Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam vừa ban hành Thông tư số 14, quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với các ngân hàng thương mại và chi nhánh ngân hàng nước ngoài; nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn dòng tín dụng chảy vào bất động sản thương mại, đồng thời khuyến khích vốn vay cho các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), nông nghiệp và nông thôn.
Theo Thông tư 14, hệ số rủi ro đối với các khoản vay trong một số lĩnh vực ưu tiên được giảm đáng kể nhằm tạo điều kiện mở rộng tín dụng. Cụ thể, hệ số rủi ro cho vay doanh nghiệp SME giảm từ 90% xuống còn 85%, trong khi lĩnh vực nông nghiệp và nông thôn được ấn định ở mức 50%, thấp hơn nhiều so với mức 100% theo quy định cũ (Thông tư 41/2016). Đặc biệt, đối với khoản vay mua nhà ở xã hội, hệ số rủi ro chỉ còn 20% nếu tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp dưới 40%.
Ngay cả khi tỷ lệ này cao hơn, hệ số rủi ro vẫn dao động từ 35% đến tối đa 50%, thấp hơn đáng kể so với các khoản vay bất động sản thông thường. Những điều chỉnh này phản ánh rõ định hướng của NHNN trong việc khuyến khích dòng vốn chảy vào các lĩnh vực ưu tiên, giúp giảm chi phí vốn cho các ngân hàng khi cấp tín dụng.
Ngược lại, tín dụng bất động sản thương mại bị siết chặt hơn, với các yêu cầu khắt khe về pháp lý và tài sản bảo đảm. Theo Thông tư 14, các khoản vay bất động sản thương mại phải đáp ứng ba điều kiện nghiêm ngặt để được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn.
Thứ nhất, tài sản bảo đảm phải là nhà ở có sẵn hoặc bất động sản thương mại có sẵn, được phép chuyển nhượng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật. Thứ hai, ngân hàng phải có quyền hợp pháp để xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và các quy định liên quan. Thứ ba, giá trị tài sản bảo đảm phải được xác định rõ ràng theo quy định nội bộ của ngân hàng, phù hợp với pháp luật về phân loại tài sản, trích lập dự phòng rủi ro và xử lý rủi ro.
Việc định giá tài sản bảo đảm phải do tổ chức thẩm định giá hoặc bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng thực hiện. Nếu không đáp ứng các điều kiện này, khoản vay bất động sản thương mại có thể bị áp hệ số rủi ro lên tới 150%, khiến việc cấp tín dụng cho lĩnh vực này trở nên kém hấp dẫn hơn đối với các ngân hàng.
Động thái này nằm trong bối cảnh tín dụng bất động sản và chứng khoán tăng trưởng mạnh trong nửa đầu năm 2025, với tốc độ tăng tín dụng của nhiều ngân hàng đạt 20-30%, gấp ba lần mức tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.
Tại phiên họp Chính phủ ngày 7/8, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nhận định rằng tốc độ tăng tín dụng vào hai lĩnh vực này cao hơn mức bình quân, nhưng phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bà nhấn mạnh NHNN luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn, với tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện dưới ngưỡng 30%. NHNN cũng liên tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng cân đối vốn theo kỳ hạn để đảm bảo an toàn hệ thống.
Theo đánh giá của SSI Research, Thông tư 14 là bước tiến tích cực, đưa hệ thống ngân hàng Việt Nam tiến gần hơn đến các chuẩn mực an toàn quốc tế, nâng cao tính minh bạch và khả năng phản ứng với rủi ro. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng việc nới lỏng tín dụng cho một số lĩnh vực ưu tiên có thể tiềm ẩn rủi ro nếu không được quản lý chặt chẽ, đặc biệt trong bối cảnh tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đang ở mức cao.
Chuyên gia từ Chứng khoán Sài Gòn – Hà Nội (SHS) nhận định rằng việc áp dụng hệ số rủi ro như một công cụ tinh chỉnh cấu trúc tín dụng sẽ giúp tái định hình dòng vốn một cách tự nhiên, ưu tiên các lĩnh vực cần khuyến khích và hạn chế rủi ro từ các phân khúc đầu cơ. “Phân khúc bất động sản thương mại có thể giảm tốc trong ngắn hạn, nhưng nền kinh tế sẽ nhận được dòng vốn bền vững hơn,” một chuyên gia SHS đánh giá.
Thực tế, tỷ trọng tín dụng bất động sản của nhiều ngân hàng đã tăng mạnh trong nửa đầu năm nay. Các chuyên gia kinh tế cho rằng mức tăng trưởng tín dụng 18-20% là phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP và lạm phát, chưa đến mức gây lo ngại. Tuy nhiên, nếu dòng vốn tiếp tục chảy mạnh vào các lĩnh vực đầu cơ như bất động sản thương mại hay chứng khoán (dù hiện chỉ chiếm 1,5% tổng dư nợ), nguy cơ hình thành bong bóng tài sản có thể gây áp lực lên lãi suất, lạm phát, nợ xấu và bất ổn vĩ mô. Việc bổ sung “bộ lọc” tín dụng thông qua Thông tư 14 được kỳ vọng sẽ giúp dòng vốn được phân bổ an toàn và hiệu quả hơn, góp phần ổn định nền kinh tế.
Trung Anh