Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Làm sao để xác định giá đất sát thị trường?

Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều đại biểu cho rằng, cần xác định rõ thời điểm, cơ quan có thẩm quyền quyết lại định giá đất cụ thể của loại đất thu hồi và thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, vì không thể thực hiện cùng lúc. Cùng với đó, làm rõ hơn về các quy định thẩm quyền và trách nhiệm giải trình khi định giá đất sao cho xác định giá đất sát với giá thị trường.

Phải xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường

Tại Hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” do Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam phối hợp với Hội đồng Dân tộc của Quốc hội tổ chức mới đây, vấn đề quy định về giá đất và tổ chức định giá đất của Luật Đất đai năm 2013 theo Nghị quyết số 18-NQ/TW nhận được sự quan tâm.

Theo đó, đề cập về vấn đề này, TS.Nguyễn Hữu  Dũng, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, định giá đất luôn là bài toán không hề đơn giản, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản ảnh sát giá thị trường.  Để làm điều đó, cơ chế xác định giá đất cần xem xét hoàn thiện và đổi mới phương pháp định giá đất cụ thể; phương pháp định giá hàng loạt, đặc biệt khắc phục những tồn tại, hạn chế yếu tố đầu vào của định giá đất; phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất; Hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.

Theo TS.Nguyễn Hữu Dũng, cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy, việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về thủ tục hành chính.

Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp lý để đẩy mạnh việc thực hiện đấu giá đất đối với tất cả các mục đích; Quy định về thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm, giảm tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất; gắn với đó là tăng cường công tác công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá. Ngoài ra, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường.

Cho ý kiến về xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng khoa Luật, Đại học Cần Thơ cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung về giá đất so với Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, trái với mong đợi của nhà làm luật và nhà quản lý, vấn đề khiếu nại giá đất, đặc biệt là giá đất tính bồi thường, gần như không có chiều hướng giảm.

Thứ nhất, việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thiếu công khai, minh bạch, thiếu dân chủ và gây ra sự không công bằng, tương xứng giữa giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi và giá trị được bồi thường. Cụ thể, Điều 112 Luật Đất đai về nguyên tắc xác định giá đất không quy định nguyên tắc “công khai, minh bạch” hay “công bằng, dân chủ” trong việc xác định giá đất. Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền xác định giá đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dưới dự tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường. Ngoài một chủ thể đại diện cho “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” do Sở Tài nguyên và Môi trường “chọn lựa một cách ăn khớp”, thì tất cả các chủ thể còn lại đều là cơ quan cấp dưới hoặc cơ quan tham mưu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thành phần quyết định giá đất như vậy nên mang mặng tính chủ quan và hình thức, không thể phản ánh được giá thị trường.

Mặt khác, vì không có nguyên tắc “công khai, minh bạch” và cũng không có các các quy định về “dân chủ, công bằng” trong trình tự, thủ tục định giá đất. Với cơ chế này, việc định giá đất tính bồi thường trở thành “việc riêng” của cơ quan hành chính nhà nước. Người sử dụng đất hợp pháp có đất bị thu hồi chẳng những không có quyền tham gia trong quá trình định giá đất mà cũng không thể giám sát, theo dõi tiến trình này cho đến khi việc định giá đất được hoàn thành và người dân được thông báo kết quả định giá đất. Các quy định trên có dấu hiệu mâu thuẫn với Điều 199 Luật Đất đai về giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai. Mặt khác, các quy định trên cũng chưa thể chế hóa được khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 là “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch”.

