Bức tranh hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phình to trong quý 3/2025, đạt gần 499 ngàn tỷ đồng, tăng 26% so với đầu năm. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận tồn kho tăng hàng chục ngàn tỷ đồng, đặc biệt là nhóm bất động sản khu công nghiệp cũng chứng kiến mức tăng mạnh so với cùng kì.
Tồn kho doanh nghiệp BĐS tăng kỷ lục, Novaland nắm hơn 152 ngàn tỷ đồng
Tính đến cuối quý 3/2025, tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng mạnh lên gần 499 ngàn tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay và tăng 26% so với đầu năm.
Novaland (NVL) tiếp tục chiếm vị trí dẫn đầu khi ghi nhận tồn kho gần 152,3 ngàn tỷ đồng, tăng 4% và chiếm tới 31% tổng tồn kho toàn ngành. Trong đó, hơn 145 ngàn tỷ đồng thuộc nhóm bất động sản để bán đang xây dựng, còn lại hơn 7,3 ngàn tỷ đồng là các sản phẩm đã hoàn thiện. Dù không công bố chi tiết, nhiều khả năng lượng tồn kho lớn này nằm tại các đại dự án như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Aqua City.
Tại thời điểm 30/9/2025, Novaland đã dùng phần lớn lượng tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay hơn 61,7 ngàn tỷ đồng. Tổng nợ vay tài chính của doanh nghiệp đạt gần 64,3 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 2,6 ngàn tỷ đồng so với đầu năm.
Doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang có lượng hàng tồn kho kỷ lục (Ảnh minh họa)
Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc (KBC) lần đầu vươn lên dẫn đầu với tồn kho hơn 25 ngàn tỷ đồng, tăng 81%. Mức tăng mạnh chủ yếu đến từ dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát, tăng 92% lên hơn 16,2 ngàn tỷ đồng, cùng với KCN Lộc Giang tăng gần 25 lần lên hơn 1,4 ngàn tỷ đồng. Xếp sau là Becamex IDC (BCM) với hơn 22,2 ngàn tỷ đồng tồn kho, tăng 5%, chủ yếu từ chi phí xây dựng hạ tầng, giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất.
Một số doanh nghiệp khác có tồn kho trên 10 ngàn tỷ đồng có thể kể tới như: Nhà Khang Điền (KDH) gần 23,1 ngàn tỷ đồng, tăng 4%; Nam Long (NLG) hơn 17,8 ngàn tỷ đồng, giảm 1%; Phát Đạt (PDR): gần 15 ngàn tỷ đồng, tăng 6%; Đất Xanh (DXG) hơn 14,6 ngàn tỷ đồng, tăng 9%
Xu hướng tăng ở nhà ở, giảm ở đất nền
Thị trường cũng ghi nhận 17 doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn thuộc nhóm phát triển nhà ở. HUDLAND (HLD) đứng đầu nhóm này khi hàng tồn kho chiếm tới 89% tổng tài sản, tương đương hơn 2,1 ngàn tỷ đồng, tăng 16% so với đầu năm.
Ngoài ra, Regal Group (RGG) có hơn 3,6 ngàn tỷ đồng tồn kho, chiếm 69% nguồn vốn; Bất động sản Taseco (TAL) ghi nhận gần 7,3 ngàn tỷ đồng, chiếm 55%, tăng mạnh 78%; SJ Group (SJS) cũng thuộc nhóm này với gần 4,4 ngàn tỷ đồng, tương đương 54% tổng tài sản, tăng 4%.
Nhiều doanh nghiệp ghi nhận biến động mạnh như Địa ốc Sacom (SLD) có tồn kho hơn 9 tỷ đồng, gấp 200 lần đầu năm do chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tăng cao. Văn Phú (VPI) cũng có hơn 5,4 ngàn tỷ đồng tồn kho, tăng 84%, trong đó riêng dự án Vlasta Thủy Nguyên tăng lên hơn 3,6 ngàn tỷ đồng, tăng 82%. Theo chiều ngược lại, Nam Hà Nội (NHA) ghi nhận tồn kho giảm 56%, còn gần 41 tỷ đồng, do giảm chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết quý 3/2025 có hơn 136,6 ngàn giao dịch bất động sản trên toàn quốc, bằng 87% quý trước và 97% cùng kỳ năm 2024. Trong đó, giao dịch căn hộ và nhà riêng đạt 32,1 ngàn, giảm 16% so với cùng kỳ. Tồn kho bất động sản tại các dự án đạt 26,7 ngàn căn/nền với hơn 6,3 ngàn căn chung cư, hơn 12,3 ngàn căn nhà ở riêng lẻ và gần 8,1 ngàn nền đất.
So với quý 2/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 37%, trong khi tồn kho đất nền giảm 31% cho thấy nguồn cung nhà ở tiếp tục dồn lại, còn phân khúc đất nền vẫn duy trì khả năng hấp thụ tốt hơn.
Lê Phong