Theo các chuyên gia, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần tập trung làm rõ hoặc yêu cầu bổ sung nhiều quy định liên quan đến phương pháp xác định giá đất sát với thị trường. Đặc biệt là cách thu thập thông tin giá thị trường để việc thẩm định giá chuẩn xác hay giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 153 của Dự thảo.
Bỏ khung giá đất sẽ giúp tăng thu ngân sách
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được tổ chức lấy ý kiến người dân từ 03/01/2023. Nội dung lấy ý kiến là toàn bộ dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các nội dung trọng tâm theo từng nhóm đối tượng lấy ý kiến. Nhiều chuyên gia, luật sư đã có những ý kiến đóng góp, góp ý để hoàn thiện hơn dự thảo luật này.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, đánh giá về vấn đề này, Ts. Nguyễn Hữu Dũng, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, việc không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất là một sự đột phá lớn của dự thảo Luật lần này. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm, UBND sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất, và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm.
Sau khi xác định giá đất theo cách thức trên, giá đất sẽ được trình lên HĐND phê duyệt. Thay vì hoàn toàn bỏ bảng giá đất, thì bảng giá đất thực ra vẫn tồn tại ở một hình thức khác, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và được công bố công khai. Điều này sẽ giúp giá đất sát với giá thị trường hơn.
“Tôi cho rằng, khi giá đất sát giá thị trường sẽ giúp tăng thu ngân sách trong dài hạn. Với giá gần với giá thị trường thì Nhà nước đương nhiên sẽ thu được thuế trên mức giá gần hơn với giá thị trường. Bởi, thực tế cho thấy, trước đây người mua và người bán đã tự thỏa thuận để khai giá thấp nhằm mục đích giảm nộp thuế. Điều này cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước thất thu một khoản ngân sách không nhỏ từ việc giao dịch đất đai đã được thỏa thuận ngầm để giảm thuế giữa người bán và người mua.” Ts. Nguyễn Hữu Dũng chia sẻ.
Khi giá đất sát giá thị trường sẽ giúp tăng thu ngân sách nhà nước. (Ảnh minh họa)
Tuy nhiên, theo Ts. Nguyễn Hữu Dũng, chúng ta cũng phải chuẩn bị cho kịch bản có thể xảy ra đó là hiện tượng sụt giảm lượng giao dịch trong ngắn hạn. Nhưng nếu so sánh thiệt hại do sụt giảm mức thuế trong ngắn hạn với lợi ích của toàn thị trường trong dài hạn thì mức thiệt hại không ảnh hưởng quá nhiều. Từng chứng kiến những cơn sốt đất như vừa qua đã đẩy giá lên “đỉnh” rất nhanh, nhưng với lượng giao dịch bị giảm xuống do giá sát hơn với thị trường thì giá đất sẽ dần hạ nhiệt và trong dài hạn trở nên ổn định hơn. Do đó, việc bỏ khung giá đất giúp giá bất động sản trở nên ổn định hơn.
Ngoài ra, việc tính giá đất sát giá thị trường sẽ giúp bảo đảm hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất. Việt Nam hiện nay đã bước sang thời điểm mang tính bước ngoặt khi phương pháp tiếp cận phát triển đô thị hiện tại đang chạm đến giới hạn. Do đó, rất cần một cách tiếp cận mới đặt yếu tố tăng hiệu suất và bền vững làm trọng tâm. Với những khu vực người dân bị thu hồi đất để mở rộng đường sá, nâng cao kết nối vùng, xây cầu đường, quy hoạch lại đô thị thì sẽ được đền bù thỏa đáng trên cơ sở “sát với giá thị trường”. Với mức đền bù mới thì quyền lợi của những người dân được bảo đảm hơn, sẽ giúp giảm thiểu khiếu nại, khiếu kiện, giảm phát sinh những điểm “nóng” không đáng có.
Cũng góp ý kiến về bảng giá đất, Ts. Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội cho biết, theo Điều 154 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khác với Điều 114 Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng định kỳ hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm.
Ts. Trần Quang Huy đánh giá, đây là vấn đề rất quan trọng, bởi vì nguyên tắc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, nghĩa là giá đất phải linh hoạt, có tính cập nhật cao, sát giá thị trường, độ ảnh hưởng trong một thời gian ngắn.
Nếu bảng giá đất kéo dài 5 năm theo một nhiệm kỳ Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thì giá đất dù có điều chỉnh khi tăng giá thêm 20% hay giảm 20% thì vẫn là giá đất rất khiên cưỡng, thiếu định hướng thị trường, không cập nhật, lạc hậu với thị trường. Vì vậy, quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về việc xây dựng định kỳ hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ 01 tháng 01 của năm là thể hiện sự linh hoạt, cập nhật theo cơ chế thị trường.
Bổ sung phương pháp xác định giá đất sát với thị trường
Theo Ts.Trần Quang Huy, tại Điều 153 của Dự thảo Luật đã kế thừa một số khoản quan trọng tại Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013, trong đó có một số điểm cần lưu ý, như: Dự thảo đã định nghĩa thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 153 của Dự thảo.
Theo đó, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
So với trước đây, điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 không có bất cứ định nghĩa nào để xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường gây nhiều khó khăn cho các cơ quan nhà nước trong việc xác định giá đất. Do vậy, việc làm rõ thuật ngữ mà thời gian qua không có hướng dẫn cụ thể về mặt khoa học và tính pháp lý của nó là một bước tiến so với quy định về nguyên tắc định giá đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đưa thêm nguyên tắc thứ 4 là tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định pháp luật. Đồng thời, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá đất, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Điều luật này sẽ có mối liên hệ trực tiếp với Điều 155, Điều 156, Điều 157 và Điều 158 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Ts. Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội.
Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Chiến, Giám đốc Công ty Luật Nguyễn Chiến cho rằng, Dự thảo Luật cần tập trung làm rõ hoặc yêu cầu bổ sung nhiều quy định liên quan đến phương pháp xác định giá đất sát với thị trường. Đặc biệt là cách thu thập thông tin giá thị trường để việc thẩm định giá chuẩn xác.
Bên cạnh đó, cần bổ sung thêm nguyên tắc, điều kiện định giá đất theo hướng bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định giá.
Về vấn đề giá đất, phải xác định rõ thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, vì theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động từng ngày.
Quy định của Dự thảo Luật chưa làm rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Vì vậy, cần đẩy nhanh tiến độ đánh giá tính khả thi của quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
Hồng Quang