HoREA kiến nghị sớm ban hành quy định về giá đất để gỡ vướng cho các dự án nhà ở tại TPHCM

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị thực hiện ý kiến chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong năm 2023 nhưng chưa được các Bộ, ngành thực hiện”.

 Sớm ban hành quy định về giá đất

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận thấy, năm 2023, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hàng trăm Nghị quyết, Nghị định, Quyết định, văn bản chỉ đạo điều hành, công điện, tổ chức nhiều hội nghị để lắng nghe tiếng nói của doanh nghiệp, người dân, Hiệp hội và các chuyên gia. Điển hình là Nghị quyết 33/NQ-CP và Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ đã xác định tổng thể các giải pháp, đặc biệt là quan điểm “Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm; chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững”.

Trong đó đã yêu cầu “các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu tái cơ cấu lại giá cả, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường”, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp.

Điển hình tiếp theo là Nghị định 08/2023/NĐ-CP (Chính phủ “dũng cảm” sửa đổi ngay Nghị định 65/2022/NĐ-CP chỉ sau khi ban hành mới có 05 tháng) giúp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm” hoặc Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ vướng mắc về cấp “sổ hồng” cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) hoặc Nghị định 35/2023/NĐ-CP tháo gỡ vướng mắc pháp lý thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng hoặc Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép gia hạn thời gian trả nợ, cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ hoặc Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành của một số quy định bất hợp lý của Thông tư  06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Năm 2023, lần đầu tiên Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 và Ngân hàng Nhà nước đã công bố Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi vay thông thường để thực hiện Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Tuy nhiên Hiệp hội nhận thấy, vẫn còn một số ý kiến chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong năm 2023 nhưng chưa được các Bộ, ngành thực hiện đầy đủ.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất” để tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại để bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước, để cấp “sổ hồng” cho khách hàng và để chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ, trách nhiệm đối với Nhà nước và khách hàng.

Hiệp hội nhận thấy, do bất cập của một số quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dẫn đến hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên không thể thực hiện được thủ tục cấp “sổ hồng” cho khách hàng, vừa làm phát sinh khiếu kiện gây mất trật tự xã hội, vừa làm thất thu ngân sách nhà nước, vừa không bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng là chủ sở hữu nhà, vừa làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, bị ảnh hưởng uy tín thương hiệu và không thu được số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, mà việc bị chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không phải do “lỗi” của chủ đầu tư.

Trong khi chờ đợi Quốc hội xem xét thông qua Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để xử lý vướng mắc này mà vẫn phải bảo đảm phù hợp với Luật Đất đai 2013, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện 965/CĐ-TTg ngày 13/10/2023 và Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường “khẩn trương hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định phương pháp định giá đất trong tháng 10 năm 2023”.

Hiệp hội được biết, Bộ Tài nguyên Môi trường đã trình Dự thảo Nghị định này vào cuối tháng 10 năm 2023 và đã được các thành viên Chính phủ cho ý kiến.

Do vậy Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất” để tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại để bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước, để cấp “sổ hồng” cho khách hàng và để chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ, trách nhiệm đối với Nhà nước và khách hàng.

Thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM

Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP và quy định pháp luật có liên quan để thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ và phù hợp với Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM, để tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đầu tư, trong đó có thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại và để áp dụng chung trong phạm vi cả nước.

Hiệp hội nhận thấy để thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” dự án có sử dụng đất bao gồm các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại, điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư được thực hiện như sau: “c) Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung” đã làm “ách tắc” tất cả các dự án nhà ở xã hội và nhiều dự án nhà ở thương mại tại tất cả các địa phương.  

Để tháo gỡ vướng mắc thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với các dự án nhà ở xã hội tại TPHCM, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 “về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM”, tại điểm b khoản 3 Điều 6 cho phép “b) Tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án”.

Quy định này có 2 điểm hạn chế, một là chỉ áp dụng thí điểm đối với dự án nhà ở xã hội mà chưa áp dụng đối với dự án nhà ở thương mại; hai là chỉ áp dụng thí điểm tại TPHCM mà chưa áp dụng đối với các địa phương khác, nên chưa giải quyết được “vướng mắc chung”. Do vậy, Hiệp hội đã nhiều lần đề nghị sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP để áp dụng chung trong phạm vi cả nước.

Để tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đầu tư, trong đó có thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại, Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ đã yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư “khẩn trương rà soát nghiên cứu xây dựng và trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư” nhưng cho đến nay Hiệp hội được biết, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chưa trình Thủ tướng Chính phủ Dự thảo Nghị định này.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP và quy định pháp luật có liên quan để thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ và phù hợp với Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM, để tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đầu tư, trong đó có thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại và để áp dụng chung trong phạm vi cả nước.

Thiên An