Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để đồng bộ với Luật Đấu giá tài sản, các quy định về đấu giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định rõ về mức giá khởi điểm và quy định đặt cọc. Cụ thể, nên quy định "tiền đặt trước là 20% giá trị khởi điểm" đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đây cũng là biện pháp nhằm đảm bảo năng lực của nhà đầu tư tham gia đấu giá đất.
Thống nhất quy định về giá khởi điểm
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có kiến nghị về việc bổ sung quy định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng là giá đất cụ thể theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo đó, đấu giá đất là một trong những nội dung đáng chú ý tại Luật Đất đai. Theo đó, Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đối với “đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý” đã được Nhà nước “thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, là “đất sạch” đã giải phóng mặt bằng nhằm mục đích lựa chọn được nhà đầu tư trả giá cao nhất.
Đồng thời, quy định điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án không phải là dự án nhà ở thì không yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 mà có thể căn cứ vào quy hoạch phân khu 1/2000, như đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, vui chơi, giải trí.
Theo HoREA, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phải được xác định theo quy định của Luật Đất đai và cần bổ sung quy định “giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng là giá đất cụ thể được xác định theo quy định của Luật này” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Tuy nhiên, HoREA nhận thấy, hiện Khoản 2 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, tại điểm d quy định: “d) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Và tại điểm d khoản 1 Điều 160 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “giá đất cụ thể” được áp dụng cho trường hợp: “d) Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 3 Điều 159 của Luật này”.
Do đó, điểm d khoản 2 Điều 125 cần được dẫn chiếu về điểm d khoản 1 Điều 160 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bằng việc sử dụng cụm từ “theo quy định của Luật này” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Bên cạnh đó, đối chiếu với điểm d, khoản 2 Điều 34 Luật Đấu giá tài sản 2016 giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm, và tại điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định “giá khởi điểm của tài sản đấu giá” được xác định theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó.
Do vậy, theo HoREA, rất cần bổ sung quy định “giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng là giá đất cụ thể được xác định theo quy định của Luật này” vào khoản 2 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
Quy định tiền đặt trước là 20% giá khởi điểm
Cùng với đó, HoREA cũng đề xuất cần quy định tiền đặt trước là 20% giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Cụ thể, tại điểm b Khoản 13 Điều 1 Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) bổ sung Khoản 1a vào sau Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016, quy định "Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá trị khởi điểm...".
Tuy nhiên, HoREA nhận thấy rằng quy định này chưa thật hợp lý. Nên quy định "tiền đặt trước là 20% giá trị khởi điểm" đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư. Đây cũng là mức tiền đặt trước tối đa 20% giá khởi điểm theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).
"HoREA nhận thấy, việc quy định 'tiền đặt trước là 20% giá trị khởi điểm' cũng là biện pháp cần thiết, nhằm đảm bảo năng lực của nhà đầu tư tham gia đấu giá, góp phần ngăn chặn tình trạng nhà đầu tư tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi", ông Châu nhấn mạnh.
HoREA đề xuất tiền đặt trước là 20% giá trị khởi điểm của đấu giá để tránh trục lợi.
Đây cũng được xem là giải pháp ngăn chặn các doanh nghiệp bỏ cọc đấu giá đất sau khi có nhiều vụ việc nhà đầu tư tham gia đấu giá tài sản và "đánh vống" lên rất cao, sau đó lại bỏ cọc. Vì vậy, tại chương trình làm việc ngày 28/11 vừa qua, Quốc hội đã thảo luận, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản.
Tại phiên làm việc này, nhiều đại biểu kiến nghị tăng mức tối đa tiền "đặt cọc" lên 30 - 40%, nhằm tạo sự chủ động, linh hoạt cho người có tài sản, hoặc các tổ chức đấu giá được ủy quyền trong việc xác định giá khởi điểm đối với từng loại tài sản.
Theo lý giải của các đại biểu, hầu hết những người tham gia đấu giá đã có sự chuẩn bị về tài chính để mua tài sản đấu giá. Thậm chí chuẩn bị đầy đủ 100% số tiền bỏ ra, nên không băn khoăn về mức tiền đặt trước là bao nhiêu.
Thêm vào đó, việc tăng mức tiền đặt trước cao sẽ là rào chắn với những đối tượng không có nhu cầu mua tài sản đấu giá, chỉ đăng ký tham gia với mục đích thông đồng, trục lợi. Việc quy định như vậy sẽ hạn chế được thấp nhất tình trạng bỏ cọc đang diễn ra khá phổ biến hiện nay.
Song, cũng có không ít ý kiến đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành về tiền đặt trước, tức là mức 5 - 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Bởi, nếu nâng mức tiền đặt trước lên quá cao có thể ảnh hưởng đến quyền tự do tham gia giao dịch, giảm tính cạnh tranh. Thậm chí, ít người tham gia đấu giá có thể sẽ làm ảnh hưởng đến kết quả đấu giá.
Trong kiến nghị vừa gửi Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường để góp ý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điểm d Khoản 2 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hoặc có thể quy định nội dung này thành Điểm đ (mới).
Cụ thể, có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng là giá đất cụ thể theo quy định của Luật này.
Ngoài ra, để thể hiện rõ tính đặc thù của hoạt động "đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư", HoREA đề nghị sửa đổi Điểm b Khoản 13 Điều 1 Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) bổ sung Khoản 1a vào sau Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016, như sau: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, thì tiền đặt trước là 20% giá trị khởi điểm.
Hồng Quang