HoREA đề xuất siết điều kiện cư trú, mở chính sách nhà ở riêng cho cán bộ, công chức

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất khôi phục điều kiện cư trú đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội, đồng thời bổ sung chính sách nhà ở dành riêng cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước.

Theo Hiệp hội, việc xác định rõ nhóm đối tượng và phạm vi thụ hưởng sẽ góp phần phân bổ nguồn cung nhà ở chính sách sát hơn với nhu cầu thực tế.

Khôi phục điều kiện cư trú khi tiếp cận nhà ở xã hội

Tại tham luận phục vụ hội thảo về nhà ở xã hội ngày 18/9/2026, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đưa ra nhiều kiến nghị liên quan đến việc hoàn thiện chính sách nhà ở, trong đó đáng chú ý là đề xuất đưa trở lại điều kiện về cư trú đối với người mua, mua trả góp hoặc thuê nhà ở xã hội.

Theo HoREA, người có nhu cầu mua, mua trả góp hoặc thuê nhà ở xã hội cần có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có đăng ký thường trú thì cần có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương này, trừ những trường hợp được quy định riêng.

Đề xuất trên được HoREA đưa ra trong bối cảnh chính sách về điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội đang tiếp tục được rà soát. Theo Hiệp hội, Luật Nhà ở năm 2014 từng quy định điều kiện về cư trú đối với người được mua, mua trả góp hoặc thuê nhà ở xã hội. Trong khi đó, quy định hiện hành và nội dung được đề cập trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không còn điều kiện này.

Từ thực tế triển khai, HoREA cho rằng khi không có điều kiện cư trú, người có nhu cầu từ nhiều địa phương khác nhau có thể cùng đăng ký vào một dự án nhà ở xã hội. Khi số lượng hồ sơ tăng cao, quá trình xét duyệt và xác định đúng đối tượng thụ hưởng chính sách cũng trở nên phức tạp hơn.

Hiệp hội dẫn một trường hợp tại dự án nhà ở xã hội số 324 Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, TP Hồ Chí Minh. Dự án có tổng cộng 1.254 căn hộ, trong đó 1.025 căn là nhà ở xã hội, gồm căn để bán và căn để cho thuê.

Theo tham luận của HoREA, dự án này có hơn 12.000 người đăng ký mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Hiệp hội cho rằng trong số lượng hồ sơ rất lớn này có nhiều người đang sinh sống, làm việc tại các tỉnh, thành phố khác.

Từ trường hợp trên, HoREA kiến nghị khôi phục điều kiện cư trú để hướng nguồn cung nhà ở xã hội đến nhóm người đang sinh sống, làm việc tại chính địa phương có dự án.

Theo Hiệp hội, việc xác định điều kiện cư trú hiện có thể thuận lợi hơn trước nhờ hệ thống dữ liệu dân cư và mã số định danh cá nhân. Thông tin được tích hợp trên VNeID có thể hỗ trợ cơ quan quản lý kiểm tra, xác định thông tin cư trú của người đăng ký hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Nếu được áp dụng, việc sử dụng dữ liệu dân cư có thể giảm phụ thuộc vào hồ sơ giấy và tạo thêm cơ sở để cơ quan quản lý xác định điều kiện của người đăng ký.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra không chỉ là kiểm soát hồ sơ mà còn phải bảo đảm nguồn cung nhà ở xã hội được phân bổ phù hợp với nhu cầu thực tế tại từng địa phương.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá phù hợp tại các đô thị lớn tiếp tục cao, mỗi dự án thường thu hút lượng hồ sơ đăng ký lớn. Việc xác định phạm vi đối tượng ngay từ đầu vì vậy có thể tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận của người đang làm việc và sinh sống tại địa bàn.

Đề xuất chính sách nhà ở riêng cho cán bộ, công chức, viên chức

Bên cạnh điều kiện cư trú, HoREA cũng đề xuất bổ sung một chính sách riêng về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị bổ sung một mục mới trong Chương VI của dự thảo, với Điều 83a về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước.

