Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có ý kiến gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội.
Theo HoREA, từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đã 5%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại 04 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV).
Nhưng, trên thực tế thì hầu hết người mua nhà ở xã hội chưa vay được tín dụng ưu đãi mà đã phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và mức lãi suất này đang là gánh nặng đối với người mua nhà ở xã hội, bởi theo Báo cáo 80/BC-BXD ngày 07/04/2023 của Bộ Xây dựng thì do gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại được chỉ định (Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV) nên tính đến hết năm 2020 thì cả 04 ngân hàng thương mại này không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Riêng Ngân hàng chính sách xã hội đến nay cũng chỉ được phân bổ 2.163 tỷ đồng tái cấp vốn chỉ bằng 24% tổng nhu cầu vốn 9.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2016-2020.
Hiệp hội hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước đã công bố “Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng” theo đề xuất của 04 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank mà nguồn vốn này được trích lập bằng nguồn vốn tự huy động của chính ngân hàng và phải phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý rủi ro đối với các khoản vay thuộc Chương trình này theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, theo Hiệp hội nhận thấy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội, mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.
Nhưng do Văn bản 2308/NHNN-TD của Ngân hàng Nhà nước sử dụng cụm từ thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi đã dẫn đến sự ngộ nhận đây là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội.
Hiệp hội nhận thấy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa kế thừa đầy đủ tinh thần của Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước năm 2013. Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước chỉ áp dụng lãi suất vay ưu đãi này trong 05 năm và sau 05 năm thì ngân hàng thương mại và người mua, thuê mua nhà ở xã hội thỏa thuận lãi suất vay, hầu như có thể nhận định là lãi suất mới sẽ cao hơn, nên người mua nhà “sợ”, không dám vay.
Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước quy định lãi suất vay trong thời gian ưu đãi này được công bố định kỳ mỗi 06 tháng 1 lần và mức lãi suất 8,2% đầu tiên chỉ áp dụng đến 30/06/2023, sau đó sẽ công bố mức lãi suất áp dụng cho 06 tháng cuối năm 2023… Cách tính lãi suất này càng làm cho người mua nhà thêm bất an.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước quy định người vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được vay ưu đãi 01 lần để mua 01 căn nhà, mà nếu đã vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất khoảng 8,2%/năm thì người có thu nhập thấp đô thị sẽ bị mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.
Hiệp hội nhận thấy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa kế thừa đầy đủ tinh thần của Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước năm 2013.
Nhất là hiện nay, Ngân hàng chính sách xã hội đang còn tồn gần 11.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng do không có nhà ở xã hội nên không có người vay, mà nếu tính suất vay bình quân là 600 triệu đồng/căn, với nguồn vốn 11.000 tỷ đồng thì Ngân hàng chính sách xã hội còn có thể cho vay khoảng 18.000 người để mua nhà ở xã hội. Nếu có nguồn cung nhà ở xã hội thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng chính sách xã hội, nên gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể “bị ế” đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội không lựa chọn để vay.
Do các bất cập, hạn chế trên đây nên xuất hiện tâm lý của người có thu nhập thấp đô thị “cố chờ” cho đến khi ban hành Luật Nhà ở (mới) để có chính sách ưu đãi tín dụng về nhà ở xã hội và “cố chờ” đến khi có nguồn cung nhà ở xã hội mới để vay ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định.
So sánh với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thì Hiệp hội đánh giá cao “gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng” do Bộ Xây dựng đề xuất tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về “Tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng Chính phủ chủ trì ngày 17/02/2023. Đây mới chính là tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội bảo đảm 02 tiêu chí “lãi suất thấp” và “thời hạn vay dài hạn”.
Nhưng do gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng thực hiện theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, nên phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét chấp thuận thì mới bố trí được nguồn chi ngân sách nhà nước và phải tuân thủ nguyên tắc là chỉ bố trí danh mục chi khi xác định được nguồn chi ngân sách nhà nước.
Hiệp hội nhận thấy, trên cơ sở Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục quy định chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nên Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục xem xét đề xuất gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, đáp ứng được khoảng 30% nguồn vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, mà theo kinh nghiệm thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây thì các ngân hàng thương mại được “cấp bù lãi suất” 1 đồng có thể huy động được 33 đồng vốn của xã hội, mang lại hiệu quả rất lớn.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét nên dành một phần gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói 40.000 tỷ đồng giảm 2% lãi suất năm 2022 nhưng kết quả giải ngân chưa đáng kể để sử dụng các nguồn vốn này hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn hiện nay nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại, nhất là tập trung hỗ trợ người tiêu dùng và khách hàng để làm tăng tổng cầu giúp cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.
Thiên An