Kỳ vọng ngành xây dựng bứt phá trong kỷ nguyên đầu tư công và đô thị hóa

Ngành xây dựng Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi sau những tác động tiêu cực từ đại dịch COVID-19 và sự trầm lắng của thị trường bất động sản. Mặc dù bối cảnh nền kinh tế vĩ mô toàn cầu còn nhiều yếu tố bất định, ngành xây dựng Việt Nam vẫn được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng tích cực nhờ làn sóng đẩy mạnh giải ngân công cho các dự án hạ tầng quy mô lớn và sự phục hồi của thị trường bất

Theo báo cáo ngành mới cập nhật từ Công ty Chứng khoán Agriseco, tăng trưởng ngành Xây dựng Việt Nam giai đoạn 2015-2024 cho thấy sự biến động đáng kể, song vẫn duy trì xu hướng tương quan chặt chẽ với tăng trưởng GDP cả nước. Đóng góp của ngành Xây dựng vào GDP quốc gia thường duy trì quanh ngưỡng 6-7% trong 10 năm gần đây, đồng thời tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác như tài chính, vật liệu xây dựng, vận tải. Khi nền kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, các doanh nghiệp và hộ gia đình có xu hướng tăng đầu tư vào nhà xưởng, văn phòng, nhà ở và các công trình khác. 

Bước sang năm 2025, tốc độ tăng trưởng kinh tế toàn cầu được dự báo có phần chậm lại trước những yếu tố bất định gia tăng. Cập nhật đánh giá triển vọng kinh tế thế giới, Quỹ Tiền tệ Quốc tế dự báo tăng trưởng toàn cầu trong cả năm 2025 và 2026 được dự báo ở mức 2,8%. Ngân hàng thế giới cũng đưa ra dự báo tương tự, ở mức 2,7% trong năm 2025, thấp hơn so với mức 3,2% trong năm 2024.

Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô với những thách thức và cơ hội đan xen, Chính phủ Việt Nam vẫn kiên định với mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 từ 8% trở lên. Quý 01/2025, GDP Việt Nam tăng 6,93% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức tăng cao nhất so với Quý 1 các năm trong giai đoạn 2020-2025. 

Quý 1/2025, vốn FDI đăng ký mới của lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,39 tỷ USD, chiếm 21,8% tổng vốn và tăng 44,1% so với cùng kỳ. Nguồn vốn FDI vào bất động sản trong quý vừa qua cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời kỳ vọng tạo động lực cho phát triển hạ tầng đô thị, công nghiệp và du lịch. Bên cạnh đó, tín dụng BĐS trong Quý 1 cũng ghi nhận chuyển biến tích cực khi Ngân hàng nhà nước đẩy mạnh giải ngân gói 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và khuyến khích cho vay các dự án phục vụ nhu cầu ở thực. Tính đến ngày 28/02/2025, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực BĐS đạt hơn 1,48 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 25% so với cùng kỳ và tăng 2% so với quý 4/2024.

Theo nhận định của Agriseco Research, ngành xây dựng Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi sau những tác động tiêu cực từ đại dịch COVID-19 và sự trầm lắng của thị trường bất động sản. Mặc dù bối cảnh nền kinh tế vĩ mô toàn cầu còn nhiều yếu tố bất định, ngành xây dựng Việt Nam vẫn được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng tích cực nhờ làn sóng đẩy mạnh giải ngân công cho các dự án hạ tầng quy mô lớn và sự phục hồi của thị trường bất động sản nội địa.

Xây dựng hạ tầng – hưởng lợi từ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công

Tổng vốn đầu tư từ NSNN theo kế hoạch giai đoạn 2021 – 2025 là 2,87 triệu tỷ đồng. Hiện nay vốn đầu tư từ NSNN thực hiện 2021 – 2024 ước khoảng 2 triệu tỷ đồng, theo đó áp lực giải ngân trong năm 2025 là tương đối lớn khoảng 900 nghìn tỷ đồng, kỳ vọng mang lại khối lượng công việc lớn cho các nhà thầu xây lắp hạ tầng và xây lắp điện. 

