Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai

Chủ tịch Quốc hội lưu ý một số các nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải tiếp tục rà soát để hoàn thiện sâu sắc hơn, như cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều diện tích đất, đầu cơ hoặc chậm sử dụng đất, bỏ hoang đất; thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản;...

Bỏ khung giá đất, sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại phiên họp chiều 11/5.

Thẩm tra về nội dung định giá đất, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho biết, dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 đã quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.

Sau khi xin ý kiến nhân dân, dự thảo Luật mới nhất được chỉnh sửa, bổ sung thành "phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường".

Tuy nhiên, theo cơ quan thẩm tra, việc quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện yêu cầu Nghị quyết số 18 của Trung ương.

Vì thế, Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo, làm rõ và đánh giá tác động cụ thể, nhất là tính khả thi của quy định này, trong đó lưu ý đánh giá tác động kinh tế - xã hội đến các đối tượng khác nhau nếu có sự thay đổi về phương pháp, cách thức định giá đất. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất cũng được cơ quan thẩm tra yêu cầu làm rõ.

Để bảo đảm tính công khai, minh bạch khi định giá đất, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo luật về các phương pháp định giá đất và trường hợp, nguyên tắc áp dụng phương pháp cụ thể để có căn cứ giao Chính phủ quy định chi tiết.

Liên quan bảng giá đất, tờ trình mới nhất của Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất và quy định về bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm. Theo phương án của Chính phủ, bảng giá đất mới sẽ áp dụng từ 1/1/2026.

Trong Thường trực Ủy ban Kinh tế, một số ý kiến cho rằng ban hành bảng giá đất hàng năm sẽ làm tăng chi phí, thủ tục, thời gian và nhân lực khi không có biến động về giá đất. Bên cạnh đó, không phải tất cả các loại đất, khu vực nào cũng có biến động về giá, với những khu vực có giá đất tăng cao sẽ không được điều chỉnh kịp thời.

Các ý kiến này đề nghị nghiên cứu, cân nhắc quy định 2-3 năm ban hành bảng giá đất và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.

Nhưng cũng có ý kiến đề nghị sau ngày 1/1/2026 xây dựng bảng giá đất ban đầu, hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Trong mỗi năm áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh, với các khu vực có biến động 20% trở lên thì điều chỉnh hệ số.

Cơ quan thẩm tra của Quốc hội đề nghị đánh giá kỹ lưỡng tính khả thi khi xây dựng Bảng giá đất hàng năm để áp dụng từ ngày 1/1/2026. Trường hợp đến ngày 1/1/2026 vẫn chưa hoàn thành được việc xây dựng bảng giá đất hàng năm, Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn, nhất là đối với vùng sâu, vùng xa - những nơi khó xây dựng trường dữ liệu đầu vào.

Khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai

Tại Phiên họp thứ 23 Ủy ban Thường vụ Quốc hội, chiều 11/5, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều điều giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết, trong đó có vấn đề tài chính đất đai, phương pháp, trình tự, thủ tục tính giá đất. Đây là những vấn đề đại sự, rất lớn, cần phải được luật hóa để người dân, doanh nghiệp biết.

Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, qua rà soát nhận thấy, kết quả lấy ý kiến nhân dân có quy mô và thực hiện tốt, được nhân dân quan tâm với trên 12 triệu lượt ý kiến. Người dân quan tâm rất nhiều đến những vấn đề có liên quan sát sườn đến đời sống như vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tài chính đất đai và giá đất, vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Do đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nên có hình thức báo cáo lại với nhân dân về việc lấy ý kiến và tiếp thu giải trình ý kiến nhân dân, ít nhất là phải đăng tải công khai báo cáo kết quả lấy ý kiến nhân dân lên Cổng thông tin điện tử của Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Chủ tịch Quốc hội đánh giá cao hồ sơ dự án Luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và dự kiến trình Quốc hội lần này đã được chuẩn bị hết sức công phu, được chỉnh lý trên cơ sở tiếp thu nghiêm túc kỹ lưỡng, chọn lọc nhiều ý kiến góp ý tâm huyết của các cơ quan, tổ chức, các trường đại học, viện nghiên cứu, chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp và các tầng lớp nhân dân. So với dự thảo Luật trước, dự thảo Luật trình ra lần này đã có bước tiến quan trọng về chất lượng, nhiều nội dung được sửa đổi chi tiết, bám sát thực tiễn hơn, góp phần tháo gỡ vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất đai, phúc đáp yêu cầu phát triển đất nước thời gian tới.

