Thị trường bất động sản thương mại Hà Nội trong quý II/2026 duy trì công suất tương đối cao ở nhiều phân khúc. Theo Savills, bán lẻ đạt công suất 89%, văn phòng 86%, khách sạn 70%, trong khi căn hộ dịch vụ duy trì trên 80%. Nguồn cung mới những năm tới tiếp tục mở rộng, với xu hướng dịch chuyển rõ hơn về khu vực Nội thành, phía Tây và Starlake.
Bán lẻ đạt công suất 89%, hơn 230.000 m2 nguồn cung mới dự kiến ra thị trường
Theo báo cáo Tóm lược thị trường Hà Nội quý II/2026 của Savills, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại tại Hà Nội đạt 1,7 triệu m2, trong đó trung tâm thương mại tiếp tục chiếm ưu thế.
Hoạt động thị trường cải thiện so với cùng kỳ khi công suất đạt 89%. Savills cho rằng kết quả này được hỗ trợ bởi hoạt động tái định vị của các trung tâm thương mại nhằm tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn. Giá thuê gộp tầng trệt trên toàn thị trường cũng tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.
Xét theo khu vực, Nội thành tiếp tục ghi nhận mật độ bán lẻ cao nhất và giữ vai trò là khu vực bán lẻ trọng điểm của Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung tại khu vực Trung tâm vẫn hạn chế do quỹ mặt bằng khan hiếm.
Khu Trung tâm cũng duy trì mức giá thuê cao nhất và nhu cầu mạnh, đặc biệt ở phân khúc bán lẻ cao cấp. Tuy nhiên, Savills ghi nhận các khu vực vùng ven đang ngày càng nổi lên cùng định hướng phát triển các cực tăng trưởng và đô thị vệ tinh.
Thị trường bán lẻ Hà Nội tiếp tục duy trì sức hút, trong khi nguồn cung mới đang mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm.
Nguồn cung thời gian tới sẽ tiếp tục gia tăng. Đến năm 2026, tám dự án dự kiến bổ sung khoảng 230.240 m² diện tích bán lẻ mới cho thị trường. Trong giai đoạn 2027-2028, nguồn cung tương lai được dự báo tập trung chủ yếu tại Starlake với nhiều dự án dự kiến hoàn thành trong thời gian ngắn.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định thị trường bán lẻ Thủ đô đang chuyển sang giai đoạn tăng trưởng theo chất lượng, được hỗ trợ bởi tiêu dùng cao cấp và phạm vi thị trường ngày càng mở rộng. Bên cạnh Nội thành, Starlake được kỳ vọng trở thành một khu vực bán lẻ trọng điểm mới.
Việc một lượng lớn diện tích mới chuẩn bị gia nhập cũng đồng nghĩa áp lực cạnh tranh sẽ tăng lên, đặc biệt khi các trung tâm thương mại phải tạo khác biệt về trải nghiệm để thu hút khách hàng.
Nguồn cung văn phòng đạt 2,3 triệu m2, thêm khoảng 495.000 m2 đến năm 2028
Thị trường văn phòng Hà Nội cũng ghi nhận nguồn cung tăng trong quý II. Sau khi The Marc 88 hoàn thành và đi vào hoạt động, tổng nguồn cung đạt 2,3 triệu m2 từ 190 dự án.
Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu vực Nội thành và phía Tây. Trong khi đó, Hoàn Kiếm đang thiếu nguồn cung văn phòng hạng A khi các dự án chất lượng cao có xu hướng dịch chuyển sang Ba Đình và Cầu Giấy, nơi có kết nối giao thông thuận tiện cùng hệ thống tiện ích xung quanh.
Công suất thuê toàn thị trường đạt 86%, ổn định so với quý trước ở tất cả các hạng và tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình không thay đổi so với quý trước và tăng nhẹ 2% theo năm. Trong cơ cấu thị trường, văn phòng hạng C có công suất thuê cao nhất, còn hạng A tiếp tục ghi nhận mức giá thuê cao nhất.
Các giao dịch thuê trong quý chủ yếu đến từ nhu cầu dịch chuyển văn phòng. Theo Savills, doanh nghiệp vẫn tập trung vào việc nâng cấp chất lượng mặt bằng và tối ưu chi phí. Nhu cầu thuê tập trung tại phía Tây và Nội thành, đặc biệt với văn phòng hạng A và hạng B có vị trí tốt. Savills cho rằng thị trường được hỗ trợ bởi tăng trưởng GRDP tích cực và dòng vốn FDI duy trì ổn định.
Thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục dịch chuyển về khu vực Nội thành và phía Tây, nơi nguồn cung mới đang tập trung nhiều hơn.
Áp lực cạnh tranh có thể tăng thêm trong hai năm tới. Đến năm 2028, 18 dự án dự kiến bổ sung khoảng 495.000 m2 diện tích văn phòng mới. Nguồn cung hạng A chiếm ưu thế và tiếp tục tập trung tại phía Tây cùng khu vực Nội thành.
Theo ông Wiliam Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, nguồn cung gia tăng sẽ thúc đẩy cạnh tranh, trong đó các chủ đầu tư phải cạnh tranh nhiều hơn thông qua chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm của khách thuê.
Du lịch và FDI giữ nhu cầu khách sạn, căn hộ dịch vụ ở mức cao
Ở phân khúc khách sạn, Savills ghi nhận Hà Nội có 65 khách sạn với tổng cộng 10.967 phòng trong quý II/2026, không thay đổi so với quý trước.
Giá phòng trung bình giảm theo quý do yếu tố thời vụ nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Công suất phòng đạt 70%. Nhu cầu lưu trú tại Hà Nội chủ yếu đến từ khách du lịch, khách công tác và hoạt động MICE. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố đón 18 triệu lượt khách, tăng 15,7% so với cùng kỳ và hoàn thành hơn 50% kế hoạch cả năm.
Nguồn cung khách sạn sẽ tiếp tục được bổ sung. Riêng năm 2026, sáu dự án dự kiến cung cấp thêm 1.900 phòng, trong đó năm dự án thuộc phân khúc 5 sao.
Savills nhận định nguồn cung khách sạn chất lượng cao dự kiến đi vào hoạt động đến năm 2028 có thể hỗ trợ sự phát triển của du lịch MICE, nhưng lượng cung mới lớn đồng thời sẽ tạo thêm áp lực lên hiệu quả hoạt động của thị trường.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ dịch vụ có 67 dự án, cung cấp hơn 6.500 căn. Công suất thuê tiếp tục duy trì trên 80%, dù tất cả các hạng đều giảm so với quý trước. Giá thuê trung bình cũng giảm nhẹ theo cả quý và năm.
Một trong những yếu tố hỗ trợ nhu cầu của phân khúc này là dòng vốn đầu tư nước ngoài. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký tại Hà Nội đạt 3,2 tỷ USD, tương đương 116% mục tiêu tạm thời của thành phố trong giai đoạn này.
Nguồn cầu căn hộ dịch vụ chủ yếu đến từ chuyên gia nước ngoài và nhân sự quản lý làm việc tại các doanh nghiệp FDI, tổ chức quốc tế. Việc tiếp tục mở rộng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao được Savills kỳ vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu lưu trú của người nước ngoài.
Từ năm 2026 trở đi, 17 dự án căn hộ dịch vụ dự kiến được đưa ra thị trường, cung cấp hơn 2.000 căn mới. Nguồn cung sắp tới chủ yếu tập trung tại khu vực Nội thành và phía Tây.
Lê Phong