Theo đề xuất, Nhà nước có chính sách về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước theo các quy định về nhà ở chính sách. Đồng thời, Chính phủ sẽ quy định chi tiết về đối tượng, điều kiện, thứ tự ưu tiên và trình tự, thủ tục thực hiện chính sách này.

Theo HoREA, các Luật Nhà ở năm 2005, 2014 và 2023 đều đề cập đến cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong hệ thống chính sách nhà ở. Tuy nhiên, theo quan điểm được Hiệp hội nêu trong tham luận, Luật Nhà ở năm 2023 đã có chính sách phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân nhưng chưa có chính sách riêng về phát triển nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước.

HoREA cho rằng, một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức có thu nhập thuộc nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội và có nhu cầu mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội.Trong khi đó, đặc thù công việc của nhóm này có thể tạo ra nhu cầu nhà ở khác nhau, nhất là đối với những người phải làm việc xa nơi cư trú.

Theo tham luận, HoREA đề cập trường hợp cán bộ, công chức, viên chức có nơi ở cách xa nơi làm việc khoảng 15-20 km hoặc phải mất hơn một giờ đến một giờ rưỡi di chuyển. Nhu cầu này được Hiệp hội cho rằng càng đáng chú ý trong bối cảnh quá trình hợp nhất các địa phương đã làm thay đổi phạm vi không gian hành chính và địa bàn làm việc của một bộ phận cán bộ.

Việc xây dựng một chính sách riêng, theo đề xuất của HoREA, không tách nhóm cán bộ, công chức, viên chức khỏi hệ thống nhà ở chính sách mà nhằm xác lập rõ đối tượng, điều kiện và cơ chế thực hiện.

Điểm đáng chú ý là Hiệp hội không đề nghị quy định cứng toàn bộ tiêu chí hưởng chính sách ngay trong luật, mà kiến nghị giao Chính phủ quy định chi tiết về đối tượng, điều kiện, thứ tự ưu tiên và trình tự, thủ tục.

Cách tiếp cận này có thể tạo dư địa để chính sách được điều chỉnh theo từng giai đoạn, tùy thuộc vào nhu cầu nhà ở, nguồn lực và điều kiện thực tế.

Hai đề xuất của HoREA cùng hướng đến một vấn đề lớn hơn của chính sách nhà ở: làm thế nào để nguồn cung đến đúng nhóm đối tượng và giảm tình trạng nhu cầu tập trung quá lớn vào một số dự án.

Với nhà ở xã hội, việc bổ sung điều kiện cư trú được Hiệp hội đặt trong mối liên hệ với khả năng xác định đối tượng thụ hưởng và phân bổ nguồn cung theo địa bàn. Trong khi đó, chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức được đề xuất như một nhóm chính sách riêng trong hệ thống nhà ở chính sách.

Theo cấu trúc được HoREA đề cập, Chương VI dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm các nhóm chính sách về nhà ở cán bộ cấp cao của Đảng và Nhà nước, nhà ở cho người có công và chương trình mục tiêu, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư.

Việc bổ sung thêm chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức sẽ đặt nhóm đối tượng này trong một cấu trúc chính sách rõ hơn, thay vì chủ yếu tiếp cận thông qua các chương trình nhà ở xã hội hiện có.

Dù vậy, để chính sách có thể đi vào thực tế, các tiêu chí về đối tượng, điều kiện, thứ tự ưu tiên và nguồn lực thực hiện sẽ là những nội dung cần được làm rõ trong quá trình xây dựng pháp luật.

Đối với nhà ở xã hội nói chung, bài toán không chỉ là tăng số lượng dự án mà còn nằm ở khả năng tiếp cận thực tế của người có nhu cầu. Một dự án có thể có nguồn cung lớn nhưng vẫn tạo ra áp lực xét duyệt nếu số lượng người đăng ký vượt xa số căn hộ được phân bổ.

Trong bối cảnh đó, việc hoàn thiện tiêu chí xác định người được hưởng chính sách, ứng dụng dữ liệu dân cư và làm rõ phạm vi đối tượng là những nội dung có thể tác động trực tiếp đến quá trình phân bổ nguồn cung.

Thiên An