Sự gia tăng của sức mua cùng làn sóng mở rộng của các thương hiệu bán lẻ đang thúc đẩy bất động sản bán lẻ Việt Nam chuyển sang các mô hình tích hợp hiện đại. Trong xu hướng đó, Retail Park - mô hình bán lẻ ngoài trời phổ biến tại châu Âu và Bắc Mỹ đang dần xuất hiện tại Việt Nam, hứa hẹn trở thành hướng phát triển mới của thị trường.
Retail Park và xu hướng không gian bán lẻ mở
Trong nhiều năm, thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam chủ yếu phát triển theo hai mô hình là trung tâm thương mại và nhà phố thương mại (shophouse). Tuy nhiên, cùng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và xu hướng phát triển đô thị, các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm những mô hình linh hoạt hơn, vừa tối ưu chi phí vận hành, vừa tạo ra trải nghiệm đa dạng cho khách hàng.
Retail Park là một trong những mô hình như vậy. Khác với trung tâm thương mại nhiều tầng, Retail Park được quy hoạch trên quỹ đất rộng với các khối cửa hàng độc lập, kết hợp siêu thị, cửa hàng chuyên doanh, nhà hàng, khu vui chơi, dịch vụ và bãi đỗ xe quy mô lớn. Khách hàng có thể di chuyển bằng ô tô giữa các khu chức năng, mua sắm nhiều loại hàng hóa và sử dụng nhiều dịch vụ trong cùng một chuyến đi.
Tại các thị trường phát triển, Retail Park thường được xây dựng ở khu vực ven đô hoặc gần các tuyến giao thông lớn, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí đầu tư hợp lý. Mô hình này đáp ứng xu hướng tiêu dùng của các hộ gia đình khi việc mua sắm không chỉ dừng ở giao dịch hàng hóa mà trở thành một hoạt động trải nghiệm.
Sự gia tăng của sức mua cùng làn sóng mở rộng của các thương hiệu bán lẻ đang thúc đẩy bất động sản bán lẻ Việt Nam chuyển sang các mô hình tích hợp hiện đại.
Xu hướng này đang dần xuất hiện tại Việt Nam trong bối cảnh thị trường bán lẻ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng. Theo Savills, trong quý I/2026, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại tại Hà Nội đạt khoảng 1,7 triệu m², tỷ lệ lấp đầy đạt 89%, trong khi giá thuê tầng trệt tiếp tục tăng so với cùng kỳ. Đáng chú ý, các khu vực ngoài trung tâm đang nổi lên như những cực tăng trưởng mới nhờ quá trình mở rộng đô thị và sự hình thành của các khu dân cư quy mô lớn.
Tại TP.HCM, Savills ghi nhận tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ duy trì khoảng 1,6 triệu m² với hơn 160 dự án, công suất lấp đầy đạt trên 90%. Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các thương hiệu thời trang, ẩm thực, giải trí và bán lẻ hiện đại, cho thấy sức hút của các không gian mua sắm tích hợp vẫn rất lớn.
Trong khi đó, CBRE cho biết tỷ lệ trống tại các mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm TP.HCM chỉ còn khoảng 3%, trong khi giá thuê khu trung tâm tăng 4,1% và khu vực ngoài trung tâm tăng 3,8% so với cùng kỳ. Nguồn cung hạn chế tại khu trung tâm cùng chi phí thuê ngày càng cao đang buộc nhiều thương hiệu tìm kiếm các mô hình linh hoạt hơn, mở rộng sang những khu vực có quỹ đất lớn và khả năng tích hợp nhiều tiện ích.
Có thể thấy, đây cũng là những điều kiện thuận lợi để các mô hình bán lẻ thế hệ mới như Retail Park phát triển tại Việt Nam. Thay vì chỉ cung cấp mặt bằng kinh doanh, Retail Park hướng tới xây dựng một hệ sinh thái tích hợp giữa mua sắm, ẩm thực, giải trí, dịch vụ và logistics, đáp ứng xu hướng tiêu dùng mới khi người dân ngày càng coi việc mua sắm là một trải nghiệm tổng hợp hơn là hoạt động giao dịch đơn thuần.
Dư địa lớn cho mô hình Retail Park tại Việt Nam
Sự phát triển của các đại đô thị, quá trình mở rộng không gian đô thị về khu vực ven trung tâm, cùng với sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và nhu cầu sử dụng ô tô cá nhân đang tạo ra những điều kiện thuận lợi để các mô hình bất động sản bán lẻ thế hệ mới phát triển tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, Retail Park được nhiều chuyên gia đánh giá là một hướng đi phù hợp với xu thế tiêu dùng và phát triển đô thị trong giai đoạn tới.
