Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nửa đầu năm 2024 là cơ hội “có một không hai”, giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhà đầu tư chuyên nghiệp gom hàng tốt, đầu tư dài hạn 3 - 5 năm đem lại lợi nhuận cao. Từ quý III/2024, thị trường có thể bắt đầu đi lên, khi đó cơ hội mua được bất động sản giá tốt ở đáy sẽ rất ít, thậm chí gần như không còn.
Giá nhà, đất liên tục tăng cao, vốn 5 - 10 tỷ không còn cơ hội ‘săn’ bất động sản
Số liệu từ OneHousing cho thấy, trong quý I vừa qua, hơn hơn 60% giao dịch bất động sản Hà Nội có giá trị dưới 5 tỷ đồng. Đây là phân khúc giá dành cho các khách hàng có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư hướng tới suất đầu tư “vừa miếng”.
Với việc giá bất động sản nội thành neo ở mức cao, các giao dịch bất động sản dưới 5 tỷ chủ yếu tập trung ở các quận ngoài trung tâm. Chung cư dưới 5 tỷ đồng thường tập trung tại các đại đô thị tại Gia Lâm, Nam Từ Liêm trong khi nhà đất thổ cư dưới 5 tỷ tập trung tại Hà Đông, Long Biên và Hoàng Mai.
Thống kê của đơn vị này cũng cho thấy, giá nhà trong ngõ Hà Nội đã đạt khoảng 170 triệu đồng/m2 đối với khu vực trung tâm, và khoảng 100 triệu đồng/m2 đối với khu ngoài trung tâm. Trong khi đó, giá đất nhà mặt phố đã đạt khoảng 400 triệu đồng/m2 đất đối với khu vực trung tâm, gấp khoảng 2 lần so với khu vực ngoài trung tâm.
Đất nền tại một số huyện ngoại thành Hà Nội cũng ghi nhận tăng mạnh, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức. Một số khu vực vùng ven ghi nhận giá đất vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, trong khi trước kia chỉ 60-70 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, theo OneHousing, trong quý 1/2024, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 22.000 giao dịch sơ cấp và thứ cấp, trong đó có hơn 13.000 giao dịch có giá trị dưới 5 tỷ đồng. Trong tổng số 22.000 giao dịch, có tới 90% là giao dịch chung cư và thổ cư, tương đương 20.000 giao dịch.
Khu Đông và khu Tây Hà Nội chiếm 75% các giao dịch trong quý I, tương đương 14.100 giao dịch. Trong đó, khu Đông có 4.300 giao dịch, khu Tây là 9.800. OneHousing nhận định, khu Đông và khu Tây vẫn là hai khu vực có nguồn cung nhà ở lớn nhất tại Hà Nội trong những năm tới, các giao dịch chủ yếu tập trung tại hai khu vực này.
Đáng chú ý, hơn 60% giao dịch bất động sản Hà Nội có giá trị dưới 5 tỷ đồng. Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing nhận định đây là phân khúc giá dành cho các khách hàng có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư hướng tới suất đầu tư “vừa miếng”.
Theo OneHousing, giao dịch chung cư tại Hà Nội quý I/2024 sôi động với gần 12.000 giao dịch. Nguồn cung sơ cấp hạn chế do chỉ có một số chủ đầu tư có thể ra hàng, nên giao dịch chuyển nhượng chiếm phần lớn, lên tới 73%. Với thị trường thổ cư, tổng lượng giao dịch nhà trong ngõ quý I/2024 đạt gần 9.000 căn, tương đương 92% số lượng giao dịch của thị trường thổ cư, còn lại 8% là giao dịch nhà mặt phố.
Dòng tiền đang chảy về bất động sản
Theo khảo sát từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, hơn 50% người được hỏi đang cân nhắc và tích cực chuẩn bị mua nhà trong 1 năm tới. Phần lớn nhóm khách hàng này có thu nhập trung lưu và có nguồn tài chính sẵn để giao dịch.
Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, thời điểm hiện tại có khá nhiều người sử dụng vốn tự có để sở hữu BĐS. Nguyên nhân là do lãi suất tiết kiệm thấp khiến họ đáo hạn sổ tiết kiệm và rót tiền vào các kênh đầu tư khác.
“Lạm phát hiện nay đã rơi vào tiệm cận 4%, vàng tăng giá, chứng khoán thì không phải ai cũng có nghề để đầu tư chứng khoán, vậy thì họ phải nghĩ tới câu chuyện đầu tư BĐS.
