Chỉ trong tuần 8-14/8, chín dự án tại bảy tỉnh, thành được công bố mời gọi đầu tư với tổng vốn dự kiến hơn 97.500 tỷ đồng. Đáng chú ý, năm dự án khu đô thị chiếm khoảng 95.800 tỷ đồng, tương đương hơn 98% tổng vốn. Con số này chưa phản ánh toàn bộ dòng vốn của nền kinh tế, nhưng cho thấy sức nặng rất lớn của các dự án gắn với đất đai và phát triển nhà ở.
Hơn 95.000 tỷ đồng nằm trong năm dự án khu đô thị
Theo danh mục dự án được công bố trong tuần từ ngày 8 đến 14/8, bảy tỉnh, thành đang mời gọi đầu tư chín dự án với tổng vốn dự kiến khoảng 97.559 tỷ đồng. Trong số này, năm dự án khu đô thị có tổng vốn khoảng 95.796 tỷ đồng, chiếm xấp xỉ 98,2%.
Dự án lớn nhất là Khu đô thị hỗn hợp Vĩnh Lương tại phường Bắc Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, với tổng vốn dự kiến 49.004,9 tỷ đồng. Dự án rộng gần 255 ha, quy mô dân số hơn 11.700 người, dự kiến cung cấp gần 6.100 căn nhà thương mại và khoảng 710 căn nhà ở xã hội.
Ngoài nhà ở, dự án còn có trường học, bệnh viện, viện dưỡng lão, cơ sở chăm sóc sức khỏe, công trình thương mại, vui chơi giải trí và công viên chuyên đề. Thời gian triển khai dự kiến kéo dài 75 tháng, từ quý III/2026 đến quý IV/2032. Dự án sẽ được lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu.
Đứng thứ hai là Khu đô thị Nam đường Hùng Vương tại phường Quy Nhơn Bắc, tỉnh Gia Lai, có tổng vốn hơn 19.310 tỷ đồng. Dự án rộng gần 70 ha, quy mô dân số khoảng 19.450 người. Riêng quỹ đất nhà ở gần 27,6 ha, gồm nhà liền kề, biệt thự, chung cư hỗn hợp, khu tái định cư và nhà ở xã hội.
Tại Tây Ninh, Khu đô thị mới Long Hậu được mời gọi đầu tư với tổng vốn hơn 14.638 tỷ đồng. Dự án rộng 227 ha, dự kiến phục vụ khoảng 25.800 người, cung cấp hơn 2.400 căn nhà thấp tầng cùng gần 3.650 căn hộ chung cư thương mại và nhà ở xã hội.
Hai dự án còn lại cùng nằm tại xã Tân Cương, tỉnh Thái Nguyên, gồm Khu phức hợp đô thị sinh thái, thể thao hồ Ghềnh Chè có tổng vốn 6.746 tỷ đồng và Khu đô thị sinh thái hồ Ghềnh Chè có vốn 6.097 tỷ đồng.
Như vậy, riêng Khu đô thị hỗn hợp Vĩnh Lương đã chiếm hơn một nửa số vốn của cả chín dự án. Nếu cộng thêm bốn khu đô thị tại Gia Lai, Thái Nguyên và Tây Ninh, phần vốn còn lại dành cho những lĩnh vực khác chỉ khoảng 1.763 tỷ đồng.
Ảnh: Minh họa
Khoản vốn tương đối nhỏ này nằm trong ba dự án xử lý chất thải và một trường phổ thông liên cấp. Bắc Ninh mời đầu tư hai khu xử lý chất thải với tổng vốn 771 tỷ đồng; Quảng Ngãi có dự án Khu liên hợp xử lý chất thải rắn Nghĩa Kỳ vốn 705 tỷ đồng; Cà Mau gọi đầu tư Trường phổ thông liên cấp Cà Mau với tổng vốn 287 tỷ đồng.
Điều đáng chú ý không chỉ nằm ở số lượng dự án. Năm khu đô thị chiếm 5/9 dự án, tương đương 55,6%, nhưng lại nắm giữ hơn 98% tổng vốn dự kiến. Trong khi đó, ba dự án môi trường chiếm một phần ba số dự án nhưng tổng vốn chưa bằng 1,6% toàn danh mục.