Thực tế, dù chưa có nhiều dự án được định danh là Retail Park, thị trường Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những tổ hợp mang đặc điểm tương đồng. Đó là các dự án quy mô lớn tích hợp đại siêu thị, cửa hàng nội thất, điện máy, chuỗi F&B, khu vui chơi, dịch vụ và bãi đỗ xe rộng, hình thành tại các khu đô thị mới hoặc cửa ngõ các thành phố lớn. Đây được xem là bước chuyển từ mô hình trung tâm thương mại khép kín sang những không gian bán lẻ mở, nơi người tiêu dùng có thể kết hợp mua sắm, giải trí và sử dụng dịch vụ trong cùng một hành trình.
Trong xu hướng đó, Retail Park - mô hình bán lẻ ngoài trời phổ biến tại châu Âu và Bắc Mỹ đang dần xuất hiện tại Việt Nam, hứa hẹn trở thành hướng phát triển mới của thị trường.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn phát triển nhưng có tốc độ tăng trưởng rất nhanh nhờ dân số trẻ, sức mua cải thiện và sự quan tâm ngày càng lớn của các thương hiệu quốc tế. Ông cho rằng giai đoạn 2025–2030 sẽ là thời kỳ tăng trưởng mạnh của thị trường bán lẻ, đưa Việt Nam trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn của các tập đoàn bán lẻ trong khu vực.
Các chuyên gia Savills cũng nhận định, sự cạnh tranh trên thị trường không còn chỉ nằm ở diện tích cho thuê hay vị trí dự án mà đang chuyển sang khả năng tạo ra trải nghiệm cho khách hàng. Những trung tâm bán lẻ thế hệ mới với không gian mở, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang trở thành xu hướng phát triển chủ đạo. Ngay trong năm 2025, nhiều dự án mới như Hanoi Centre, Thiso Mall hay Toshin được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng nguồn cung và định hình lại thị trường bán lẻ hiện đại.
Trong khi đó, CBRE cho biết nhu cầu mở rộng của các thương hiệu trong nước và quốc tế vẫn là động lực chính thúc đẩy bất động sản bán lẻ. Sau giai đoạn phục hồi, các doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm mặt bằng tại khu vực trung tâm mà còn hướng tới những địa điểm có quỹ đất lớn, hạ tầng giao thông thuận lợi và khả năng phát triển mô hình bán lẻ đa chức năng. Xu hướng này mở ra cơ hội cho các dự án Retail Park tại khu vực ven đô và các đại đô thị mới.
Một lợi thế khác của Retail Park là khả năng kết nối giữa bán lẻ truyền thống và thương mại điện tử. Thay vì chỉ đóng vai trò là điểm bán hàng, nhiều tổ hợp bán lẻ hiện đại đang được phát triển theo hướng tích hợp cửa hàng trải nghiệm, điểm nhận hàng trực tuyến (click & collect), kho trung chuyển và trung tâm hoàn tất đơn hàng (fulfillment). Mô hình này không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí logistics mà còn rút ngắn thời gian giao hàng, đáp ứng xu hướng bán lẻ đa kênh đang phát triển mạnh.
Theo Savills, thị trường bán lẻ Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà các thương hiệu bán lẻ trở thành lực kéo chính, thay vì chỉ dựa vào dòng vốn đầu tư như trước. Sự mở rộng của các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, đồ gia dụng và F&B đang thúc đẩy các chủ đầu tư phát triển những mô hình bán lẻ linh hoạt, đa chức năng và giàu trải nghiệm hơn. Đây cũng chính là nền tảng để Retail Park có cơ hội phát triển trong những năm tới.
Nếu như trước đây, trung tâm thương mại được xem là biểu tượng của bán lẻ hiện đại, thì trong chu kỳ phát triển mới, Retail Park có thể trở thành một mảnh ghép quan trọng của hệ sinh thái tiêu dùng.
Giá trị của một dự án sẽ không chỉ được đo bằng diện tích cho thuê hay công suất lấp đầy, mà còn ở khả năng kết nối mua sắm, ẩm thực, giải trí, logistics và công nghệ trong cùng một không gian. Đây được kỳ vọng sẽ là hướng phát triển mới của bất động sản bán lẻ Việt Nam khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng trải nghiệm thay vì chỉ cạnh tranh bằng vị trí.
Quang Anh