Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2024, nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường đã bị loại bỏ. Tuy nhiên, Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng quy định này cần được duy trì, đồng thời bổ sung thêm các chính sách điều tiết phù hợp.
Hội Thẩm định giá Việt Nam vừa có kiến nghị gửi Phó thủ tướng Trần Hồng Hà và Quyền Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Đức Thắng, trong đó đề xuất giữ nguyên các Điều 158, 159, 160 và 162 thuộc Mục 2 về giá đất trong Luật Đất đai hiện hành, đồng thời chỉ rà soát, sửa đổi hoặc bổ sung hướng dẫn cụ thể của Chính phủ.
Đáng chú ý, các điều khoản này – bao gồm nguyên tắc định giá đất theo thị trường và quy định về giá đất cụ thể – đã bị loại bỏ trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2024.
Theo Hội, quy định hiện hành vẫn đáp ứng ba yêu cầu chính: (i) tương thích với lý luận về giá đất và các hướng dẫn quốc tế của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá, nơi Việt Nam là thành viên; (ii) phù hợp với điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai trong nước; và (iii) tuân thủ đúng chỉ đạo của Bộ Chính trị tại Nghị quyết 18-NQ/TW và 69-NQ/TW.
Hội cũng nhấn mạnh, dự thảo sửa đổi cần giữ nguyên nguyên tắc Nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường. Bởi khi quyền sử dụng đất được công nhận là hàng hóa, việc định giá đương nhiên phải vận hành theo quy luật thị trường. Giá đất, theo Hội, là “tấm gương phản chiếu” những quan hệ kinh tế – xã hội lớn của nền kinh tế, và chỉ khi phản ánh trung thực tín hiệu thị trường thì mới có thể phát huy đúng chức năng.
Tuy vậy, Hội lưu ý việc định giá đất không thể dựa vào những tín hiệu bị bóp méo bởi đầu cơ, thổi giá, khủng hoảng hay các yếu tố bất hợp lý khác. Do đó, Nhà nước cần có công cụ điều tiết như điều chỉnh cung – cầu hay chính sách tài chính, tiền tệ để loại trừ tác động tiêu cực.
Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng quy định này cần được duy trì, đồng thời bổ sung thêm các chính sách điều tiết phù hợp.
Đồng thời, vì định giá đất theo nguyên tắc thị trường có ảnh hưởng lớn đến khả năng tiếp cận đất đai và chính sách an sinh xã hội, nên hệ thống pháp luật cần bổ sung cơ chế tài chính linh hoạt, chẳng hạn như điều chỉnh giảm tỷ lệ thu của Nhà nước khi giá đất thị trường tăng cao.
Để nguyên tắc thị trường được áp dụng hiệu quả, Hội kiến nghị Nhà nước rà soát và ban hành bộ tiêu chí cụ thể, tạo cơ sở cho các tổ chức định giá lựa chọn thông tin đầu vào đáng tin cậy cho những phương pháp thẩm định phổ biến. Ngoài ra, Hội cũng đề nghị giữ lại quy định về “giá đất cụ thể”, bởi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chỉ mang tính định giá hàng loạt, khó phản ánh chính xác các trường hợp đặc thù.
Theo đó, giá đất cụ thể cần được áp dụng đối với các loại đất chưa sử dụng hoặc đưa vào sử dụng lần đầu; các loại đất đặc thù như đất lấn biển; những dự án có cùng mục đích sử dụng nhưng khác về quy mô, công năng, cơ cấu sử dụng; hoặc các trường hợp giá thị trường biến động cục bộ. Bên cạnh đó, khi Nhà nước giao đất, thu hồi đất để thực hiện chính sách tài chính như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay bồi thường giải phóng mặt bằng thì giá đất cụ thể cũng được coi là cần thiết.
Quang Anh