pháp hạn chế ngẫu nhiên, không xuất phát từ lý lẽ hợp lý nào, giống như giải pháp chống ùn tắc giao thông cấm xe biển chẵn đi vào ngày lẻ và cấm xe biển lẻ đi vào ngày chẵn.

Về thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm, ông Đồng đề nghị Quốc hội cân nhắc về việc quy định cho phép doanh nghiệp được phép thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm. Ông nói rằng, các dự thảo trước đã cho phép quyền thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm. Điều này giúp các doanh nghiệp có thể huy động được vốn trong giai đoạn đầu để thực hiện dự án sản xuất - kinh doanh.

Nhưng, dự thảo lần này đã bỏ đi quy định đó, chỉ quy định quyền được bán, chuyển nhượng quyền thuê và quyền thế chấp tài sản trên đất.

"Quy định trên cùng với việc giảm rất nhiều trường hợp được thuê đất trả tiền một lần sẽ khiến các doanh nghiệp khó huy động được vốn tín dụng để xây dựng nhà xưởng, hạ tầng", vị đại biểu nói.

Có thể có ý kiến cho rằng việc thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm là không khả thi, vì các tổ chức tín dụng sẽ khó đồng ý loại tài sản thế chấp này. Tuy nhiên, theo đại biểu, đây là việc của tổ chức tín dụng và khách hàng, là vấn đề của thị trường, luật không nên quy định "cứng" là không cho phép.

Nêu giải pháp hạn chế doanh nghiệp “ôm” đất nông nghiệp rồi làm dự án tràn lan, đại biểu đoàn Quảng Trị cho rằng, cần xử lý bằng các công cụ về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; bằng việc định giá đất chính xác nhằm thu lại địa tô chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Người dân sẽ không có động lực để kê khai thấp giá chuyển nhượng đất để giảm thuế nữa. Hệ quả là giá trên hợp đồng sẽ là giá thật. Nhà nước dựa vào giá trên hợp đồng để xây dựng bảng giá cho các năm sau thì giá sẽ sát thực tế.

Tuy nhiên, theo ông Đồng, điều này lại quy định 2 trường hợp: chuyển nhượng bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất khá phổ biến.

"Tuy nhiên, điều băn khoăn, lo ngại là việc các bên liệu có cần phải tách riêng phần nào là giá trị quyền sử dụng đất, phần nào là giá trị tài sản trên đất không? Liệu có thể dẫn đến tranh luận giữa cơ quan thuế và người dân về việc đâu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần tuý, đâu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất không?", đại biểu nêu vấn đề.

Vì vậy, đại biểu đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu quy định rõ hơn đối với các trường hợp như sau: hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chỉ có quyền sử dụng đất thì áp dụng bảng giá; hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì cho phép các bên tách riêng phần giá trị quyền sử dụng đất và phần giá trị tài sản trên đất.

Trong khi đó, bên hành lang Quốc hội, chia sẻ với báo chí, đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp) cũng đồng tình với quan điểm không nên quy định phải có quyền sử dụng đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại.

"Đất ở là bao nhiêu, người ta có 1 m2 đất ở cũng được làm dự án nhà ở thương mại hay sao?", ông Hoà nêu quan điểm.

Theo đại biểu, hiện nay, Nhà nước đang có quyền định đoạt và phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường. Cho nên, nhà đầu tư muốn thành lập nhà ở thương mại kết hợp với sản xuất, kinh doanh thì chúng ta nên đồng tình. Việc kết hợp sản xuất, kinh doanh với nhà ở thương mại, tôi nghĩ rất phù hợp.

Nhiều trường hợp đất đã nằm trong khu quy hoạch được phép xây dựng nhà ở thương mại, kết hợp với nhà ở hỗn hợp, diện tích đến vài ha nhưng không đủ điều kiện kia, chúng ta không cho phép làm. Trong khi đó có những trường hợp chỉ cần có 1m2 đất ở được thực hiện thì lại được phép. Như vậy là bất hợp lý.

"Tôi đề nghị phải xem xét lại, nên cho phép những trường hợp này được chuyển mục đích sử dụng sử dụng đất và nhà đất tính thuế theo giá thị trường hiện nay, đảm bảo hài hòa và xây dựng cơ sở hạ tầng", ông Hoà đề nghị.

Hồng Quang