Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, quý III/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa hai kênh mua bán và cho thuê.
Thị trường bất động sản TPHCM chứng kiến sức bật mạnh mẽ
Sau quý II nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán nhanh chóng phục hồi, trong đó căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt; nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận lượng quan tâm tăng từ 11–22% so với đầu năm.
Đối với phân khúc cho thuê lại sụt giảm sau tháng Ngâu, đặc biệt là ở phòng trọ và nhà trọ. Riêng tháng 9/2025, mức độ quan tâm giảm 8–24% tùy loại hình so với tháng trước.
Giá bán và mức độ quan tâm bất động sản tại TPHCM lập đỉnh.
Dù vậy, khảo sát môi giới quý III/2025 cho thấy sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn tích cực: gần 90% đáp viên đánh giá từ mức “trung bình” đến “tốt”, trong đó 4% cho là “rất tốt” và 25% ở mức “tốt”. Chỉ 12% nhận định sức hấp thụ chưa khả quan.
Về triển vọng thị trường trong quý IV, có 60% môi giới tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong đó 17% kỳ vọng tăng mạnh. Khoảng 1/3 cho rằng thị trường sẽ duy trì ổn định, và chỉ 6% lo ngại khả năng suy giảm.
Trong 6 tháng tới, căn hộ chung cư được đánh giá là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng cao nhất (36% lựa chọn), tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình như nhà phố, biệt thự hay bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh xu hướng dòng tiền tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có tính thanh khoản cao.
Ngay sau thông tin về việc sáp nhập đơn vị hành chính, thị trường bất động sản TPHCM chứng kiến sức bật mạnh mẽ: giá rao bán trung bình đạt 99 triệu đồng/m² – mức cao nhất trong hai năm qua. Chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng lập đỉnh mới, cho thấy tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Chung cư khu trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường
Tại TPHCM cũ, giá căn hộ trung bình trong quý II/2025 đạt 72 triệu đồng/m², tăng 35% so với đầu năm 2023. Bình Dương cũng tăng mạnh 30%, đạt 41 triệu đồng/m². Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%, phản ánh nhu cầu thực và đầu tư đang quay trở lại. Ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu dù giá có nhích nhẹ nhưng chưa thu hút được lực cầu mới, cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các địa phương vệ tinh.
Xét riêng nội đô TPHCM, chung cư khu trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang ở Quận 1 giữ mức giá cao nhất – khoảng 222 triệu đồng/m², tăng 39% trong hai năm. Điểm sáng nổi bật nằm ở TP.Thủ Đức, nơi giá chung cư tăng 32–48% kể từ đầu 2023, đặc biệt tại quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức. Với hạ tầng đồng bộ, quy hoạch hiện đại và vị thế “thành phố trong thành phố”, Thủ Đức đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư trung – dài hạn.
Các tỉnh giáp ranh như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có chuyển biến rõ rệt. Tại Vũng Tàu, giá chung cư tăng 12%, đạt 45 triệu đồng/m²; còn Thuận An và Dĩ An tăng 6–8%.
Tại Thủ Dầu Một ghi nhận lợi suất cho thuê 5,1% – cao nhất khu vực, gấp đôi so với TPHCM cũ. Điều này cho thấy dòng vốn đầu tư cho thuê đang dần dịch chuyển ra vùng ven, nơi giá còn “mềm” và tỷ suất sinh lời cao hơn.
Về tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán, vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực. Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13.000 căn mỗi khu vực, giá phổ biến 40–60 triệu đồng/m².Tp.Thủ Đức có khoảng 11.800 căn, nhưng giá cao hơn, dao động 80–120 triệu đồng/m².Các dự án mới chủ yếu phân bổ dọc Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro, cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang hiện thực hóa mạnh mẽ.
Bà Rịa - Vũng Tàu cũ vẫn khá im ắng khi giá giảm 10% và lượng quan tâm giảm 13%. Sự chênh lệch này phần nào cho thấy xu hướng dòng tiền đang ưu tiên những khu vực có quỹ đất rộng, hạ tầng hoàn thiện và kết nối thuận tiện với trung tâm, trong đó Bình Dương cũ nổi lên như “vệ tinh” phục hồi nhanh nhất nhờ hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nhận định TP.HCM đang bật mạnh mẽ khi nguồn cung được cải thiện và thanh khoản được hỗ trợ bởi dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực.
Thiên An