HoREA đề xuất xem xét chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản khẩn đề nghị UBND TPHCM xem xét chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 01/08/2024, mà nên tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024”.

“Dự thảo Bảng giá đất” chưa thật cần thiết tại thời điểm hiện nay

Theo HoREA, giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất” tăng phổ biến từ 10-20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TPHCM trong đó có 01 quận và 04 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Cụ thể là mức giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng 4-9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 6 lần; quận 6  tăng 5-11 lần; quận 8 tăng 4-18 lần; quận 10 tăng 5-6 lần; quận 11 tăng 4-9 lần; quận 12 tăng 3-33 lần; quận Bình Thạnh tăng 5-13 lần; quận Gò Vấp tăng 7-11 lần; quận Phú Nhuận tăng 7-8 lần; quận Tân Bình tăng 7-12 lần; quận Tân Phú tăng 7-17 lần; quận Bình Tân tăng 9-17 lần; thành phố Thủ Đức tăng 6-35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5-51 lần; huyện Củ Chi tăng 9-31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2-36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7-23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8-23 lần.

Theo “Dự thảo Bảng giá đất” thì giá đất cao nhất tại TPHCM là 810 triệu đồng/m2 của 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 tăng 5 lần so với giá đất 162 triệu đồng/m2 của Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND và mức giá này còn phải được nhân (x) với “hệ số điều chỉnh” 2.5 lần (thuộc Khu vực I) áp dụng cho giai đoạn 2019-2023 là 405 triệu đồng/m2, hoặc“hệ số điều chỉnh” là 3.5 lần áp dụng từ tháng 01/2024 là 567 triệu đồng/m2, nên với mức giá đất 810 triệu đồng/m2 của 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thì chỉ cao hơn 1,43 lần so với giá đất tháng 01/2024 và chỉ cao hơn 2 lần so với giá đất năm 2023 trở về trước.

Hiệp hội nhận thấy việc ban hành “Dự thảo Bảng giá đất” này chưa thuộc “trường hợp cần thiết” theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Nguyên nhân được HoREA đưa ra, để thực hiện Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn TPHCM” đã tăng “hệ số điều chỉnh giá đất” lên 1 lần.

Bên cạnh đó, UBNDTP đã ban hành Quyết định số 13/2023/QĐ-UBND ngày 08/03/2023 và Quyết định 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/3/2024 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” năm 2023, năm 2024.

Sở Tài nguyên Môi trường có quan ngại là “Bảng giá đất” ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND không có quy định “hệ số điều chỉnh giá đất” nhưng Hiệp hội nhận thấy, tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định “trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”, nên việc tiếp tục áp dụng Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND và Quyết định 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 cùng với Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND TPHCM đến hết ngày 31/12/2025 là phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Hiệp hội nhận thấy việc ban hành “Dự thảo Bảng giá đất” chưa thật cần thiết tại thời điểm hiện nay, bởi lẽ TPHCM đã có đầy đủ các quy định về Bảng giá đất, “hệ số điều chỉnh giá đất”, nên “Bảng giá đất” do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 hoàn toàn có thể “được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025” theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Những tác động của “Dự thảo Bảng giá đất” ra sao?

Về mặt tích cực, “Dự thảo Bảng giá đất” có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây, ví dụ trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn thì “hệ số điều chỉnh giá đất” cao nhất chỉ là 38 lần Bảng giá đất thì nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức giá đất cao gấp 51 lần Bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới so với giai đoạn 2005-2022 thì nguồn thu từ đất chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách nội địa.

Giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất” không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, bởi lẽ các dự án này không áp dụng Bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án (nhưng “Dự thảo Bảng giá đất” sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây).

Ngoài những mặt tích cực vẫn có những tác động không mong muốn của mức giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất”.

Trước hết, Hiệp hội nhận thấy các mức giá của “Dự thảo Bảng giá đất” phổ biến tăng từ 10-20 lần so với Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Mức giá của “Dự thảo Bảng giá đất” sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất” do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn trước đây, mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất “được ghi nợ nghĩa vụ tài chính”, nhưng trong thời gian còn “nợ tiền sử dụng đất” thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều “quyền” như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản “nợ tiền sử dụng đất”.

Mức giá của “Dự thảo Bảng giá đất” sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Hiệp hội đề nghị tại thời điểm hiện nay thì TPHCM chưa cần thiết ban hành “Dự thảo Bảng giá đất”, mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện “Dự thảo Bảng giá đất lần đầu”  để công bố và áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 thì đề nghị Thành phố tiếp tục đánh giá tác động của “Dự thảo Bảng giá đất lần đầu” đối với các đối tượng chịu tác động sau đây:

Một là, đánh giá tác động của “Dự thảo Bảng giá đất” đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu;

Hai là, đánh giá tác động của “Dự thảo Bảng giá đất” đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Thiên An