Giá nhà sẽ giảm khi đánh thuế bất động sản thứ hai?

Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai được hy vọng sẽ làm giảm giá nhà, nhưng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, điều này có thực sự hữu hiệu?

Nhà đất bị đầu cơ và tăng giá "phi mã"

Theo tổng hợp của Batdongsan.com.vn công bố vào tháng 9, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TPHCM đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 90 triệu đồng/m2. Còn tại TPHCM, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 130 triệu đồng/m2. Trả lời khảo sát của Batdongsan.com.vn, phần lớn môi giới nhận định tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới từ mức trung bình (30 - 60%) đến mức rất tốt (trên 80%).

Cũng theo công cụ lịch sử giá của đơn vị này, tại miền Bắc, giá nhà riêng tăng lên mức 173 triệu đồng/m2 vào quí 3-2024, tăng 82% so với quí 1-2021. Giá đất nền cũng đạt 46 triệu đồng/m2, tăng 70%.

Còn tại khu vực miền Nam, biến động giá đất nền và nhà riêng không quá lớn trong cùng thời gian so sánh trên. Giá nhà riêng tăng 13% lên mức 106 triệu đồng/m2 còn giá đất nền tăng 31% lên mức 17 triệu đồng/m2.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng thừa nhận, giá bất động sản tại một số khu vực ở nhiều địa phương tăng đột biến thời gian qua. Bộ Xây dựng xác định có nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến mặt bằng giá đất, nhà ở cũng như cung - cầu nhà ở, bất động sản và đề xuất thực hiện loạt các giải pháp nhằm làm giảm giá nhà ở, bất động sản và ổn định thị trường bất động sản.

Báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị Bộ Tài chính cùng nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế đối với cá nhân sở hữu nhiều nhà/đất; đồng thời đánh thuế những bất động sản bị bỏ hoang, không sử dụng. Bộ kỳ vọng đây sẽ là quyết sách góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng", gây nhiễu loạn thị trường.

Trước đó, nhiều chuyên gia cũng đã đề xuất việc đánh thuế bất động sản thứ hai để “hạ nhiệt" giá nhà. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy, nhiều quốc gia dù áp dụng chính sách này nhưng vẫn bất thành trong việc ghìm cương giá bất động sản.

Ví dụ tại Hàn Quốc, nước này đã sớm áp thuế cao đối với những cá nhân sở hữu ba ngôi nhà trở lên và những người có hai ngôi nhà nằm tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, bất chấp những chính sách đánh thuế mạnh tay như vậy, các “cá mập" tại Hàn Quốc vẫn nắm trong tay lượng lớn bất động sản trong nước. 

Bộ Đất đai của quốc gia này cho biết, trong giai đoạn năm 2018 - 2023, có khoảng 7.996 bất động sản nằm trong tay của vỏn vẹn 30 người thuộc giới siêu giàu. Tổng giá trị của khối tài sản trên là hơn 897 triệu USD. Đáng chú ý, 24/30 người trong danh sách chủ yếu mua nhà ở Seoul, Incheon và tỉnh Kyunggi - những nơi có nhu cầu nhà ở cao nhất xứ sở kim chi. 

Bình luận về những con số trên, ông Min Hong-chul, thành viên Đảng Dân chủ đối lập (DPK), thẳng thắn tuyên bố rằng, các chính sách chống đầu cơ bất động sản của chính phủ đã vận hành không hiệu quả. 

Trong một diễn biến khác, theo công bố của Công đoàn Hàn Quốc, thế hệ trẻ tại quốc gia này đang vô cùng chật vật trong việc mua nhà. Thống kê cho thấy, những người lao động ở độ tuổi 20 cần tiết kiệm tiền trong khoảng 86 năm mới có thể mua được một căn hộ tại Seoul. 

