Đất nền đang được nhà đầu tư quan tâm trở lại khi nguồn cung và giao dịch bất động sản phục hồi. Tuy nhiên, dòng tiền không còn chạy theo tin quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà ưu tiên pháp lý, hạ tầng và thanh khoản.
Thay vì “đón sóng” nhà đầu tư chọn tài sản có giá trị thực
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường không còn được dẫn dắt chủ yếu bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà đang chuyển dần sang khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Dòng tiền vì thế ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn khác so với những cơn sốt đất từng diễn ra. Sau thời gian điều chỉnh, nguồn cung đang dần được cải thiện, giao dịch phục hồi và đất nền xuất hiện trở lại trong danh mục quan tâm của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến chất lượng tài sản thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá. Pháp lý, tiến độ hạ tầng, dân cư hiện hữu, khả năng khai thác và thanh khoản đang trở thành những bộ lọc quan trọng trước khi quyết định xuống tiền.
Theo VARS IRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm bất động sản nhà ở mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%, trong khi tổng giao dịch đạt khoảng 48.000. Riêng nhóm thấp tầng và đất nền có khoảng 22.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, chiếm khoảng 30% nguồn cung mở bán. Những con số này cho thấy thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung và giao dịch.
Trong những chu kỳ tăng nóng trước đây, đất nền thường được xem là kênh đầu tư có khả năng tạo lợi nhuận nhanh. Một thông tin về quy hoạch, đường vành đai, cao tốc, sân bay, khu công nghiệp hay dự án đô thị mới có thể nhanh chóng tạo ra kỳ vọng tăng giá tại các khu vực lân cận.
Tâm lý “mua trước, tính sau” từng khiến giá đất tăng nhanh hơn giá trị sử dụng thực tế. Khi thị trường thuận lợi, nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm người mua lại với mức giá cao hơn. Nhưng khi thanh khoản suy giảm, những hạn chế về pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác và khoảng cách giữa giá chào bán với giá giao dịch bắt đầu bộc lộ. Sau quá trình điều chỉnh, dòng tiền hiện có xu hướng tìm đến những tài sản mà giá trị có thể được kiểm chứng. Khẩu vị đầu tư vì vậy đang chuyển từ “đón sóng” sang “chọn tài sản”.
Nhà đầu tư không chỉ hỏi giá hiện tại là bao nhiêu mà phải trả lời hàng loạt câu hỏi: Quy hoạch có ổn định không? Hạ tầng đã triển khai đến đâu? Khu vực đã có dân cư chưa? Tài sản có thể sử dụng hoặc kinh doanh như thế nào? Nếu không tăng giá trong hai năm tới, tài sản còn giá trị gì? Và nếu cần bán, nhóm khách hàng nào sẽ mua?
Đây là sự thay đổi có ý nghĩa đối với thị trường đất nền. Khi nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng, những khu vực thiếu nền tảng kinh tế hoặc phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng quy hoạch sẽ khó tạo thanh khoản như trước.
Bối cảnh kinh tế cũng đang tạo nền tảng cho nhu cầu bất động sản. GDP 6 tháng đầu năm 2026 tăng 8,18%; tiêu dùng cuối cùng tăng 8,15%, trong khi khu vực dịch vụ tăng 8,09%. Nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao tạo thêm cơ sở cho thu nhập, việc làm và nhu cầu tích lũy tài sản.
Tuy nhiên, nền kinh tế tăng trưởng không có nghĩa mọi loại đất nền đều hưởng lợi. Khi nguồn cung bất động sản phục hồi, nhà đầu tư có thêm lựa chọn và dòng tiền càng có xu hướng phân hóa.
Đáng chú ý, nhóm thấp tầng và đất nền trong 6 tháng đầu năm chủ yếu tập trung tại các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng và tiện ích tương đối hoàn chỉnh. Điều này cho thấy ngay cả phía cung cũng đang thay đổi: doanh nghiệp không chỉ bán một lô đất mà phải tạo ra một sản phẩm có hệ sinh thái và câu chuyện phát triển rõ ràng.
Với nhà đầu tư cá nhân, đây là lúc khái niệm “tích sản” cần được nhìn nhận thực tế hơn. Một tài sản tích sản không chỉ là mảnh đất có khả năng tăng giá, mà còn phải có khả năng bảo toàn giá trị, có thị trường chuyển nhượng và càng tốt nếu có thể tạo ra dòng tiền trong quá trình nắm giữ.
