Đề nghị rà soát cơ chế thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại

Cho ý kiến thẩm tra về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát cơ chế thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại theo hướng “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Làm rõ hơn các trường hợp thu hồi đất

Trình bày Tờ trình về Luật Đất đai (sửa đổi)  tại phiên họp thứ 23, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự luật đã được triển khai nghiêm túc, đồng bộ, dân chủ, khoa học, công khai, minh bạch, bảo đảm thực chất và hiệu quả với nhiều hình thức đa dạng, phong phú.

Hiện đã có hơn 12.107.450 lượt ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Các nội dung được nhân dân quan tâm góp ý tập trung vào: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với 1.227.238 lượt ý kiến; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với 1.064.464 lượt ý kiến; tài chính đất đai, giá đất với 1.035.394 lượt ý kiến; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với 1.008.494 lượt ý kiến.

"Việc tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân để hoàn thiện dự án Luật được Chính phủ thực hiện ngay trong quá trình lấy ý kiến. Chính phủ trân trọng cảm ơn Quốc hội đã chủ động hỗ trợ, phối hợp từ sớm, từ xa trong quá trình tổng kết, xây dựng dự án Luật cũng như quá trình tiếp thu ý kiến nhân dân. Chính phủ đã nghiêm túc nghiên cứu, tiếp thu để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội", Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu và cho biết, hiện dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục, bổ sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo Luật lấy ý kiến nhân dân.

Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã báo cáo những nội dung cụ thể của dự án Luật. 

Về thu hồi, trưng dụng đất (Chương VI), Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nhấn mạnh đây là nội dung nhận được nhiều ý kiến của nhân dân. 

Tiếp thu các ý kiến góp ý, dự thảo Luật đã sửa đổi toàn bộ nội dung của Điều 75 theo hướng Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.

Quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất đối với các loại công trình công cộng từng lĩnh vực; thu hồi đất để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp và một số trường hợp thật cần thiết khác. Đồng thời, rà soát làm rõ hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 74; các trường hợp thu hồi đất do vi phạm để phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan như Luật Đầu tư, các luật về thuế, làm rõ hành vi của cơ quan quản lý hoặc của người vi phạm tại Điều 77.

Dự thảo Luật đã bổ sung quy định phân cấp thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp huyện không phân biệt người sử dụng đất là tổ chức hay cá nhân trừ trường hợp thu hồi đất quốc phòng, an ninh. 

UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất quốc phòng, an ninh sau khi có văn bản chấp thuận của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an. Trường hợp không thống nhất ý kiến, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định. Việc quy định như dự thảo Luật nhằm đảm bảo thống nhất với Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; đẩy mạnh phân cấp phân quyền, nâng cao trách nhiệm địa phương, giảm thủ tục hành chính và có cơ chế giải quyết các trường hợp đặc thù khi chưa có sự đồng thuận hoặc có vướng mắc trong tổ chức thực hiện.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chương VII) cũng là nội dung quan trọng nhận được nhiều ý kiến góp ý của nhân dân. Cơ quan soạn thảo đã nghiên cứu, tiếp thu quy định cụ thể, luật hóa một số quy định trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai hiện hành đã được thực tế chứng minh là phù hợp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất thu hồi, tạo sự đồng thuận, giảm khiếu kiện; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương trong tổ chức thực thi.

Làm rõ nguyên tắc, phương pháp, căn cứ định giá đất

Về giá đất (Chương XI), dự thảo Luật đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất. Bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất.

Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.

Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật đã sửa đổi quy định các nguồn thu ngân sách từ đất đai và quy định việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa trung ương và địa phương thực hiện theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước; rà soát, bổ sung các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp;…

Về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Chương X), dự thảo Luật đã được tiếp thu theo hướng luật hóa các loại giấy tờ và bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương tại Điều 133 của dự thảo Luật. Quy định mở rộng thêm thời hạn về thời điểm sử dụng đất để xem xét cấp giấy chứng nhận, giải quyết các tồn tại, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân nhưng không hợp pháp hóa các sai phạm trong việc sử dụng đất. Bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền để được sử dụng đất để đảm quyền lợi của người dân...