Trước hết, cần phân biệt đây là tổng vốn dự kiến của các dự án được công bố mời gọi đầu tư, không phải lượng tiền đã được nhà đầu tư cam kết hoặc thực tế giải ngân. Vì vậy, chưa thể từ con số hơn 98% đã kết luận dòng vốn của nền kinh tế đang đồng loạt chảy vào bất động sản.
“Lát cắt” một tuần đặt ra câu hỏi về cơ cấu thu hút đầu tư
Danh mục này cũng chỉ phản ánh những dự án xuất hiện trong một tuần. Nhiều nhà máy, trung tâm logistics hoặc dự án công nghiệp hỗ trợ có thể được cấp giấy chứng nhận đầu tư, điều chỉnh vốn, thuê lại đất trong khu công nghiệp hoặc triển khai theo quy trình khác nên không xuất hiện trong nhóm thống kê trên.
Mặt khác, tổng vốn của một khu đô thị thường rất lớn bởi dự án bao gồm tiền xây dựng hạ tầng, nhà ở, công trình thương mại, trường học, bệnh viện và các tiện ích xã hội trong nhiều năm. Chỉ cần một dự án quy mô lớn như Vĩnh Lương cũng đủ làm thay đổi toàn bộ tỷ trọng của danh mục.
Các khu đô thị còn có mô hình thu hồi vốn tương đối rõ thông qua bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở và mặt bằng thương mại. Ngược lại, nhà máy xử lý rác, hạ tầng môi trường hay một số dự án logistics thường có thời gian hoàn vốn dài, phụ thuộc vào giá dịch vụ, sản lượng đầu vào và cam kết của cơ quan nhà nước. Vì thế, quy mô vốn của các dự án này thường nhỏ hơn hoặc khó thu hút nhà đầu tư hơn.
Các dự án bất động sản luôn cần nguồn vốn lớn để xây dựng trong thời gian dài
Dù vậy, sự chênh lệch quá lớn vẫn đặt ra một câu hỏi đáng suy nghĩ: cơ cấu dự án được địa phương chuẩn bị và đưa ra thị trường đã đủ cân bằng với nhu cầu phát triển dài hạn hay chưa?
Nền kinh tế không chỉ cần thêm nhà ở và không gian đô thị. Việt Nam đang đặt mục tiêu phát triển công nghiệp hỗ trợ để tăng năng lực sản xuất trong nước, giảm phụ thuộc vào nguyên liệu và linh kiện nhập khẩu. Chương trình phát triển công nghiệp hỗ trợ giai đoạn 2026-2035 ưu tiên các ngành điện tử thông minh, thiết bị năng lượng, đường sắt, ô tô, cơ khí, tự động hóa và công nghiệp công nghệ cao.
Với logistics, chiến lược quốc gia đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng bình quân 12-15% mỗi năm trong giai đoạn 2025-2035, đồng thời giảm chi phí logistics xuống còn 12-15% GDP. Muốn đạt mục tiêu này, nhu cầu đầu tư vào kho bãi, trung tâm phân phối, cảng cạn, công nghệ vận hành và kết nối giao thông sẽ rất lớn.
Phát triển khu đô thị không đối lập với phát triển sản xuất. Một đô thị được quy hoạch tốt có thể tạo thêm nhà ở, trường học, dịch vụ và nâng chất lượng sống. Tuy nhiên, nhà ở chỉ thực sự hình thành nhu cầu bền vững khi đi cùng việc làm, thu nhập, giao thông và năng lực cung cấp dịch vụ công.
Nếu các địa phương liên tục dành phần lớn quỹ đất và danh mục mời đầu tư cho khu đô thị, trong khi dự án sản xuất, môi trường và logistics còn thưa thớt, nguy cơ có thể xuất hiện là nhà ở đi trước việc làm, hạ tầng xã hội chạy sau tốc độ phát triển bất động sản.
Bởi vậy, con số hơn 98% trong một tuần không phải bằng chứng cho thấy cơ cấu đầu tư của cả nền kinh tế mất cân đối. Nhưng nó là tín hiệu để tiếp tục theo dõi trong một khoảng thời gian dài hơn. Khi thống kê theo quý hoặc cả năm, nếu khu đô thị vẫn áp đảo, câu hỏi khi đó không chỉ là địa phương gọi được bao nhiêu vốn, mà còn là nguồn lực ấy tạo thêm bao nhiêu việc làm, năng lực sản xuất và giá trị bền vững cho nền kinh tế.
Quốc Toản