Thị trường bất động sản phục hồi mạnh, giúp ngân hàng thu hồi nợ xấu và tăng lãi từ hoạt động khác. Giá trị nhà, đất thế chấp chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản, củng cố niềm tin tín dụng và thanh khoản hệ thống.
Phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản
Các chuyên gia nhận định, với triển vọng thị trường bất động sản tiếp tục khởi sắc nhờ pháp lý được thông suốt, việc thu hồi nợ xấu sẽ trở thành “bệ đỡ” quan trọng, giúp các ngân hàng hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2025.
Nói về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đang phục hồi rõ nét, đóng góp đáng kể vào tăng trưởng GDP và củng cố niềm tin thị trường. Ông cho biết: “Năm 2024, GDP từ hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 3,34%, so với mức 0,24% của năm 2023; GDP ngành xây dựng tăng 7,87%. Trong sáu tháng đầu năm 2025, GDP kinh doanh bất động sản tăng 4,41%, trong khi GDP xây dựng đạt 9,62%”.
Sự hồi phục cũng thể hiện rõ ở các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Năm 2024, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp này giảm 1,7%, cổ phiếu giảm 2%, chủ yếu do chi phí tăng. Tuy nhiên, nửa đầu năm 2025, lợi nhuận tăng tới 73% so với cùng kỳ, giá cổ phiếu tăng gần 100% so với cuối năm trước, cho thấy thị trường phục hồi tích cực, mặc dù giá vẫn ở mức cao. VietstockFinance ghi nhận, có 19 doanh nghiệp bất động sản trên sàn đã vượt mục tiêu lợi nhuận cả năm chỉ sau 9 tháng.
Sự khởi sắc của thị trường bất động sản kéo theo giá trị tài sản bảo đảm là nhà, đất tại hầu hết các ngân hàng thương mại tăng mạnh, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản thế chấp.
Trong khi đó, TS. Châu Đình Linh, giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, nhận định: “Hiện nay, phần lớn các khoản vay ngân hàng đều có tài sản thế chấp, trong đó bất động sản chiếm tỷ lệ áp đảo. Đây vừa là nguồn trả nợ thứ cấp khi khách hàng gặp rủi ro tín dụng, vừa củng cố niềm tin của ngân hàng vào khách hàng vay”.
Thị trường bất động sản phục hồi mạnh, giúp ngân hàng thu hồi nợ xấu và tăng lãi từ hoạt động khác.
Báo cáo tài chính bán niên 2025 cho thấy, giá trị bất động sản cầm cố, thế chấp đều tăng so với cuối năm 2024. Tại Agribank, tổng giá trị bất động sản thế chấp đạt hơn 3,17 triệu tỷ đồng, tăng gần 250.000 tỷ đồng so với đầu năm.
Vietcombank ghi nhận giá trị này khoảng 1,74 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 66% tổng tài sản bảo đảm; Sacombank đạt hơn 889.000 tỷ đồng, chiếm 85%; MB đạt 894.669 tỷ đồng, chiếm 52,6%; Techcombank đạt 565.888 tỷ đồng, chiếm 46%; HDBank đạt 412.237 tỷ đồng, chiếm 45%; LPBank đạt 509.571 tỷ đồng, chiếm 53%; VIB đạt 416.693 tỷ đồng, chiếm 63%; Eximbank đạt 248.866 tỷ đồng, chiếm 80%. Những con số này cho thấy bất động sản vẫn là trụ cột quan trọng trong cơ cấu tài sản bảo đảm của các ngân hàng, đóng vai trò chủ lực trong việc giảm rủi ro tín dụng và tạo sự yên tâm cho cả ngân hàng lẫn khách hàng.
Lãi thuần từ hoạt động khác của ngân hàng tăng mạnh
Cùng với sự khởi sắc của thị trường bất động sản, các ngân hàng đã đẩy mạnh việc thu hồi nợ xấu. Từ đầu năm đến nay, tại SeABank, Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV…, mục thanh lý tài sản đảm bảo trên website ngân hàng ghi nhận nhiều thông báo về việc thanh lý bất động sản.