Năm 2025 cũng là năm các dự án công trình giao thông trọng điểm tiếp tục đẩy mạnh triển khai. Bộ giao thông vận tải sẽ tập trung đẩy mạnh khởi công 19 dự án và hoàn thành 51 dự án giao thông trong năm 2025 với tổng chiều dài 1.466km. Điều này kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp liên quan đầu tư công hưởng lợi nhờ giá trị hợp đồng xây lắp, xây dựng gia tăng và dần ghi nhận bàn giao các dự án khi hoàn thành.

Trong khi đó, chính sách tài khóa còn dư địa đẩy mạnh nhờ tỷ lệ bội chi ngân sách/GDP và nợ công/GDP dự kiến vẫn ở mức an toàn. Quốc hội đã thông qua dự toán thu chi NSNN trong năm 2025 với mức chi dự kiến tăng cao. Tổng số chi ngân sách nhà nước là 2.548.958 tỷ đồng; mức bội chi ngân sách nhà nước là 471.500 tỷ đồng, tương đương 3,8% tổng sản phẩm trong nước (GDP).

Cải cách thể chế, các dự thảo luật sửa đổi kỳ vọng tháo gỡ khó khăn về giải ngân đầu tư công. Quốc hội đã thông qua các Bộ Luật vào kỳ họp Quốc hội gần đây bao gồm: Luật Đầu tư công (sửa đổi), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư, Luật Đấu thầu, Chính sách đẩy mạnh đầu tư cho các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, và các dự án trọng điểm mới như đường sắt cao tốc Bắc Nam, nhà máy điện hạt nhân. Theo đó, kỳ vọng tỷ lệ giải ngân đầu tư công sẽ được đẩy mạnh trong năm cuối cùng của nhiệm kỳ 2021 – 2025 sau khi các thay đổi về thể chế, thủ tục pháp lý đơn giản, rút gọn có hiệu lực từ 15/1/2025.

Xây dựng dân dụng – hồi phục cùng thị trường bất động sản

Mảng xây dựng dân dụng cũng đang ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực khi nguồn cung và giá bán bất động sản tiếp tục tăng tại nhiều phân khúc nhà ở. Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý, nguồn cung mở mới dự báo gia tăng, trong đó tập trung tại các phân khúc căn hộ, đất nền, nhà phố/biệt thự, nhà ở xã hội. Nguồn cung khu vực phía Nam sẽ phục hồi trở lại, không chỉ tập trung ở TP. Hồ Chí Minh mà dần dịch chuyển sang tỉnh vùng ven nhờ cơ sở hạ tầng cải thiện như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu.

Agriseco cho rằng xu hướng này sẽ cải thiện trong giai đoạn 2025-2027 nhờ thí điểm nhà ở thương mại từ nhận quyền sử dụng đất có thể giúp tăng nguồn cung nhà ở, Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang bị tồn động thanh tra và Đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, xây dựng hạ tầng tại khu vực phía Nam sẽ là động lực thúc đẩy các dự án bất động sản tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai,…

Trong khi đó, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư và bất động sản gắn liền với đất đều đang duy trì mức giá cao với tốc độ tăng trưởng ổn định. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư và BĐS gắn liền với đất dự báo tăng 3-10% trong giai đoạn 2025 – 2027. Nguyên nhân do nhu cầu ở thực tăng cao và ảnh hưởng từ bảng giá đất mới khiến chi phí cho các nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ tăng lên, dẫn đến việc thiết lập một mặt bằng giá mới sau khi bảng giá này được áp dụng.