Với những dự án mà các chủ đầu tư đang ra hàng, họ cũng đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn, trong đó có việc sử dụng đòn bẩy tài chính với hỗ trợ lãi suất. Trường hợp không sử dụng hỗ trợ lãi suất, không vay thì khách hàng mua trả thẳng và được chiết khấu từ 13 - 15 - 17 thậm chí là 19% giá trị căn hộ, tùy từng dự án. Và đương nhiên, khi mà một người đang có sẵn tiền, người ta chỉ muốn mua một tài sản thôi, họ sẽ sử dụng phương án mua trả thẳng. Nhưng nếu mua trả thẳng thì khách hàng sẽ khó xuống tiền ở phân khúc cao”, ông Trung nhận định.
Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đất nền vẫn là phân khúc ưu tiên trong “bộ sưu tập” bất động sản của giới đầu tư. Tuy nhiên, hiện dòng sản phẩm này đang trong giai đoạn điều chỉnh lại giá bán.
“Thị trường đất nền tại các điểm nóng quy hoạch như Đông Anh, Gia Lâm, hoặc những khu vực xung quanh Vành đai 4 vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Hiện giá đất tăng nhẹ 3 - 5%, trong khi so với thời điểm quý I/2024, giá đất nhiều nơi tăng vọt 20 - 40%”, bà Miền chia sẻ.
Nửa đầu năm 2024 là cơ hội “có một không hai” cho các nhà đầu tư
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng nửa đầu năm 2024 là cơ hội “có một không hai”, giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhà đầu tư chuyên nghiệp gom được hàng tốt, đầu tư dài hạn 3 - 5 năm sẽ đem lại lợi nhuận cao.
“Từ quý III/2024, thị trường có thể bắt đầu đi lên, khi đó cơ hội mua được bất động sản giá tốt ở đáy sẽ rất ít, thậm chí gần như không còn. Do đó, hai quý đầu năm 2024 là ‘chân sóng cuối’ trong chu kỳ tăng giảm 10 năm của bất động sản để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội xuống tiền”, ông Nguyễn Văn Đính nói.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam.
Đánh giá về thị trường, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes cho hay, thị trường bất động sản Hà Nội bắt đầu đẩy lên cao trào và mạnh nhất kể từ sau Tết 2024, khi các sản phẩm đều tăng giá 10 - 20% chỉ trong vài tháng.
Ông Chung cho biết bức tranh giá chung cư Hà Nội hiện tại dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 không còn tồn tại. Trong khi đó, giá chung cư nội đô bắt đầu tiệm cận đến mức hơn 100 - 150 triệu đồng/m2, giống Sài Gòn cách đây vài năm.
Theo quan sát của CEO SGO Homes, hiện nay, các đối tượng khách hàng có trong tay 5-10 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội. Thay vào đó, nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào các tỉnh ven đô Hà Nội như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương…
“Những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt cơ hội nên đã mua đầu tư từ thời điểm trước Tết. Với những nhà đầu tư cá nhân, không chuyên nghiệp, thời điểm này có thể lựa chọn sản phẩm có pháp lý an toàn hoặc sẵn ‘sổ đỏ’ sang tên được ngay. Giai đoạn này không thể đầu tư theo hướng ‘ăn xổi’, khi đầu tư thị trường tỉnh cần xác định tầm nhìn 2 năm sẽ đảm bảo an toàn”, ông Chung lưu ý.
Trong khi đó Chủ tịch G6 Group ông Nguyễn Anh Quê, nhìn nhận thời điểm này, dòng tiền chỉ tìm đến những phân khúc có nhu cầu thực và khả năng sinh lời bền vững. Tất cả sản phẩm có thanh khoản tốt trong thời gian qua đều sở hữu các yếu tố này. Sau một thời gian dài “va đập” với thị trường, các khách hàng, nhà đầu tư hiện nay đã nhanh nhạy, tỉnh táo và nhiều kinh nghiệm hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.
“Họ chỉ chọn các sản phẩm đầu tư an toàn, có giá trị ở thực, hoặc cho thuê mang lại dòng tiền bền vững, thay vì lướt sóng, đợi tăng giá, hay tin theo quảng cáo cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư như trước đây”, ông Quê nói.
Hồng Quang