Sacombank là một trong những ngân hàng tích cực rao bán các khoản nợ hàng trăm tỷ đồng của các doanh nghiệp như Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn TPP, Công ty Cổ phần Ngọc Sương hay Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Kim Kim Hoàn Mỹ, với tài sản đảm bảo đều là bất động sản.
Vietinbank cũng liên tục rao bán nhiều tài sản nợ xấu của Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại và dịch vụ SHC Việt Nam. Gần đây, Agribank công bố rao bán hai khoản nợ liên quan đến Tập đoàn FLC, toàn bộ tài sản bảo đảm đều là bất động sản.
Nhiều khoản nợ được ngân hàng xử lý thành công, kéo theo mức tăng mạnh lãi thuần từ hoạt động khác trong chín tháng đầu năm 2025 so với cùng kỳ. Một số ngân hàng thậm chí ghi nhận bước nhảy vọt theo cấp số nhân, tiêu biểu như BIDV, BVBank, NamABank, NCB, Techcombank, TPBank, Vietcombank. Cụ thể, Techcombank đạt lãi thuần từ hoạt động khác 1.390 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ; TPBank cũng tăng hơn hai lần, đạt 440 tỷ đồng; BIDV tăng hai lần, lên 6.669 tỷ đồng. Trong khi đó, ABBank tăng 13 lần, lên 1.291 tỷ đồng; Saigonbank cũng ghi nhận tỷ trọng lãi thuần từ hoạt động khác tăng từ 12,15% lên 19,56%.
Agribank công bố rao bán hai khoản nợ liên quan đến Tập đoàn FLC, toàn bộ tài sản bảo đảm đều là bất động sản.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính giúp chỉ tiêu này tăng mạnh trong năm 2025 là nhờ sự phục hồi của thị trường tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản. Sau một thời gian dài trầm lắng, thanh khoản được cải thiện cùng với xu hướng giá tăng đã giúp ngân hàng bán tài sản dễ dàng hơn và thu hồi được giá trị cao hơn.
Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank, nhận xét, thị trường bất động sản hiện đã khác hẳn so với cùng kỳ năm trước. Khi đó, nhiều dự án gần như “đóng băng”, ngân hàng rơi vào thế bị động, chỉ chờ nợ đến hạn. Nhờ những biện pháp quyết liệt của Chính phủ, bất động sản khởi sắc trở lại, giúp hệ thống ngân hàng từng bước thoát khỏi nguy cơ nợ xấu và củng cố niềm tin vào sự phục hồi.
Ông nhấn mạnh: “So với một năm trước, thị trường đã sôi động hơn rất nhiều. Điều này chứng tỏ chúng ta đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất”.
Năm 2025 đánh dấu thời điểm các ngân hàng tập trung xử lý dứt điểm các khoản nợ xấu tích tụ từ những năm trước. Nhiều khoản nợ đã được trích lập đầy đủ trong giai đoạn trước, nay được thu hồi hoàn toàn, đóng góp trực tiếp vào lãi từ hoạt động khác.
VIS Rating kỳ vọng tỷ lệ hình thành nợ xấu sẽ cải thiện tích cực trong nửa cuối năm, dựa trên đà phục hồi của thị trường bất động sản và các chính sách hỗ trợ khả năng trả nợ của khách hàng, với sự dẫn dắt của các ngân hàng lớn và ngân hàng quốc doanh.
Các cải cách về chính sách, chẳng hạn Luật hóa Nghị quyết 42, không chỉ hạn chế nợ xấu phát sinh mà còn đẩy nhanh quá trình thu hồi nợ. Bên cạnh đó, nhiều dự án bất động sản lớn cũng được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, gián tiếp nâng cao chất lượng tài sản ngành ngân hàng, khi dòng tiền doanh nghiệp được lưu thông trở lại.
Bình Minh