Hiện tại, nguồn cung bất động sản trong nước hiện mới chỉ đáp ứng được một nửa nhu cầu thực. Ước tính nhu cầu nhà ở mỗi năm tăng thêm 1 triệu đơn vị tại khu vực đô thị. Khảo sát của Savills ghi nhận tình trạng nguồn cung khan hiếm là nguyên nhân chính khiến người dân nhiều tỉnh thành không thể mua nhà. Vì vậy, những dự án có vị trí đẹp đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao trên 80% khi mở bán.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ thành công trong 2024 tăng 24% so với cùng kỳ trong khi quy mô dự án hoàn thành giảm 8%. Mức hấp thụ dự báo tăng tốt nhờ tâm lý người mua nhà cải thiện. Nhu cầu mua để ở và để đầu tư ở các phân khúc căn hộ và BĐS liền thổ sẽ thúc đẩy thị trường hồi phục.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, mức độ hấp thụ dự án BĐS mới ở Hà Nội và TP. HCM đều ở mức trung bình đến tốt. Bên cạnh đó, thế hệ sinh vào năm 1990 – vốn là kết quả của giai đoạn bủng nổ dân số, chiếm tỷ trọng cao trong tầng lớp trung lưu, đang bước vào giai đoạn tăng tốc mua nhà. Dự kiến nhu cầu sở hữu bất động sản sẽ tiếp tục tăng mạnh trong các năm tới, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay dự báo duy trì ổn định ở mức thấp sẽ kích thích nhu cầu vay vốn trong nền kinh tế. Lãi suất cho vay cả cũ và mới vẫn đang duy trì ở mức thấp so với thời điểm trước đại dịch. Chính phủ cũng chỉ đạo NHTM thực hiện các giải pháp giúp giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Nhiều NHTM đã triển khai các gói vay ưu đãi để phát triển nhà ở cho người dưới 35 tuổi. Vốn tín dụng cho vay bất động sản kỳ vọng đẩy mạnh trong năm 2025, sẽ giúp người mua nhà và chủ đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Điều này không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu nợ, triển khai dự án mà còn cải thiện tâm lý nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường phục hồi.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2024 phục hồi rõ nét với giá trị phát hành TPDN mới tăng 45% so với năm 2023, chủ yếu nhờ sự cải thiện của cơ chế quản lý và tâm lý thị trường. Thị trường trái phiếu hồi phục, mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp hỗ trợ các chủ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn một cách dễ dàng hơn, giúp nguồn cung bất động sản và nhu cầu xây dựng tăng lên.

Ngành bất động sản dân dụng, mặc dù không phải là đối tượng trực tiếp của các chính sách thuế quan quốc tế, nhưng lại chịu ảnh hưởng gián tiếp thông qua biến động chi phí nguyên vật liệu đầu vào và sức mua của thị trường. Agriseco giả định trong kịch bản diễn biến thuế quan toàn cầu tiếp tục leo thang, ngành xây dựng có thể sẽ phải đối mặt với thách thức từ chi phí xây dựng. Các nhà cung cấp vật liệu xây dựng bị ảnh hưởng bởi chi phí gia tăng trong chuỗi cung ứng toàn cầu có thể khiến giá vật liệu xây dựng nhập khẩu từ các nước bị ảnh hưởng bị đẩy lên, tạo ra áp lực tăng chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản dân dụngl

Ngoài ra, trong kịch bản các mặt hàng được sản xuất tại Việt Nam bị áp thuế cao hơn so với các nước trong khu vực, thanh khoản thị trường bất động sản ở phân khúc trung, bình dân có thể giảm do các doanh nghiệp xuất khẩu sử dụng lượng lớn lực lượng lao động có thể phải cắt giảm lao động và thu nhập bị ảnh hưởng. Khi thu nhập giảm và lo ngại việc làm tăng lên, người dân có xu hướng trì hoãn hoặc hủy bỏ quyết định mua nhà.

