Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề xuất giải pháp tăng nguồn cung nhà ở xã hội và ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư, người mua, thuê nhà.
Lãi mua nhà ở xã hội 6,6%/năm là quá cao
Theo HoREA, các chính sách ưu đãi tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện dự án.
Cụ thể, Đối với dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi bằng 120% lãi suất cho vay “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 7,92%/năm trong năm 2024 tính theo công thức: 6,6%/năm x 120% = 7,92%/năm.
Lãi suất vay 7,92%/năm thấp hơn một chút so với lãi suất vay 8%/năm hiện nay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và thấp hơn lãi suất vay tín dụng thương mại trước đây.
Lãi mua nhà ở xã hội 6,6%/năm là quá cao.
Đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ cho thuê thì được vay vốn ưu đãi với lãi suất bằng lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 6,6%/năm trong năm 2024.
Chi phí lãi vay này được tính đủ vào giá thành, giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội nên cuối cùng thì người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ “gánh” chi phí này.
Hiệp hội nhận thấy, quy định về lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 6,6%/năm áp dụng cho năm 2024 là “quá cao” so với mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay tại các ngân hàng thương mại, điển hình là Vietcombank đang cho vay tiêu dùng với mức cho vay có thể lên đến hàng tỷ đồng với lãi suất cho vay từ 4,2-5%/năm, không cần tài sản thế chấp mà chỉ cần chứng minh khả năng trả nợ.
Do vậy, với quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi với “lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội bằng 120% lãi suất cho vay đối với đối tượng vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội” mà “đối tượng vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội” được hưởng “lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ” thì rất cần thiết phải xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội về mức lãi suất 3-4,8%/năm là phù hợp.
Hiệp hội đề nghị xem xét cho phép tiếp tục thực hiện quy định mức lãi suất cho vay 4,8%/năm theo Quyết định số 486/QĐ-TTg ngày 10/05/2023 của Thủ tướng Chính phủ, mà tốt nhất là nên xem xét áp dụng mức lãi suất cho vay 3%/năm đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội.
Đồng thời Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét giảm mức lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội từ mức 6,6%/năm xuống 3-4,8%/năm tương tự như chương trình “cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở” với lãi suất cho vay 3%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của chính sách đối với “hộ nghèo” và đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội đều được vay ưu đãi với mức lãi suất cho vay 3-4,8%/năm cho phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.
“Bất hợp lý” về lãi suất vay ưu đãi của người mua, thuê mua nhà ở xã hội
Hiệp hội nhận thấy, khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định “lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ; Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay” có mục đích nhằm bảo đảm công bằng giữa đối tượng “hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ” và “đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội” do theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 6,6%/năm áp dụng cho năm 2024.
Trong lúc “đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội” trước ngày 01/08/2024 thì được áp dụng “mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở (…) là 4,8%/năm” theo Quyết định số 486/QĐ-TTg ngày 10/05/2023 của Thủ tướng Chính phủ.
Để thực hiện khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Ngân hàng Chính sách xã hội đã có công văn 4524/NHCS-TDSV ngày 01/08/2024 “V/v điều chỉnh mức lãi suất chương trình cho vay ưu đãi nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/ND-CP” gửi “Chi nhánh NHCSXH các tỉnh, thành phố” hướng dẫn về “lãi suất cho vay” đối với “các khoản vay đã ký Hợp đồng tín dụng trước ngày 01/8/2024, NHCSXH nơi cho vay và người vay vốn thỏa thuận thống nhất nội dung sau vào Phụ lục Hợp đồng tín dụng”, theo đó “lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6,6%/năm”.
Như vậy, lãi suất cho vay 6,6%/năm này cao hơn 1,8% và tăng 1,37 lần so với mức lãi suất cho vay là 4,8%/năm mà Ngân hàng Chính sách xã hội đã cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội từ ngày 31/07/2024 trở về trước theo Quyết định số 486/QĐ-TTg, nên kể từ ngày 01/08/2024 trở đi thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ bị áp lực do số tiền “trả lãi vay” hàng tháng tăng lên ngoài dự kiến trước đây của người vay.
HoREA lấy ví dụ: Ngày 01/06/2024, vợ chồng anh A mua nhà ở xã hội với giá 1 tỷ đồng và được vay 800 triệu đồng trong 20 năm với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm thì chỉ phải trả lãi vay của các tháng 06-07/2024 khoảng 3,2 triệu đồng/tháng. Nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng/tháng được ân hạn chưa phải trả trong năm đầu tiên nhưng sẽ phải trả nợ gốc hàng tháng kể từ ngày 01/06/2025 trở đi cùng với trả lãi vay tính trên dư nợ giảm dần.
Nhưng kể từ ngày 01/08/2024, với lãi suất ưu đãi 6,6%/năm thì vợ chồng anh A phải trả lãi vay là 4,38 triệu đồng tăng 1,18 triệu đồng nên trong 1 năm tới, vợ chồng anh A phải chi thêm khoảng 14 triệu đồng ngoài tính toán nguồn tiền trả nợ ban đầu.
Theo HoREA, bản chất của khoản vay khi thuê, mua nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội mang tính trung, dài hạn đến 25 năm, khác với khoản vay ưu đãi dành cho hộ nghèo chỉ khoảng 3 năm trở lại. Việc áp dụng lãi suất vay trung, dài hạn giống như khoản vay cho vay hộ nghèo sẽ làm cho người vay bất an, bởi lãi suất có thể tiếp tục thay đổi, thậm chí điều chỉnh hằng năm.
Ngoài ra, hiện nay Ngân hàng Chính sách xã hội có 2 danh mục cho vay ưu đãi về nhà ở là chương trình "hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ" với lãi suất ưu đãi 6,6% một năm trong 10 năm và chương trình "cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở" với lãi suất cho vay ưu đãi 3% năm trong 10 năm. "Như vậy căn cứ vào tiêu chí nào Ngân hàng Chính sách xã hội không áp dụng mức lãi suất cho vay là 3% mỗi năm mà lại chọn mức 6,6% để áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội", ông Châu nêu vấn đề.
Đối với người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại khu vực đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực phi nông nghiệp nên có tính đặc thù về an sinh xã hội. HoREA cho rằng cần thiết kế các chính sách phù hợp, trong đó có chính sách ưu đãi tín dụng hợp lý, sát với thực tế để không cào bằng chính sách giữa "đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội" tại khu vực đô thị với "hộ nghèo theo chuẩn quy định trong từng thời kỳ".
Theo báo cáo mới nhất của các địa phương, từ 2021 đến nay, cả nước có 619 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô hơn 561.800 căn. Trong đó, 79 dự án hoàn thành cung cấp khoảng 40.700 căn hộ. Số này chỉ bằng 7,2% quy mô các dự án được triển khai.
Người mua nhà ở xã hội hiện có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi theo ba kênh, gồm; vay từ ngân hàng chính sách xã hội với mức lãi vay trước 1/8 là 4,8% một năm, sau 1/8 là 6,6%/năm; vay từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện đã tăng lên 140.000 tỷ đồng) với lãi suất thấp hơn lãi thương mại của bốn ngân hàng thương mại nhà nước 1,5-2%; các chương trình về nhà ở cho các đối tượng chính sách.
Thiên An