Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi): Bỏ khung giá đất, quyền lợi người dân có được đảm bảo?

Các chuyên gia đánh giá, việc bỏ khung giá đất, giao trách nhiệm cho UBND các tỉnh công bố bảng giá đất hàng năm, quyết định giá đất cụ thể vừa đảm bảo ổn định và đạt hiệu quả cao nhất là tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, vừa đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Có nên bỏ khung giá đất?

Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Dựa trên Nghị quyết này, quy định mới về bỏ khung giá đất là một trong những nội dung quan trọng nhất được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trên thực tế, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy đang diễn ra sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này.

Đánh giá về những quy định mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội) nhận định, giá đất được xác định theo khung giá Nhà nước ban hành không theo kịp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường.

“Lợi dụng cơ chế hai giá đó mà nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng đất đai để có thể giảm số thuế phải nộp. Mặt khác, với những trường hợp bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì người dân vô cùng thiệt hại do được đền bù (áp dụng giá Nhà nước) thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Từ đó gây nên khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài…” Luật sư Nguyễn Văn Tuấn chia sẻ.

Từ đó, Giám đốc Công Ty Luật TNHH TGS đánh giá, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có đề xuất bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần “cởi trói” cho giá đất địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Đồng tình với quan điểm này, Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn, Trưởng khoa Quản lý Đất đai Đại học Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, việc bỏ khung giá đất, chỉ quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và ban hành sẽ giúp cho UBND các tỉnh chủ động và trách nhiệm hơn trong công tác quyết định giá đất trên địa bàn tỉnh là phù hợp quy luật phát triển và đúng với xu thế quản lý nhà nước trong giai đoạn mới đó là tăng cường phân cấp, phân quyền và giao trách nhiệm nhiều hơn cho chính quyền cơ sở.

Cùng với đó, việc bỏ khung giá đất nhằm tiếp tục khai thác nguồn lực đất đai hợp lý và hiệu quả, phát huy hơn nữa giá trị từ đất. Bỏ khung giá đất không có nghĩa là để giá đất tự do trên thị trường, mà đòi hỏi phải Nhà nước vẫn phải tiếp tục tăng cường thực hiện đồng bộ các công cụ quản lý thông qua việc tiếp tục điều chỉnh chính sách về đất đai, nhà ở, quy hoạch, thuế, tài chính, tín dụng, kinh tế.v.v... phù hợp hơn trong giai đoạn mới nhằm quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước.

“Như vậy, theo quan điểm cá nhân tôi đánh giá đây là điểm quy định mới hoàn toàn hợp lý, là sự đổi mới về tư duy quản lý, sử dụng các công cụ chính sách quản lý phù hợp hơn để xây dựng chính sách về giá đất hiệu quả hơn. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc thực hiện bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất, có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.” Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn đánh giá.

Quyền lợi người dân có được đảm bảo?

Dẫn dắt quy định liên quan, Trưởng khoa Quản lý Đất đai Đại học Tài nguyên và Môi trường thông tin, Điều 129, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; Điều 130 quy định về trách nhiệm xây dựng bảng giá đất, căn cứ sử dụng bảng giá đất trong từng trường hợp cụ thể (Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; v.v....). Hay Điều 131 quy định về giá đất cụ thể, căn cứ sử dụng giá đất cụ thể (Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;v.v…)

Cùng với đó, Điều 124 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; khi sử dụng đất đa mục đích (Đất đai được kết hợp sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau theo quy định của Luật này để làm tăng hiệu quả sử dụng đất v.v...). Theo Dự thảo Luật Đất đai, các khoản thu từ đất không những giảm mà còn tăng so với quy định của Luật đất đai 2013.

Từ các quy định chặt chẽ này, Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn đánh giá, việc định giá đất sẽ mang tính khách quan hơn, bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành nhưng vẫn có bảng giá đất do UBND các tỉnh ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định, về cơ bản là Chính phủ phân cấp cho UBND cấp tỉnh chủ động và nâng cao trách nhiệm trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể.

Giả sử tình huống nếu bảng giá đất của tỉnh ban hành thấp hơn giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường thì chỉ có lợi trong việc chi trả kinh phí đền bù đối với những dự án do Nhà nước thu hồi đất nhưng lại gặp bất lợi trong việc thu ngân sách Nhà nước từ đất đai và ngược lại nếu bảng giá đất ban hành cao hơn giá phổ biến trên thị trường thì Nhà nước sẽ gặp khó khăn, bất lợi  trong việc chi trả kinh phí đền bù đối với những dự án do Nhà nước thu hồi đất và khó khăn trong việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước do chi phí vào đất tăng.

“Vì vậy, có thể khẳng định, việc bỏ khung giá đất, giao trách nhiệm cho UBND các tỉnh công bố bảng giá đất hàng năm, quyết định giá đất cụ thể là phù hợp và đúng xu thế quản lý nhà nước trong tình hình mới là tăng cường phân cấp, phân quyền và giao trách nhiệm nhiều hơn cho chính quyền cơ sở đi đôi với kiểm tra, giám sát sẽ giúp UBND các tỉnh đảm bảo tính chủ động và tự chịu trách nhiệm trong việc ra các quyết định hành chính về giá đất tại tỉnh mình, vừa đảm bảo ổn định và đạt hiệu quả cao nhất là tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai của địa phương, vừa đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, vừa đảm bảo thu hút đầu tư.” Trưởng khoa Quản lý đất đai Đại học Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

Với nội dung này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết, quy định của luật hiện hành là bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần, bảng giá đất do các địa phương quy định đang có thời gian 5 năm là “quá lâu”, độ trễ nhiều và không theo sát giá cả biến động của thị trường. Do vậy, bảng giá đất này cần được thiết lập hàng năm để có sự cập nhật, bám sát vào giá đất của thị trường. Khi giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế  phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách.

“Ngoài ra, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được UBND cấp tỉnh quyết định dựa tại thời điểm quyết định thu hồi đất dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Mà giá đất theo bảng giá đất thì rất thấp so với giá của thị trường, dẫn đến tình trạng rất khó có thể thu hồi đất vì sự phản đối của người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước. Các khiếu nại của người sử dụng đất về giá đền bù đất thấp ngày càng gia tăng trong thời gian qua do đó các dự án thường kéo dài tiến độ thực hiện hơn so với dự kiến rất lâu. Khi mức giá đất tăng cao, phù hợp hơn so với mức giá của thị trường thì người dân sẽ cảm thấy mức bồi thường phù hợp với phần tài sản mà mình bị thu hồi, do đó sẽ dễ dàng hơn trong việc giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án.” Giám đốc Công Ty Luật TNHH TGS đánh giá.

Hồng Quang