Tuy nhiên, ngoài việc “bỏ khung giá đất”, các quy định trong Dự thảo hầu như không sửa đổi theo hướng khắc phục được các bất cập trên. Cụ thể, Điều 132 Dự thảo quy định về nguyên tắc xác định giá đất vẫn không có nguyên tắc “công khai, minh bạch”. Điều 131 Dự thảo đều giao toàn quyền xác định giá đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dưới dự tham mưu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Điểm đ khoản 1 Điều 129 Dự thảo tuy có quy định nguyên tắc “Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định”. Tuy nhiên, các quy định này không đủ tạo ra cơ chế để bảo đảm việc tư vấn này là “độc lập, khách quan, trung thực” như trong quy định mà Dự thảo đã nêu ra. Mặt khác, Điều 134 về Giá đất cụ thể: Dự thảo vẫn duy trì cơ chế hành chính trong thẩm định và quyết định giá đất cụ thể là một điều hoàn toàn bất cập.

Để khắc phục những bất cập trên về giá đất, theo PGS.TS Phan Trung Hiền, cần bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là “Việc định giá đất phải công khai, minh bạch và dân chủ và thực hiện trách nhiệm giải trình.” Dự thảo cần quy định công khai tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân có đất bị thu hồi trên các phương tiện truyền thông địa phương. Song song đó, việc xác định giá đất cụ thể nên tiến hành theo 2 bước, gồm: Quy trình chuyên môn; Quy trình hành chính. Quy trình hành chính (phê duyệt giá đất cụ thể) có thể có Chủ tịch UBND, các Sở ngành và UBND cấp huyện tham gia. Tuy nhiên, quy trình chuyên môn (Hội đồng thẩm định giá đất) nên giao về cho các chuyên gia tư vấn độc lập, thành viên thuộc các cơ quan hành chính nhà nước cấp tỉnh, nếu có tham gia cũng phải dưới 50% thành phần của Hội đồng thẩm định.

Giá đất thị trường là giá đất ở?

Cũng trong ngày 5/10, tại hội thảo góp ý cho dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Đoàn Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) TPHCM tổ chức cho đại biểu các sở, ngành, đoàn thể, chính trị - xã hội, Đại biểu Lê Đình Hiếu, đại diện Sở Công thương TPHCM cho rằng, cần cho phép người sử dụng đất được lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất hàng năm cho từng thửa đất.

Về giá đất, nhiều đại biểu cho rằng, cần xây dựng theo nguyên tắc sát với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, giá đất được ban hành thời gian qua thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường rất nhiều. Do vậy, các đại biểu đề nghị ban soạn thảo khi xây dựng dự án Luật có cơ chế xây dựng giá đất, quản lý giá đất chặt chẽ hơn, đảm bảo sát với giá thị trường. Đồng thời, cần bổ sung trường hợp cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp khu đất có một phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong đất dự án do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thì diện tích đất công được cho thuê không thông qua đấu giá.

Đồng quan điểm, Nguyên Phó Bí thư Thành ủy, nguyên Chủ tịch HĐND TPHCM Phạm Phương Thảo cho rằng, để hệ thống pháp luật được thống nhất, đồng bộ, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát để khắc phục tình trạng xung đột pháp luật giữa các văn bản luật có liên quan.

Theo đồng chí Phạm Phương Thảo, hiện Luật Đất đai hiện hành có đến 112 luật, Bộ luật có liên quan. Do vậy, sửa đổi Luật Đất đai lần này cần tránh sự xung động pháp luật và cần xem xét thêm và phải có quy định rõ hơn.

Cũng theo đồng chí Phạm Phương Thảo, ở TP.HCM giá thị trường là giá đất ở, trong khi giá bồi thường cho các dự án, phổ biến là đất nông nghiệp. Do vậy, sẽ tính giá thị trường làm sao cho nó sát và thực tế TPHCM đã có nhiều trường hợp chỉ vì không xác định được giá đất để nhà đầu tư thực hiện việc hoàn thành nghĩa vụ đối với nhà nước, do vậy nhiều căn hộ chung cư đã không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Do vậy, dự thảo luật cần ghi rõ thành phần tham gia Hội đồng thẩm định giá đất. Bên cạnh đó, Hội đồng thẩm định giá đất cần phải có chuyên môn về giá để xác định giá đất sát với giá thị trường. Cùng đó, cần bổ sung quy định cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm.

Hồng Quang