Dòng tiền không còn 'rẻ', thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc

Lãi suất tiết kiệm và cho vay đang có xu hướng tăng trở lại sau giai đoạn dài duy trì ở mức thấp. Điều này khiến dòng tiền trên thị trường bất động sản chịu sức ép rõ rệt, đặc biệt với nhóm người mua sử dụng vốn vay và các chủ đầu tư phụ thuộc lớn vào tín dụng.

Lãi suất tăng – thanh khoản suy giảm, tâm lý thận trọng bao trùm

Theo bản tin thị trường mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sau giai đoạn dài duy trì ở mặt bằng thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã và đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng. Dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ khi các đợt tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6, song mặt bằng lãi suất hiện đang chịu nhiều sức ép.

Áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản (BĐS), lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng, đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.

Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Các nhà đầu tư BĐS cũng thận trọng hơn với kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lợi kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng. Cùng lúc, doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với rủi ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp.

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, BĐS là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Trong quá khứ, thị trường Việt Nam từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30-40%.

Áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà dài hạn. Những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng thương mại tung ra các gói vay ưu đãi chỉ từ 5.5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 3 năm, giúp người dân dễ tiếp cận vốn rẻ. Tuy nhiên, ưu đãi chỉ mang tính tạm thời. Khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, áp lực trả nợ gia tăng mạnh, không ít khách hàng rơi vào tình trạng “chưa trả được vốn nào, nhưng lãi đã tăng gấp đôi”. Khi thanh khoản thị trường thắt lại, việc bán sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, dẫn tới nguy cơ nợ xấu quay trở lại.

Rủi ro với doanh nghiệp và triển vọng dài hạn của thị trường

Doanh nghiệp BĐS là nhóm đối mặt với rủi ro kép khi lãi suất tăng, khiến chi phí tài chính cao hơn và sức mua thị trường giảm. Trong khi kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi, lượng trái phiếu đáo hạn ở mức cao khiến nhiều doanh nghiệp phải xoay dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng thanh toán với nhà thầu, ngân hàng.

Với đặc thù nguồn cung lớn đến từ các dự án hình thành trong tương lai, việc đóng tiền trước của khách hàng đứt gãy càng tạo thêm áp lực dòng tiền. Nếu chi phí tín dụng tăng và kênh huy động khác chưa phát triển, không ít dự án có nguy cơ tạm dừng hoặc chậm tiến độ, ảnh hưởng tới niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp.

Không chỉ tác động đến dự án đang triển khai, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất, khởi công dự án mới. Khi chi phí đất đai và xây dựng đều leo thang, nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” để hạn chế rủi ro, kéo theo nguy cơ nguồn cung nhà ở sụt giảm trong trung hạn.

Một hệ quả khác là tác động gián tiếp đến đầu tư công và hạ tầng, khi chi phí vật liệu, nhân công và giải phóng mặt bằng tăng cao làm chậm tiến độ các dự án trọng điểm. Điều này ảnh hưởng đến kỳ vọng tăng giá tại những khu vực từng được dự báo “hưởng lợi từ hạ tầng”.

Dù vậy, triển vọng dài hạn của thị trường BĐS Việt Nam vẫn tích cực, nhờ nhu cầu nhà ở thực lớn và quá trình đô thị hóa tiếp diễn. Các phân khúc như nhà ở, BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê và bán lẻ vẫn duy trì sức cầu ổn định.

VARS khuyến nghị, trong bối cảnh hiện nay, người mua nhà để ở nên tận dụng cơ hội khi lãi suất vẫn ở mức nền thấp và nguồn cung đang phục hồi, nhưng cần kiểm soát tỷ lệ vay dưới 50% giá trị tài sản, lựa chọn dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư có năng lực tài chính và tiến độ thi công rõ ràng.

Lê Phong