Hết thời hạn sử dụng chung cư không có nghĩa người dân mất quyền tài sản

Liên quan vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư, Thủ tướng cho rằng cần giải thích và quy định rất rõ, rất minh bạch để người dân và thị trường yên tâm. Theo Thủ tướng, khi công trình hết thời hạn sử dụng, nếu không bảo đảm an toàn phải cải tạo, xây dựng lại. Song, quyền tài sản của dân vẫn phải được pháp luật bảo vệ.

Muốn kéo giảm giá nhà phải kiểm soát được giá đất và chi phí thủ tục

Theo Cổng Thông tin điện tử Quốc hội, chiều 19/8, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 và định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Phát biểu tại phiên họp, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, Nghị quyết 21 đặt ra những định hướng lớn, không chỉ giới hạn ở việc sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, những luật có tác động hoặc liên quan trực tiếp đến các định hướng này cũng phải được rà soát, sửa đổi đồng bộ. Dẫn ví dụ, Thủ tướng cho biết Quốc hội đã thảo luận về Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước; tới đây Chính phủ cũng đang xây dựng định hướng chính sách để sửa các luật về thuế.

Theo Thủ tướng, nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai không thể quy định cụ thể hết trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản mà phải được xử lý trong các luật về thuế. Các vấn đề như giá đất, điều tiết phần chênh lệch địa tô, hay cơ chế tài chính để khuyến khích đưa đất vào sản xuất, sử dụng, không để đất bỏ hoang, đều cần được nghiên cứu bổ sung trong quá trình sửa đổi các luật thuế…

Đề cập những vấn đề lớn trong sửa đổi Luật Đất đai, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh yêu cầu đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo tinh thần Nghị quyết 21 của Trung ương, cần giảm bớt các tầng nấc quy hoạch, tiến tới trong phạm vi địa phương chỉ còn một quy hoạch và một kế hoạch sử dụng đất.

Hiện nay, hệ thống quy hoạch gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch đô thị và nông thôn, các quy hoạch ngành, quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương. Việc tích hợp các loại quy hoạch sẽ tạo thuận lợi cho địa phương trong tổ chức thực hiện. 

Tuy nhiên, Thủ tướng lưu ý phải đồng thời xây dựng cơ chế, tiêu chí và điều kiện thật chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm thay đổi mục tiêu sử dụng đất. Mặt khác, quy định pháp luật cũng không thể quá cứng nhắc, bởi thực tiễn phát triển luôn đặt ra những yêu cầu mới. Do đó, vấn đề quan trọng là cụ thể hóa trong luật cơ chế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm kỷ cương, vừa đáp ứng yêu cầu phát triển. Phải rõ trường hợp đấu giá, đấu thầu hay giao đất trực tiếp.

Một vấn đề lớn khác được Thủ tướng Lê Minh Hưng đề cập là tiếp tục hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Tinh thần chung là phải bảo đảm công khai, minh bạch, có cạnh tranh, lựa chọn được nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả.

Tuy nhiên, pháp luật phải quy định rất rõ trường hợp nào thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp nào đấu thầu dự án có sử dụng đất và trường hợp nào được giao trực tiếp cho nhà đầu tư. Cùng với đó là quy định rõ phương thức tính và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo Thủ tướng, có những dự án quy mô lớn, nhà đầu tư cần biết rõ sẽ nộp tiền một lần hay hằng năm để tính toán chi phí và phương án tài chính. Nếu cơ chế không công khai, minh bạch, nhà đầu tư sẽ khó xác định được hiệu quả dự án. Vì vậy, cần có quy định rõ ràng để vừa bảo đảm lợi ích của Nhà nước, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động tính toán phương án đầu tư.

Thủ tướng cho rằng một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là giá đất, đồng thời đặt vấn đề phải trả lời rõ vì sao giá nhà cao. Theo Thủ tướng, nếu giá đất được xác định ở mức quá cao thì đây sẽ trở thành chi phí đầu vào của các dự án và của nền kinh tế. Khi đó, chi phí đất đai sẽ được chuyển vào giá thành sản phẩm. Bên cạnh đó còn có chi phí vốn vay, trong khi thủ tục giao đất, triển khai dự án kéo dài. Tất cả các yếu tố này cộng dồn sẽ đẩy giá sản phẩm cuối cùng, trong đó có giá nhà, lên cao.

Nhà nước thu bao nhiêu từ đất thì cuối cùng phần chi phí đó cũng sẽ được chuyển vào giá bán, cùng với tất cả các chi phí khác đi kèm. Do đó, vấn đề này phải được giải quyết một cách đồng bộ, Thủ tướng nhấn mạnh.

Thủ tướng nêu rõ, Nhà nước phải quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, bằng phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; đồng thời kết nối, liên thông dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành. Nhà nước phải phát huy vai trò quản lý, điều tiết đối với đất đai thì mới có thể kiểm soát được các chi phí đầu vào.

