Khi chính sách thuế dần sáng rõ, dòng vốn FDI bắt đầu ổn định trở lại, tạo lực đỡ cho bất động sản khu công nghiệp. Cùng với đầu tư hạ tầng, cải cách pháp lý và mặt bằng định giá hấp dẫn, thị trường KCN Việt Nam được kỳ vọng bước vào chu kỳ phục hồi mới từ năm 2026.
Dòng vốn FDI trở lại
Khi các chính sách thuế từng bước được định hình rõ ràng, dòng vốn FDI có dấu hiệu quay lại, kết hợp với động lực từ đầu tư hạ tầng và cải cách thể chế, mở ra triển vọng phục hồi ngày càng rõ nét cho ngành từ năm 2026.
Theo đánh giá của MBS Research, trong năm 2025, bất động sản khu công nghiệp là một trong những phân khúc chịu tác động trực tiếp và mạnh mẽ nhất từ các biến động thương mại toàn cầu. Việc Mỹ công bố chính sách thuế đối ứng mới đối với hàng hóa nhập khẩu từ nhiều đối tác, trong đó có Việt Nam, đã nhanh chóng tạo ra tâm lý dè dặt trên thị trường. Không ít doanh nghiệp FDI tạm hoãn kế hoạch mở rộng sản xuất, khiến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp suy giảm trong ngắn hạn.
Tác động này thể hiện rõ hơn tại khu vực phía Nam, nơi tập trung đông các doanh nghiệp có tỷ trọng xuất khẩu lớn sang thị trường Mỹ. Trong chín tháng đầu năm 2025, diện tích đất khu công nghiệp được hấp thụ giảm đáng kể so với cùng kỳ, trong khi giá thuê tăng chậm do nguồn cung mới chủ yếu nằm ở những khu vực xa trung tâm. Trước thực tế đó, nhiều chủ đầu tư buộc phải giữ mặt bằng giá ổn định hoặc áp dụng các chính sách linh hoạt để duy trì tỷ lệ lấp đầy.
Ở chiều ngược lại, thị trường khu công nghiệp phía Bắc ghi nhận diễn biến cân bằng hơn. Dù nhu cầu thuê đất cũng chịu ảnh hưởng bởi tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư, lợi thế về vị trí địa lý, khả năng kết nối chuỗi cung ứng khu vực cùng sự hiện diện dày đặc của các ngành điện tử và công nghệ đã giúp khu vực này duy trì mức hấp thụ tương đối ổn định. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn tiếp tục tăng trưởng nhờ xu hướng doanh nghiệp ưu tiên các giải pháp linh hoạt, giảm áp lực chi phí đầu tư ban đầu.
Bước ngoặt của thị trường xuất hiện từ nửa cuối năm 2025, khi Mỹ chính thức công bố mức thuế áp dụng cho từng đối tác thương mại. Trong bức tranh chung, mức thuế đối với hàng hóa Việt Nam không chênh lệch lớn so với nhiều quốc gia Đông Nam Á và thấp hơn đáng kể so với một số đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong thu hút FDI. Thông tin này đã góp phần ổn định lại tâm lý nhà đầu tư.
Thực tế cho thấy, vốn FDI giải ngân vào Việt Nam vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực, phản ánh việc các dự án hiện hữu tiếp tục triển khai đúng tiến độ. Dù vốn FDI đăng ký mới giảm so với cùng kỳ, mức suy giảm đã thu hẹp rõ rệt kể từ khi chính sách thuế được làm rõ. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài không rút lui, mà chủ yếu đang quan sát và chờ đợi thời điểm phù hợp để đưa ra quyết định mới.
Đáng chú ý, Việt Nam liên tục đón nhận các đề xuất đầu tư quy mô lớn trong các lĩnh vực công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo và sản xuất linh kiện điện tử. TP.HCM cùng các địa bàn lân cận đang nổi lên như điểm đến quan trọng của dòng vốn này, kéo theo nhu cầu lớn về đất khu công nghiệp, nhà xưởng và hệ thống kho bãi hiện đại.
Hoạt động xuất nhập khẩu của khối doanh nghiệp FDI vẫn duy trì tăng trưởng, cho thấy các chuỗi sản xuất tại Việt Nam tiếp tục vận hành ổn định bất chấp những biến động của môi trường thương mại quốc tế.
So với nhiều quốc gia trong khu vực, Việt Nam tiếp tục được đánh giá cao nhờ năng lực sản xuất, chi phí lao động và năng lượng cạnh tranh. Bên cạnh đó, mạng lưới 16 hiệp định thương mại tự do đang có hiệu lực, bao phủ phần lớn các nền kinh tế lớn, tạo điều kiện để doanh nghiệp FDI đa dạng hóa thị trường xuất khẩu và giảm rủi ro phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.
