Đề xuất cảng hàng không quốc tế thứ 2 tại Hà Nội, sẽ lại 'sốt đất'?

Hà Nội vừa đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Giao thông vận tải (GTVT) điều chỉnh, xác định tính chất, chức năng cảng hàng không thứ 2 Thủ đô Hà Nội là cảng hàng không quốc tế. Điều này khiến các chuyên gia lo ngại giá đất sẽ tăng cao, thậm chí là lừa đảo giống như cách đây vài năm khi TP.HCM đề xuất sân bay Long Thành.

Cứ đề xuất quy hoạch là "sốt đất"

Như báo chí đã thông tin, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn mới đây đã ký văn bản (số 1382/UBND-ĐT) gửi Thủ tướng và Bộ Giao thông vận tải (GTVT) đề xuất quy hoạch sân bay thứ 2 Thủ đô Hà Nội, trong quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống cảng hàng không, sân bay toàn quốc thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Văn bản nêu rõ các định hướng quy hoạch cảng hàng không thứ 2 Thủ đô Hà Nội.

Vùng Thủ đô Hà Nội có quy mô dân số dự báo đến năm 2050 khoảng 21 - 23 triệu người, tổng diện tích khoảng 24.314 km2, cơ bản tương đồng với vùng TP. Hồ Chí Minh (quy mô dân số 24 - 25 triệu người, diện tích khoảng 30.400 km2).

Tại đồ án Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống cảng hàng không, sân bay toàn quốc thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đang được Bộ GTVT trình Thủ tướng Chính phủ xem xét phê duyệt đã định hướng quy hoạch 2 cảng hàng không quốc tế cho vùng TP.HCM (gồm Tân Sơn Nhất và Long Thành, với tổng công suất khoảng 150 triệu hành khách/năm).

Như vậy, vùng Thủ đô cũng cần thiết quy hoạch 2 cảng hàng không quốc tế để đáp ứng nhu cầu vận tải tương ứng, bảo đảm an ninh, an toàn hàng không, dự phòng quỹ đất cũng như phân bổ nhu cầu vận tải, tạo động lực phát triển cân đối trên địa bàn Thủ đô.

Do đó, UBND TP. Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ GTVT điều chỉnh, xác định tính chất, chức năng cảng hàng không thứ hai Thủ đô Hà Nội là cảng hàng không quốc tế. Hà Nội cũng kiến nghị Bộ GTVT nghiên cứu, xác định vị trí và các chỉ tiêu quy hoạch cảng hàng không quốc tế thứ hai làm cơ sở để UBND thành phố cập nhật, bổ sung vào quy hoạch Thủ đô và điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đang triển khai bảo đảm thống nhất.

Điều đáng lo ngại như những lần đề xuất quy hoạch trước đó, một số “cò” đất đã đồn thổi thông tin vị trí cho sân bay thứ 2. Đơn cử như đề xuất “xin” sân bay thứ 2 nhằm phát triển hệ thống giao thông ở vùng Thủ đô tại huyện Tiên Lãng, TP. Hải Phòng. Trước động thái mới, giá đất tại khu vực Tiên Lãng đã liên tục nhảy múa trong thời điểm “nhạy cảm”.

Thời điểm đó, đất nền Tiên Lãng có giá từ 3 - 20 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí. Cụ thể, giá đất bình quân tại các xã nằm trong diện “tin đồn” xây sân bay như Vinh Quang, Tiên Hưng, Đông Hưng, Tây Hưng có giá tương đối thấp, dao động từ 2 - 10 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí. Trong khi đó, giá đất tại thị trấn Tiên Lãng có giá từ 10 - 17 triệu đồng/m2. 

Trước đây, cũng có thời điểm thông tin liên quan tới việc quy hoạch sân bay thứ 2, Hà Nội từng đề xuất quy hoạch tại huyện Ứng Hòa. Thời điểm đó, vào cuối năm 2020, một vùng quê yên bình bỗng chốc xôn xao bởi thông tin Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề xuất xây dựng sân bay thứ 2 tại Ứng Hòa, Hà Nội.

Giới đầu cơ đã bắt đầu tìm về các thôn làng ở các xã thuộc huyện Ứng Hòa nhờ các môi giới bất động sản tại đây mua gom đất ruộng. Tuy nhiên, sau đó khi việc quy hoạch sân bay thứ 2 tại Ứng Hòa không thể thực hiện, nhiều nhà đầu tư đã phải tức tốc bán tháo để giữ lại tiền. Không ít nhà đầu tư mắc kẹt vốn tại đây vì đất khó bán, giá không tăng.

Cảnh báo tình trạng "cầm đèn chạy trước ô tô"

Nhiều chuyên gia cảnh báo, trước động thái đề xuất xin xây dựng sân bay sẽ tạo ra tiền đề cho “sốt đất” xuất hiện. Nhận định này không phải không có căn cứ. Thực tế đã chứng minh, vào cuối tháng 2/2021, nhờ “tin đồn” quy hoạch sân bay Téc-Níc, giá đất tại nhiều xã thuộc huyện Hớn Quản, Bình Phước đã tăng giá chóng mặt trong thời gian ngắn.

Không chỉ dựa vào “tin đồn” về quy hoạch sân bay, bất cứ thông tin nào liên quan tới chính sách, quy hoạch, dù đã được xác thực hay chưa cũng dễ tạo ra các “cơn sốt đất” cục bộ. Đơn cử như năm 2020 có sốt đất ở Bình Ba (Bà Rịa - Vũng Tàu), Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội).

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM chia sẻ với báo chí, sau bất kỳ thông tin quy hoạch, giá đất, giá nhà ở các khu vực lân cận đều tăng rất mạnh. Đặc biệt, xung quanh các dự án hạ tầng giao thông, các khu dân cư, khu đô thị mới, giá đất, giá nhà tăng nhanh chóng mặt. Hiện tượng này xuất hiện ở hầu hết các địa phương.

Đồng tình với quan điểm trên, TS Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao của Savills cho rằng: việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp.

"Nhìn chung thì rõ ràng hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kì vọng và gánh nặng tài chính quá lớn", ông Khương cho biết.

Bà Nguyễn Hoài An (An Nguyễn) - Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Trưởng Bộ Phận Nghiên Cứu & Tư Vấn Phát Triển CBRE Việt Nam cho rằng, đối với thông tin đề xuất quy hoạch sân bay thì các nhà đầu tư cần tỉnh táo, nghiên cứu kỹ tính thanh khoản và đầu tư phù hợp với khả năng tài chính của mình khi đầu tư đất nền gần các dự án sân bay.

Thực tế cho thấy, việc đề xuất quy hoạch sân bay không đồng nghĩa với việc giá bất động sản các vùng lân cận sẽ tăng giá.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) cho rằng có nguy cơ bong bóng và sốt ảo đất Ứng Hòa ăn theo thông tin xây sân bay thứ 2 tại Hà Nội.

Cũng theo vị Chủ tịch VARs, việc đề xuất quy hoạch sân bay là câu chuyện dài hạn, từ việc địa phương đề xuất, các bộ ngành, Chính phủ có đồng ý hay không rồi còn phải trình ra Quốc hội xem xét,… có thể phải mất tới hàng chục năm mới trở thành hiện thực.

Do đó, khi một địa phương mới chỉ có thông tin đề xuất xin bổ sung quy hoạch sân bay thì theo ông Đính, các nhà đầu tư không nên “cầm đèn chạy trước ô tô” bởi rủi ro quá lớn đối với một đề xuất chưa được nằm trên giấy.

Hồng Quang (t/h)