Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dự bán trong năm 2024, thị trường bất động sản TPHCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”.
Mới đây, HoREA vừa có tham luận "Khái quát thực trạng quản lý đất đai tại TP HCM và kiến nghị một số giải pháp".
Theo đó, đánh giá về thị trường bất động sản TPHCM (điển hình cho thị trường bất động sản cả nước) giai đoạn 2016-2023 và quý 1/2024, Hiệp hội nhận thấy, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường.
Cụ thể, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỷ trọng “áp đảo” trên thị trường, chiếm trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội, tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở (xin xem các biểu đồ dưới đây), vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao.
Hiện nay, do “vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án và các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở nên tại TPHCM có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanhhoặc bị dừng triển khai thực hiện.
Việc này dẫn đến hệ quả là có khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp “sổ hồng”, trong đó cần phải ưu tiên cấp “sổ hồng” cho người mua nhà là bên “ngay tình, vô can, yếu thế”, còn đối với “phần lỗi” của chủ đầu tư (nếu có) trong việc chấp hành pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc việc thế chấp dự án tại các ngân hàng thương mại thì tách ra xử lý riêng.
Theo Hiệp hội, trong giai đoạn 2017-2023 thì 04 năm 2020-2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản vừa do tác động của đại dịch CoViD-19, các “xung đột lợi ích” giữa các nước lớn, “xung đột địa chính trị” ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta, thể hiện tại các bảng thống kê và biểu đồ (trên đây) cho thấy “vùng đáy” khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý 1/2023 và kể từ sau đó thì thị trường bất động sản dần phục hồi trở lại và kết thúc năm 2023cho thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.
Thời gan tới dự báo sẽ tăng trưởng trở lại bình thường vào năm 2025 trở đi (do có “độ trễ” của các chính sách), nếu được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7 thì Quốc hội sẽ cho phép áp dụng sớm 06 tháng kể từ ngày 01/07/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự kiến xem xét 02 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội và các Bộ, ngành, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nỗ lực thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.
Trong quý 1/2024, chỉ có 01 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m2 và chỉ có 01 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ và không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.
Cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng; chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 07 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.
Do vậy trong năm 2024, thị trường bất động sản TPHCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.
Thiên An