Hạ tầng, dòng tiền và thanh khoản quyết định cuộc chơi
Hạ tầng vẫn là một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với đất nền, nhưng cách nhà đầu tư nhìn vào hạ tầng đang trở nên thực tế hơn. Trong giai đoạn trước, chỉ cần thông tin về một tuyến đường, cầu, cao tốc hay sân bay cũng có thể tạo ra kỳ vọng lớn. Hiện nay, thị trường bắt đầu phân biệt rõ hơn giữa hạ tầng trên quy hoạch và hạ tầng đã tạo ra giá trị thực tế.
TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng hạ tầng không làm tăng giá trị bất động sản một cách đồng đều mà có xu hướng tái phân bổ giá trị giữa các khu vực. Giá trị bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, dịch vụ và tiện ích, thay vì chỉ tính bằng khoảng cách địa lý.
Một tuyến đường đã được đầu tư, có tiến độ rõ ràng và đưa vào khai thác có thể rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng khả năng tiếp cận và tạo điều kiện thu hút dân cư, doanh nghiệp. Khi đó, tác động đến giá đất có cơ sở thực tế hơn.
Pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và có nhu cầu sử dụng thực sẽ là kênh hút nhà đầu tư
Ngược lại, nếu giá đất đã tăng mạnh ngay từ khi dự án mới dừng ở đề xuất hoặc chưa xác định rõ nguồn vốn và tiến độ, nhà đầu tư có thể đang phải trả trước cho một tương lai chưa chắc chắn. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Hạ tầng chỉ thực sự tạo ra mặt bằng giá mới khi kéo theo sự dịch chuyển dân cư, việc làm, thương mại và nhu cầu sử dụng đất.
Bên cạnh hạ tầng, thanh khoản đang trở thành phép thử quan trọng đối với đất nền. Một tài sản có thể được chào bán với giá cao nhưng nếu rất ít giao dịch thành công, thời gian tìm người mua kéo dài hoặc giá giao dịch thực tế thấp hơn đáng kể so với giá kỳ vọng, thì mức giá chào bán chưa chắc phản ánh giá trị có thể chuyển đổi thành tiền.
Trong 6 tháng đầu năm, khoảng 48.000 giao dịch được ghi nhận trên toàn thị trường nhà ở. Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng tập trung vào những sản phẩm có pháp lý minh bạch, chất lượng tốt, tiến độ bảo đảm và phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Điều đó cho thấy thị trường không thiếu dòng tiền, nhưng dòng tiền đang khó tính hơn.
Một tài sản có giá thấp nhưng pháp lý chưa hoàn chỉnh, nằm xa khu dân cư và khó chuyển nhượng chưa chắc hấp dẫn hơn một tài sản có giá cao hơn nhưng pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và có nhu cầu sử dụng thực.
Bên cạnh đó, về phía chính sách, cơ quan quản lý cũng đang tăng cường các giải pháp nhằm hạn chế đầu cơ và tạo lập thị trường bất động sản minh bạch hơn. Chính phủ đã yêu cầu nghiên cứu điều chỉnh mức tiền đặt trước tối thiểu trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, theo hướng tăng từ mức 10% hiện hành lên khoảng 20%, trong khung dự kiến 20-50%.
Những động thái này cho thấy mục tiêu không chỉ là tăng giao dịch mà còn hướng tới chất lượng của giao dịch và hạn chế những hành vi có thể tạo biến động bất thường trên thị trường đất đai. Dòng tiền có thể quay trở lại đất nền, nhưng sẽ không quay lại đồng đều. Những khu vực có nền tảng kinh tế tốt, hạ tầng đang chuyển từ quy hoạch sang triển khai, dân cư tăng và có khả năng hình thành hoạt động thương mại sẽ có nhiều cơ hội hơn.
Ngược lại, những tài sản phụ thuộc quá lớn vào tin đồn, quy hoạch chưa chắc chắn hoặc không có khả năng khai thác thực tế sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản. Do đó, “đất nền trở lại” không đồng nghĩa tất cả đất nền đều trở lại. Chính xác hơn, dòng tiền đang quay lại với một nhóm tài sản có chất lượng tốt hơn, ưu tiên pháp lý rõ, hạ tầng thực, dân cư hiện hữu và thanh khoản.
Phượng Hòa