Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi): Lo ngại bỏ khung giá đất sẽ khiến giá nhà, đất tăng

Chia sẻ với Tạp chí Thương Trường, vị Luật sư lo ngại cho rằng, khi bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất ban hành hàng năm sẽ khiến giá nhà, đất, bất động sản tăng lên. Giá đất thị trường luôn biến động từng ngày, có tình trạng cố tình thổi giá. Nên nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì sẽ được điều chỉnh một cách liên tục.

Không làm phát sinh thêm thủ tục hành chính

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) với 16 chương và 237 điều đã được ban hành và đang được lấy ý kiến của nhân dân và mới đây, đã được Uỷ ban Thường Vụ Quốc hội cho ý kiến lần đầu. Một điểm mới trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đang được dư luận hết sức quan tâm đó là bỏ khung giá đất, xác định giá đất cụ thể theo giá thị trường của từng địa phương.

Theo như Luật Đất đai năm 2013, quy định khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.

Phân tích về điểm mới này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư TP Hà Nội) đưa ra quan điểm với Tạp chí Thương Trường, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Tại Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá hằng năm đất sát giá thị trường thì Nhà nước và người dân đều có lợi và được đa số các chuyên gia ủng hộ, đồng tình.

Căn cứ vào điều 131 Dự thảo Luật đất đai, có thể thấy việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

“Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng chính quyền địa phương không đủ nhân lực, cơ sở hạ tầng để xây dựng bảng giá đất hàng năm. Điều đó là có căn cứ bởi nếu quy định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn” - Luật sư Tuấn đánh giá.

Có góc nhìn khác về vấn đề này, Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn, Trưởng khoa Quản lý Đất đai Đại học Tài nguyên và Môi trường khẳng định, hoàn toàn không lo ngại việc phát sinh thêm các thủ tục hành chính và cơ quan hành chính mới trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai khi quy định Bỏ Khung giá đất của Chính phủ và xây dựng Bảng giá đất hàng năm của UBND cấp tỉnh.

Trưởng khoa Quản lý Đất đai Đại học Tài nguyên và Môi trường phân tích, không nên lo ngại câu chuyện phát sinh thêm các thủ tục hành chính và cơ quan hành chính mới, bởi vì mục tiêu của Luật Đất đai sửa đổi đã thể hiện việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính. Chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, bền vững, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về đất đai. Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ hiện đại trong quản lý đất đai, từng bước hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, chuyển đổi số dựa trên hệ thống thông tin đất đai…

Lo ngại bỏ khung giá đất sẽ khiến giá nhà, đất tăng

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản được coi là một trong những thị trường nóng bỏng và khó đoán định nhất. Và khi bỏ khung giá đất chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến của thị trường, điều này sẽ là môi trường thuận lợi để các “cò” đất thổi giá, đẩy giá làm méo mó thị trường.

Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết, khái niệm hệ số biến động giá thị trường trong dự thảo luật rất khó hiểu, vì vậy cần có quy định thật cụ thể để địa phương thực hiện. Bởi lẽ thực tế, giá đất thị trường luôn biến động từng ngày, có tình trạng cố tình thổi giá. Nên nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tỉnh ổn định và gây ra rất nhiều tranh cãi, không thống nhất.

“Bảng giá này phải phù hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường. Giá cả thị trường luôn biến động, khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định, xác định được, đó là giá trị mang lại của đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên đề cập việc xây dựng bảng giá đất "phù hợp với giá trị thị trường", nhằm tránh những khúc mắc trong thực tế triển khai.” Luật sư Nguyễn Văn Tuấn góp ý.

Ngoài ra, dự thảo luật sửa đổi cũng cần quy định về đăng ký, cập nhật giá đất hằng năm và quyền ưu tiên mua của Nhà nước với đất chuyển nhượng giá thấp. Định giá đất nên do tư vấn độc lập thực hiện và ứng dụng công nghệ... để giảm tối đa cơ hội ai đó có thể can thiệp, lạm quyền. Hội đồng định giá đất, ngoài cán bộ chuyên môn nên có thêm đại diện các bên liên quan để đảm bảo tính minh bạch, công khai.

Liên quan đến nội dung này, Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn thừa nhận, đúng là cũng có những ý kiến băn khoăn khi bỏ khung giá đất sẽ biến đổi giá đất, giá đất có thể biến động thất thường hay tình trạng thổi giá đất làm méo mó thị trường.

Tuy nhiên, những ý kiến băn khoăn như trên sẽ không đáng lo ngại. Bỏ khung giá đất nhưng vẫn có bảng giá đất, việc giá đất tăng hay giảm, biến động mạnh hay ổn định sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, vì vậy, việc đảm bảo giá đất ổn định và luôn phải đúng với giá trị thực trên thị trường và sự phát triển kinh tế - xã hội khu vực là nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước. Cần tiếp tục sử dụng nhiều công cụ và các giải pháp đồng bộ phải làm, đó là tiếp tục rà soát bổ sung và ban hành các công cụ chính sách điều tiết vĩ mô.

“Để làm được điều này cơ quan quản lý nhà nước cần phải làm tốt công tác kiểm soát giá đất trên thị trường như khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, đánh thuế cao vào người đầu cơ đất đai, đánh thuế cao với người có giao dịch chuyển nhượng bất động sản ngắn và tần xuất lớn, thu hồi hoặc có giải pháp khắc phục với các dự án bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng theo tiến độ của dự án đầu tư, rà soát lại các quy định pháp luật hiện hành tiến tới dừng hẳn các dự án về phân lô, bán nền; làm tốt chính sách tín dụng bất động sản, hạn chế dòng tiền không đưa vào sản xuất mà chuyển vào đầu cơ đất đai lớn, gây ảnh hưởng không tốt cho sự phát triển của nền kinh tế”, Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn chia sẻ.

Cùng với đó, bên cạnh việc kiểm soát chính sách vĩ mô về giá đất và thị trường bất động sản, việc định giá đất cần làm là phải đảm bảo nguyên tắc giá đất được định giá và xác định trong điều kiện thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và phù hợp với thực trạng phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, của vùng, như vậy sẽ không lo ngại việc thổi giá đất hay giá đất biến đổi không theo quy luật và nhà nước không bị mất kiểm soát giá đất trên thị trường.

Hồng Quang