Thủ tướng cho biết, chỉ với các biện pháp tổng thể như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát được chi phí đầu vào, qua đó kiểm soát giá nhà, giá đất và giá sản phẩm đầu ra. Tất cả những chi phí đó phải được tính toán rõ ràng và có những biện pháp cụ thể trong luật hoặc trong các văn bản hướng dẫn thi hành luật để giảm thiểu chi phí. Đây là vấn đề rất quan trọng, quyết định việc chúng ta có thể trả lời được câu hỏi thị trường nhà ở, thị trường bất động sản có phát triển minh bạch, bền vững hay không. Khi đã nhận diện được những vấn đề đó thì phải cụ thể hóa bằng các quy định trong luật.

Quyền tài sản của người sở hữu chung cư phải được bảo vệ

Thông tin thêm về một số vấn đề lớn trong Định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh một định hướng quan trọng là Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có chỗ ở hợp pháp, đồng thời từng bước chuyển từ tư duy người dân nhất thiết phải sở hữu một căn nhà sang bảo đảm có nơi ở ổn định, lâu dài.

Muốn thực hiện được điều đó, một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất là phát triển mạnh nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở phục vụ những nhóm đối tượng có nhu cầu. Theo định hướng được đặt ra, hệ thống nhà ở sẽ được phân định thành các loại hình khác nhau, trong đó chú trọng phát triển nhà ở cho thuê. Các loại nhà ở, dù thuộc phân khúc nào, cũng phải đáp ứng đầy đủ tiêu chí, điều kiện về chất lượng, bảo đảm điều kiện sống của người dân.

Thủ tướng cho rằng nguồn lực của Nhà nước không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu về nhà ở của công nhân, học sinh, sinh viên, người lao động, cán bộ, công chức và các nhóm đối tượng khác. Do đó, phải huy động nhiều nguồn lực xã hội cùng tham gia.

Nhà nước có thể đầu tư quỹ nhà ở rồi trực tiếp vận hành hoặc thuê tư nhân vận hành cho thuê; đồng thời tạo cơ chế để khu vực tư nhân đầu tư phát triển nhà ở cho thuê. Các hợp đồng thuê có thể dài 10 năm, 15 năm, 20 năm hoặc lâu hơn, với những cam kết rõ ràng để người dân có thể yên tâm về chỗ ở.

Để thu hút doanh nghiệp tham gia, cần nghiên cứu các chính sách phù hợp về đất đai, tài chính và khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn, qua đó hình thành quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn, có chất lượng và hạ tầng đồng bộ.

Liên quan vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư, Thủ tướng cho rằng cần giải thích và quy định rất rõ, rất minh bạch để người dân và thị trường yên tâm. Theo Thủ tướng, không có công trình nào có thể sử dụng vĩnh viễn. Công trình đến một thời hạn nhất định phải được kiểm định về chất lượng và độ an toàn. Nếu sau kiểm định công trình vẫn bảo đảm an toàn thì được tiếp tục sử dụng. Nếu không còn bảo đảm an toàn thì phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại để bảo vệ tính mạng, tài sản của người dân.

Tuy nhiên, điều đó hoàn toàn không đồng nghĩa khi hết thời hạn sử dụng công trình thì quyền tài sản của người sở hữu căn hộ cũng chấm dứt. “Quyền tài sản gắn với căn nhà phải được pháp luật bảo vệ. Việc xây dựng mới phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Do đó, dự thảo luật cần thể hiện rõ ràng cả hai yêu cầu: tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn của công trình phải được tuân thủ nghiêm túc, đồng thời quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu phải được pháp luật bảo đảm.

Đối với các chính sách phát triển nhà ở, Thủ tướng cũng yêu cầu phải tiếp cận đồng thời cả phía cung và phía cầu. Không chỉ ưu đãi nhà đầu tư xây dựng nhà ở mà người thuê, người mua nhà cũng cần có những cơ chế hỗ trợ phù hợp để có khả năng tiếp cận nhà ở.

Về Định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng cho biết sẽ nghiên cứu ý kiến của đại biểu về khả năng tiếp tục đồng bộ hóa các quy định giữa pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm giảm số lượng quy định phân tán, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện. Nếu có thể đồng bộ, thống nhất các quy định trong một văn bản thì sẽ thuận lợi hơn, dễ làm, dễ thực hiện. Hiện nay đối với các nhà đầu tư, hay ngay cả khi chúng ta nghiên cứu các dự luật, số lượng quy định pháp luật rất nhiều, không dễ để nắm bắt hết.

Theo Thủ tướng, yêu cầu quan trọng nhất là phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Thông tin thị trường phải được công khai để có thể kiểm tra, giám sát. Đồng thời khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng và hạn chế sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản.

Anh Đào