Theo Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, quá trình lấy ý kiến nhân dân có một số vấn đề lớn mà nhân dân, các nhà quản lý, nhà khoa học kiến nghị hoặc phát sinh từ thực tiễn nhưng chưa được đề cập đến trong Nghị quyết 18-NQ/TW, Chính phủ báo cáo Quốc hội cho phép tiếp tục nghiên cứu, đánh giá tác động, làm rõ căn cứ chính trị, pháp lý và thực tiễn; trên cơ sở đó, Ban Cán sự đảng Chính phủ phối hợp với Đảng đoàn Quốc hội báo cáo Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương trước khi đưa vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đối với các dự án luật đã có trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh (Luật Giá, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật Quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự, Luật Công chứng, Luật Các tổ chức tín dụng,…), Chính phủ kiến nghị Quốc hội chỉ đạo các cơ quan thẩm tra các dự án Luật này phối hợp với Ủy ban Kinh tế - cơ quan chủ trì thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) rà soát, thống nhất quy định với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua.

Đối với các luật chưa có trong Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh, Chính phủ kiến nghị Quốc hội cho phép bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội dự án Luật sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan đến Luật Đất đai.

Đề nghị rà soát cơ chế thu hồi đất làm dự án nhà ở thương mại

Nêu quan điểm của cơ quan thẩm tra, liên quan đến nội dung tài chính về đất đai, giá đất, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về các khoản thu ngân sách từ đất đai, đề nghị Chính phủ báo cáo về lộ trình rà soát, tổng kết thi hành các luật về thuế sử dụng đất để trình Quốc hội xem xét, sửa đổi, bổ sung, bảo đảm thể chế hóa đúng và đầy đủ các nhiệm vụ, giải pháp nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW và đồng bộ với quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Về căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đề nghị rà soát pháp luật có liên quan đến trình tự xác định giá đất cụ thể như: đấu thầu chọn tư vấn, thẩm định kết quả… để bảo đảm tính khả thi của quy định tại khoản 4 Điều 151 về ban hành quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất, đồng thời bảo đảm chất lượng của kết quả định giá đất; nghiên cứu bổ sung quy định về xử lý trong trường vi phạm.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cũng thông tin, một số ý kiến đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo Luật về nội dung các phương pháp định giá đất và trường hợp, nguyên tắc áp dụng phương pháp cụ thể để có căn cứ giao Chính phủ quy định chi tiết.

“Trong đó đề nghị đánh giá tác động kinh tế - xã hội đến các đối tượng khác nhau nếu có sự thay đổi về phương pháp, cách thức định giá đất”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nói.

Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”. Quy định rõ ràng “các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất”.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Dự thảo Luật Chính phủ trình đã có sự thay đổi lớn theo hướng cụ thể hơn, liệt kê 31 trường hợp thu hồi đất theo 3 nhóm, gồm: Thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng; thu hồi đất để xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, công trình sự nghiệp; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành ý kiến cho rằng cần cân nhắc cách quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất vì mỗi công trình, dự án được liệt kê khác nhau về tính chất và giá trị (xét về mặt lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội và mục tiêu phát triển).

Trong các trường hợp thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất có cả dự án nhà ở thương mại, theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, sẽ khó xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không.

Cơ quan này cho rằng với quy định như tại dự thảo luật sẽ khó triển khai trên thực tế cơ chế thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát cơ chế thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại theo hướng “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Tham gia ý kiến, nhấn mạnh dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự án Luật đồ sộ, khó và được cử tri rất quan tâm, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy đề nghị trong Tờ trình của Chính phủ cần có cách thức đề cập đến việc phản hồi những ý kiến đóng góp của người dân một cách công khai, minh bạch, thể hiện được sự trân trọng đối với những góp ý của nhân dân.  

Qua tiếp xúc cử tri, Chủ nhiệm Lê Quang Huy cho biết nội dung quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường rất được Nhân dân quan tâm. Đồng thời bày tỏ lo ngại quy định này khó khả thi, có thể phát sinh thủ tục phức tạp; do vậy đề nghị cần cân nhắc có nên áp dụng trong thời gian dài hơn hay không?.

Nhắc lại Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra yêu cầu tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, Chủ nhiệm Lê Quang Huy cũng đề nghị cần thể hiện rõ quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất ngay trong luật.

Hồng Quang