Dù vậy, thị trường khu công nghiệp Việt Nam vẫn phải đối mặt với những thách thức nhất định. Nguy cơ gian lận xuất xứ hàng hóa, đặc biệt dưới hình thức trung chuyển, đang nằm trong tầm giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý Mỹ. Cùng với đó, khả năng Mỹ tiến hành các cuộc điều tra thương mại đối với một số ngành xuất khẩu chủ lực có thể tạo ra những tác động ngắn hạn đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp.
Khi chính sách thuế dần sáng rõ, dòng vốn FDI bắt đầu ổn định trở lại, tạo lực đỡ cho bất động sản khu công nghiệp.
Hạ tầng, pháp lý và định giá đặt nền móng cho chu kỳ phục hồi
Bên cạnh câu chuyện thuế quan, bức tranh trung và dài hạn của bất động sản khu công nghiệp đang được định hình ngày càng rõ nét bởi hai trụ cột mang tính quyết định là đầu tư hạ tầng và cải cách thể chế. Đây không còn là những khẩu hiệu mang tính định hướng, mà đang hiện hữu bằng các dự án và chính sách cụ thể, đủ sức tạo ra lực đẩy bền vững cho toàn thị trường.
Trên mặt trận hạ tầng, làn sóng đầu tư công quy mô lớn đang được triển khai đồng loạt ở cả hai đầu đất nước. Ở phía Bắc, các tuyến đường sắt kết nối cửa khẩu với hệ thống cảng biển không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển mà còn tái cấu trúc dòng chảy logistics xuyên biên giới.
Ở phía Nam, mạng lưới cao tốc và các tuyến đường sắt trục xương sống đang từng bước hoàn thiện, giúp kết nối các trung tâm công nghiệp với cảng biển và khu vực tiêu thụ lớn. Khi chi phí logistics được kéo xuống, lợi thế cạnh tranh của khu công nghiệp Việt Nam không chỉ nằm ở giá thuê, mà còn ở hiệu quả vận hành tổng thể.
Tác động lan tỏa của hạ tầng không dừng lại ở việc giảm chi phí. Các tuyến giao thông mới đang mở rộng không gian phát triển công nghiệp, phá vỡ giới hạn địa lý cũ và tạo điều kiện cho các khu công nghiệp mới hình thành dọc theo những hành lang kinh tế trọng điểm. Những vùng đất trước đây bị xem là xa trung tâm nay bắt đầu bước vào bản đồ thu hút đầu tư, giúp nguồn cung đất công nghiệp được phân bổ lại theo hướng hợp lý và bền vững hơn.
Song hành với hạ tầng, môi trường pháp lý và đầu tư cũng đang có những chuyển động tích cực. Việc sửa đổi Luật Đầu tư, cùng định hướng phát triển các khu thương mại tự do tại một số địa phương trọng điểm, được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích mới cho dòng vốn FDI, đặc biệt là các dự án quy mô lớn và dự án công nghệ cao. Không chỉ dừng ở ưu đãi, những thay đổi này hướng tới việc tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, ổn định và có thể dự đoán, yếu tố then chốt đối với các nhà đầu tư dài hạn.
Đáng chú ý, quá trình điều chỉnh quy hoạch tỉnh, thành phố sau sáp nhập đang mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường khu công nghiệp. Khi ranh giới hành chính được sắp xếp lại, không gian phát triển được mở rộng, quỹ đất công nghiệp có cơ hội được bổ sung và phân bổ hiệu quả hơn. Điều này không chỉ giúp giải tỏa áp lực thiếu hụt nguồn cung tại các khu vực trọng điểm, mà còn tạo dư địa cho các dự án khu công nghiệp quy mô lớn, có quy hoạch bài bản và đồng bộ hạ tầng.
Trên thị trường chứng khoán, bức tranh định giá đang tạo ra một nghịch lý đáng chú ý. Nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hiện giao dịch ở mức thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước cú sốc thuế quan, trong khi giá trị tài sản của nhiều doanh nghiệp lại tiếp tục gia tăng nhờ quỹ đất mới được phê duyệt và tiềm năng phát triển dự án trong tương lai.
Khoảng cách giữa định giá thị trường và giá trị nội tại này đang khiến bất động sản khu công nghiệp nổi lên như một trong những nhóm ngành thu hút sự quan tâm trở lại của giới đầu tư dài hạn, những người sẵn sàng đi trước chu kỳ.
Nhìn về năm 2026, khi tác động tiêu cực từ thuế quan dần lùi lại phía sau, dòng vốn FDI ổn định hơn và các động lực từ hạ tầng và pháp lý phát huy đầy đủ hiệu quả, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước vào một giai đoạn phục hồi rõ nét.
Dù rủi ro vẫn hiện hữu, đặc biệt là áp lực chi phí giải phóng mặt bằng và những biến động khó lường của thương mại toàn cầu, nhưng với nền tảng hiện tại, ngành khu công nghiệp đang có đủ cơ sở để lấy lại đà tăng trưởng, không chỉ theo hướng nhanh hơn, mà còn bền vững và chọn lọc hơn trong những năm tới.
Quang Anh