Tại Singapore, vào tháng 4/2023, quốc đảo này đã quyết định tăng thuế gấp đôi đối với cá nhân mua nhà là người nước ngoài, từ 30% lên 60%. Còn công dân Singapore khi mua căn nhà thứ hai sẽ phải chịu mức thuế 20%, trong khi mức cũ là 17%. 

Tuy nhiên, theo Reuters, giá nhà tại Singapore trong 6 tháng đầu năm 2023 vẫn liên tục tăng “nóng", bất chấp xu hướng suy giảm chung của thị trường toàn cầu. Ngay cả nhà ở xã hội tại quốc gia này cũng tăng giá chóng mặt và gần đạt ngưỡng 1 triệu USD/căn. 

Giá nhà sẽ giảm khi đánh thuế bất động sản thứ hai?

Bên cạnh đề xuất của Bộ Xây dựng, nhiều ý kiến cũng đề xuất việc đánh thuế bất động sản thứ hai để “hạ nhiệt" giá nhà. Nhiều năm qua, vấn đề đánh thuế bất động sản thứ hai đã được đưa ra thảo luận nhưng vẫn chưa thể ban hành. Hiện nhiều ý kiến tiếp tục cho rằng đây chưa phải là biện pháp hữu hiệu.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, đánh giá, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai tại thời điểm hiện tại hoàn toàn chưa phù hợp. Vì không chỉ khiến thị trường mất niềm tin mà còn có thể làm giá nhà tăng cao, người dân mất cơ hội tiếp cận. Nguy hiểm hơn là khả năng phản ứng ngược khi người dân rơi vào vòng xoáy thắt chặt chi tiêu, gây suy thoái kinh tế.

Ông Hiển phân tích: Trong suốt thời gian dài, thị trường bất động sản đã liên tiếp gặp những cú sốc. Ban đầu là dịch bệnh, những khó khăn về địa chính trị quốc tế, rồi tới chính sách siết tín dụng và sau đó là một số vụ việc tiêu cực. Sau nhiều nỗ lực, thị trường đang bước đầu phục hồi nhưng vẫn còn rất khó khăn.

Vấn đề quan trọng nhất lúc này là lấy lại niềm tin của thị trường, tránh mọi cú sốc hay rào cản mới, như việc thêm một sắc thuế với bất động sản. Thực tế thời gian qua, TP.HCM có đề xuất khung giá đất mới và lập tứcc không nhận được sự đồng thuận trong xã hội.

Chưa kể, khi người dân mua một mảnh đất đã là nộp thuế thu nhập cá nhân, nộp thuế đất đầy đủ, còn tạo công ăn việc làm cho môi giới, tạo điều kiện giúp người bán đất kiếm được tiền, bơm tiền lại vào nền kinh tế...Khi xây nhà trên mảnh đất đó nghĩa là nhà đầu tư đã đóng góp cho ngành xây dựng, giúp tiêu thụ sắt, thép, gỗ, nội thất...Vì thế việc họ chịu thuế nhiều hơn cũng không phù hợp.

Thêm vào đó, bất động sản không chỉ là nơi để ở mà còn đóng vai trò là đầu vào của các hoạt động kinh tế. Chẳng hạn, với người sản xuất kinh doanh, ngoài bất động sản thứ nhất là nhà xưởng, cửa hàng…thì họ đều phải sở hữu hoặc đi thuê bất động sản thứ hai để ở. Việc áp thuế với bất động sản thứ hai trong trường hợp này khiến giá hàng hóa dịch vụ họ bán ra phải cộng thêm mức thuế hằng năm và cuối cùng bên gánh chịu chính là người tiêu dùng.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - nhìn nhận, việc áp dụng đánh thuế bất động sản thứ hai ở một khía cạnh nào đó sẽ khiến giá bán bất động sản tăng, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và sự phục hồi của thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản mới chớm phục hồi do đó nếu áp dụng luôn chính sách  thuế mới sẽ tạo nên nguy cơ khủng hoảng thêm một lần nữa.