Theo Chủ tịch Quốc hội, hiện nay, người dân và doanh nghiệp rất quan tâm đến việc tính tiền thu sử dụng đất hàng năm, điều chỉnh khi có biến động. Khi đầu tư, doanh nghiệp phải có thông số rất đầy đủ đầu vào, đầu ra để quyết định dự án, tính hiệu quả vòng đời dự án.

"Việc điều chỉnh có năm biến động tăng, có năm biến động giảm, nhưng ở mức nào thì sẽ điều chỉnh? Nhiều doanh nghiệp, người dân mong muốn có mức tối đa, ví dụ có thể điều chỉnh nhưng trong 5 năm không được vượt mức tối đa bao nhiêu", Chủ tịch Quốc hội dẫn chứng, bởi nếu không thì nhiều dự án sẽ lâm vào tình trạng bị phá sản do chi phí đầu vào doanh nghiệp không lường hết được.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng, một số nội dung đã được thiết kế, song cần rà soát lại cho chặt chẽ, vì đây là mối quan tâm lớn của doanh nghiệp và người dân, cũng liên quan đến chi phí của nền kinh tế.

Chủ tịch Quốc hội yêu cầu Chính phủ tiếp tục có những rà soát để thể chế hóa đầy đủ quan điểm, quán triệt đúng nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Trong đó, có yêu cầu đất đai phải được điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê, lượng hóa và hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế. Do đó, Ban soạn thảo, cơ quan thẩm tra nghiên cứu, thiết kế thêm một số điều hoặc có chương riêng quy định về nội dung này cho phù hợp.

Chủ tịch Quốc hội lưu ý một số các nội dung khác cần phải tiếp tục rà soát để hoàn thiện sâu sắc hơn, như cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều diện tích đất, đầu cơ hoặc chậm sử dụng đất, bỏ hoang đất; thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp; cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.

Quan tâm đến vấn đề thu hồi đất, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội Lê Thị Nga nhấn mạnh, thu hồi đất là nội dung rất được cử tri và nhân dân quan tâm. Đây cũng là vấn đề bị khiếu kiện rất nhiều. Dự thảo Luật tách quy định về thu hồi đất thành 2 điều, trong đó Điều 74 quy định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và Điều 75 quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

“Cần minh bạch các quá trình, tiêu chí, điều kiện thu hồi đất theo con đường hành chính để tránh khiếu kiện, đảm bảo đúng tiêu chí thu hồi đất”, bà Lê Thị Nga nhấn mạnh.

Khẳng định quan điểm quy định càng cụ thể càng tốt, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp tán thành với phương án quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời đề nghị rà soát lại Điều 74 và Điều 75 để quy định thật cụ thể, dự liệu các trường hợp sẽ xảy ra trong thực tế để đảm bảo tính minh bạch của dự án Luật.

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Trần Thanh Mẫn khẳng định, đây là dự án Luật rất quan trọng, là trọng tâm trong công tác xây dựng pháp luật của Quốc hội khóa XV. Vì vậy, cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng, tổng hợp và tiếp thu đầy đủ ý kiến của nhân dân cũng như của các đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội.

Để hồ sơ dự án Luật tiếp tục được hoàn thiện với chất lượng cao nhất, Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội lưu ý, cần thể hiện sâu sắc nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW, chỉ đưa vào luật những vấn đề đúng và phù hợp, đã chín, đã rõ, đã được thực tiễn chứng minh. Cùng với đó, cần tiếp tục rà soát, xem xét kỹ lưỡng quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất; nguyên tắc, phương pháp định giá đất; chính sách bồi thường tái định cư khi thu hồi đất, bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với đặc thù của từng vùng miền, không để ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi…

Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo cơ quan soạn thảo, các cơ quan hữu quan khẩn trương nghiên cứu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan thẩm tra để hoàn thiện dự án Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5.

Hồng Quang