Xây dựng công nghiệp – đối mặt nhiều thách thức mới

Triển vọng năm 2025 của phân khúc xây dựng công nghiệp phụ thuộc lớn vào mức độ ảnh hưởng của thuế quan và khả năng thích ứng của các doanh nghiệp: Trước các diễn biến khó đoán của chính sách thuế quan quốc tế, phân khúc xây dựng công nghiệp có thể chịu ảnh hưởng do nhu cầu xây dựng nhà xưởng giảm. Tuy nhiên bên cạnh các thách thức, phân khúc xây dựng công nghiệp vẫn được kỳ vọng sẽ đóng góp tích cực trong cơ cấu doanh thu xây lắp nhờ dòng vốn FDI thế hệ mới (công nghệ cao, bán dẫn, năng lượng xanh) từ các đối tác lớn như Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc dự báo sẽ gia tăng nhờ các lợi thế về chính sách thu hút FDI về Việt Nam.

Triển vọng các hiệp định thương mại khi Việt Nam mở rộng và nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược với các nền kinh tế lớn: Trong bối cảnh bảo hộ thương mại từ Mỹ, các Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) mà Việt Nam đã ký kết với các đối tác khác trở thành yếu tố then chốt để đa dạng hóa thị trường và giảm thiểu rủi ro.

Nhiều tập đoàn lớn tiếp tục mở rộng đầu tư/cam kết mở rộng đầu tư: Các đối tác lớn truyền thống của Việt Nam như Samsung, LG, Foxconn, Amkor đều dự kiến mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam trong thời gian tới, tập trung ở lĩnh vực bán dẫn, AI, điện tử. Các tập đoàn lớn từ Mỹ, châu Âu (Intel, Nvidia, Space X, Google, Qualcomm, Siemens) cũng cam kết đầu tư các lĩnh vực AI, chất bán dẫn, vệ tinh,…Nhờ các lợi thế cạnh tranh của Việt Nam như chi phí lao động thấp, vị trí địa lý thuận lợi cho thương mại và các chính sách thu hút FDI hấp dẫn, FDI từ các nền kinh tế phát triển được kỳ vọng sẽ gia tăng.

5 tháng đầu năm 2025, dòng vốn ngoại vào Việt Nam vẫn duy trì tích cực với tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 18,39 tỷ USD, tăng 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều doanh nghiệp lớn từ Mỹ, EU tiếp tục đầu tư mới, mở rộng đầu tư, xây chuỗi cung ứng vào Việt Nam như Qualcomm, Lego, Syre. Vốn FDI thực hiện cũng lập kỷ lục mới, đạt 8,9 tỷ USD, tăng 7,9% so với cùng kỳ và là số vốn thực hiện cao nhất trong 5 tháng đầu năm của 5 năm qua, cho thấy cam kết và niềm tin của các nhà đầu tư vào môi trường kinh doanh tại Việt Nam. Trong số 65 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới tại Việt Nam trong 5 tháng đầu năm 2025, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 2,12 tỷ USD, chiếm 30,2% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Xây dựng công nghiệp còn được hưởng lợi từ chủ trương sáp nhập địa giới hành chính. Việc sáp nhập sẽ giúp thống nhất quy hoạch khu công nghiệp, logistics và đô thị, tạo ra các trung tâm công nghiệp mới. Ngoài ra, quy hoạch vùng đồng bộ sẽ giúp các trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên,…tăng sức hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nếu quá trình sáp nhập các tỉnh, thành phố được thực hiện đồng bộ với đầu tư hạ tầng kết nối, đặc biệt là các tuyến đường vành đai, cảng biển, sân bay và hạ tầng số, các KCN sẽ không còn bị giới hạn bởi địa giới hành chính.

Doanh nghiệp có thể tiếp cận lực lượng lao động từ nhiều địa phương với chi phí vận hành tối ưu hơn. Các địa phương có quỹ đất rộng, giá thuê cạnh tranh và hạ tầng được cải thiện sẽ có cơ hội vươn lên thành trung tâm công nghiệp mới, từ đó thúc đẩy nhu cầu xây dựng hạ tầng công nghiệp trong trung và dài hạn.

Trung Anh