Ngoài ra, việc đánh thuế bất động sản thứ hai chỉ là một trong nhiều biện pháp, không phải yếu tố duy nhất. Thị trường vẫn còn nhiều yếu tố khác như nguồn cung, pháp lý…để giải quyết, chứ không phải mỗi vấn đề đánh thuế.

Còn theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - tư duy sở hữu nhiều nhà đất đều bị đánh thuế là sai lầm.

Lâu nay nhiều người muốn học cách đánh thuế của Singapore là người mua nhà ở thứ hai thì bị đánh thuế cao hơn. Nhưng đặc thù của Việt Nam khác với Singapore, trong trường hợp ngôi nhà thứ nhất giá trị rất lớn, nhưng nhà thứ hai giá trị rất bé vậy thì có thể sẽ chỉ đánh thuế căn nhà thứ hai nhưng lại bỏ qua căn nhà thứ nhất.

Một số nước thu thuế 1 - 1,5% giá trị với tất cả trường hợp sở hữu nhà, đất. Nhưng với Việt Nam, thu nhập người dân đang còn thấp, nếu thu mức này thì người dân không chịu nổi. Do đó, phải nghiên cứu sắc thuế phù hợp với Việt Nam để có thể thu thuế dựa trên giá trị nhà, đất hoặc diện tích sở hữu, đảm bảo mục tiêu vừa chống đầu cơ bất động sản vừa đảm bảo an sinh xã hội.

" Nhà ở đóng vai trò an sinh xã hội cho con người, đánh thuế cao vào nhà ở không đúng đối tượng có thể kìm hãm chính sách an sinh xã hội ", ông Võ khuyến cáo.

Cũng theo ông Võ, thuế bất động sản nhằm ngăn ngừa đầu cơ, hướng đến các bất động sản bỏ hoang, gây lãng phí, như các khu đô thị "ma". Nhưng nếu nhà đất đó được đưa vào sử dụng hiệu quả, mang lại giá trị cho xã hội, cho phát triển kinh tế thì phải cân nhắc sao cho khuyến khích phát triển.

Ngoài ra, theo ông Võ, việc xác định bất động sản thật sự là của một cá nhân nào hay chỉ là đứng tên hộ còn rất khó khăn.

" Đánh thuế mà không trúng đối tượng, không đảm bảo tính hiệu quả thì sắc thuế đó sẽ trở nên vô nghĩa, thậm chí phản tác dụng. Không nên ban hành một loại thuế mà ngay từ đầu đã băn khoăn về tính khả thi. Việc tìm các cách trốn thuế, giảm thuế chắc chắn sẽ diễn ra. Trong bối cảnh hiện tại cần một lộ trình được nghiên cứu kỹ lưỡng, bảo đảm tính khả thi và hiệu quả, từng bước sao cho chắc chắn, không được hấp tấp, vội vàng ", GS Võ tư vấn.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, thuế là công cụ điều tiết trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, đánh thuế để giảm giá nhà không phải là hữu hiệu, vấn đề quan trọng cần làm là tăng nguồn cung sản phẩm.

" Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, nếu như đánh thêm thuế bất động sản sẽ làm tăng giá nhà. Do đó, biện pháp quan trọng nhất để giảm giá nhà là đẩy mạnh nguồn cung ", ông Thịnh nói.

Ông kiến nghị trong quá trình xem xét sử dụng công cụ thuế đối với bất động sản thì cần phải đánh giá, cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố phù hợp. Từ đó để công cụ thuế phát huy đúng mục đích.

Tương tự, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc áp thuế bất động sản, chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường. Còn người mua nhà thứ hai, thứ ba hoặc nhiều hơn nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì là hành vi tích cực, nên được khuyến khích, tạo điều kiện.

Bên cạnh đó, ông Đính cho rằng, sở hữu bất động sản hay kinh doanh bất động sản đều là những quyền lợi hết sức chính đáng của người dân. Theo đó, nếu hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy.

Đức Minh