Chuyên gia tại MBS đánh giá những thay đổi về hành lang pháp lý cùng với các kênh huy động vốn ấm dần sẽ có tác động tích cực đến các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong trung và dài hạn. Các doanh nghiệp với quỹ đất tại các khu vực được kỳ vọng hưởng lợi dự kiến sẽ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực hơn, đồng thời ghi nhận giá bán tăng tốt hơn khi kinh tế và hạ tầng khu vực cải thiện.
Tín hiệu phục hồi chưa thực sự rõ ràng trong nửa đầu năm
Theo báo cáo triển vọng ngành vừa công bố của Chứng khoán MBS, quý 1/2025, số lượng giao dịch bất động sản thành công ở cả 2 phân khúc đất nền và chung cư/nhà ở riêng lẻ đều cho thấy sự cải thiện so với quý trước, tuy nhiên kết quả này chỉ tương đương cùng kỳ và chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt.
Tồn kho bất động sản theo phân khúc tương đương cùng kỳ, tuy nhiên tăng mạnh ở phân khúc đất nền so với quý trước. Tồn kho bất động sản ở mức cao đối với các sản phẩm nhà ở riêng lẻ/ bất động sản liền thổ cho thấy nhu cầu tại phân khúc này chưa thực sự tốt, đồng thời tồn kho tăng so với quý trước cũng có thể cho thấy một số dự án bất động sản đang gặp các vướng mắc pháp lý và chưa thể mở bán hay bàn giao.
Trong nửa đầu năm, một số doanh nghiệp lớn có kết quả khả quan và đóng góp vào thị trường như VHM, Masterise, Lotte,… chủ yếu nhờ một số dự án có vị trí đắc địa, biên lợi nhuận cao. Tại Hà Nội, nguồn cung tại các dự án đô thị vệ tinh tăng mạnh trong khi bức tranh tại TP. HCM không tươi sáng bằng khi nền giá cao và mùa thấp điểm phần nào hạn chế hoạt động bàn giao tại các dự án.
Theo đó, thị trường BĐS sơ cấp Hà Nội ghi nhận đối lập rõ rệt giữa loại hình cao tầng và thấp tầng. Thị trường cao tầng chững lại sau giai đoạn tăng trưởng đều đặn, trong khi thị trường thấp tầng liên tục ghi nhận tăng trưởng trong cả nguồn cung và lượng tiêu thụ. Nguồn cung thấp tầng sơ cấp ghi nhận hấp thụ tốt trong thời gian ngắn, ngay cả đối với những dự án có quy mô lớn. Giá bán sơ cấp cao tầng duy trì ổn định khi các dự án mở mới trong thời gian này có mức giá tương đối hấp dẫn. Đối với dự án thấp tầng, giá bán nối tiếp xu hướng tăng từ năm 2024 và tạo mức nền cao mới. Tuy nhiên ngay cả khi giá bán cao, tỷ lệ hấp thụ các dự án thấp tầng vẫn ở mức tốt.
Ước tính thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chứng khoảng 31.700 căn hộ chung cư cao tầng trong năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ duy trì ổn định, giữa bối cảnh nhiều nguồn cung mới trong các quý tiếp theo. Thị trường thấp tầng, trong những quý tiếp theo của năm 2025, kỳ vọng sẽ ghi nhận thêm nhiều các dự án khu đô thị phát triển ở khu vực ngoại thành của Hà Nội như Đan Phượng, Bắc Từ Liêm và Văn Giang (Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội).
Trong khi đó, tại HCM, đối với thị trường cao tầng, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM tiếp tục hạn chế và duy trì ở mức thấp nhất theo quý tính từ năm quý 1/2008 đến nay; tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới bình quân trong quý 1/2025 cũng chững lại. Đối với thị trường thấp tầng, mặc dù nguồn cung hạn chế so với giai đoạn từ năm 2022 trở về trước, nguồn cung mới vẫn tương đối ổn định trong 4 quý gần nhất. Đối với thị trường cao tầng, đà tăng trưởng của giá chào bán sơ cấp đã góp phần vào sự tăng trưởng ổn định của giá chào bán thứ cấp trong các quý gần đây. Đối với thị trường thấp tầng, giá chào bán sơ cấp duy trì ổn định trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục duy trì mức tăng 7% đến 8% theo quý.
Kỳ vọng năm 2025, TP.HCM dự kiến sẽ có chưa đến 9,000 căn hộ cao tầng mở mới vào năm 2025, gần bằng mức mở bán mới trong năm 2023; chủ yếu tiếp tục đến từ phân khúc cao cấp trở lên. Đối với thị trường thấp tầng, nguồn cung mới trong năm 2025 dự kiến đạt khoảng 1,000 căn, gấp 4 lần so với năm 2024. Trong những năm tới, nguồn cung BĐS gắn liền với đất tại TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện nhờ vào các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam.
Sáp nhập tỉnh thành và tác động dự kiến
Ngày 12/6/2025, Quốc hội phê chuẩn nghị quyết 202/2025/QH15, chính thức giảm số tỉnh thành từ 63 xuống còn 34 đơn vị: 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc trung ương. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.
Đặc điểm mới của các tỉnh thành sau sáp nhập là có quy mô diện tích và dân số lớn hơn, địa hình đa dạng hơn; sở hữu nguồn lực đa dạng hơn, có quy mô kinh tế và nguồn ngân sách tốt hơn, là động lực để hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông liên vùng. Bộ máy hành chính tinh gọn hơn, tiết giảm chi phí.
Đánh giá về tác động dự kiến của việc sáp nhập tỉnh thành, chuyên gia tại MBS cho rằng trong trường hợp các địa phương thành phần có chênh lệch lớn về quy mô kinh tế và nguồn ngân sách: các tỉnh có nguồn lực hạn chế hơn được kỳ vọng sẽ hưởng lợi do được hỗ trợ phân bổ ngân sách và dòng vốn đầu tư, cũng như kinh nghiệm quản lý. Các địa phương thành phần không chênh lệch lớn về quy mô kinh tế và nguồn ngân sách có khả năng tăng cường hợp tác và thu hút vốn đầu tư, cải thiện hạ tầng kết nối và giảm cạnh tranh giữa các địa phương, từ đó tạo sức mạnh hiệp lực. Các địa phương là trung tâm hành chính mới được kỳ vọng sẽ có lợi thế hơn.
Nhìn lại lịch sử - Giai đoạn Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội (2008), đây có thể là ví dụ tham chiếu tốt cho công cuộc sáp nhập tỉnh thành diễn ra tới đây. Về kinh tế và hạ tầng, sau nhiều năm mở rộng địa giới hành chính, đã có nhiều dự án hạ tầng được triển khai tại Hà Nội, vừa kết nối nội đô với khu vực mở rộng, vừa thúc đẩy tăng trưởng tại các vùng ven như Hoài Đức, Đông Anh, Hòa Lạc. Trước khi sáp nhập, dân số Hà Tây bằng 1/3 Hà Nội nhưng GRDP chỉ bằng 1/13 Hà Nội. Sau 17 năm sáp nhập, tổng sản phẩm trên địa bàn bình quân trên đầu người tại khu vực này tăng gần gấp ba so với trước khi sáp nhập (2008). Về mặt bằng giá, trong giai đoạn 2016 - 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2.6 đến 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2.4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá.
MBS cho rằng các nhà phát triển bất động sản sẽ có động lực phát triển thêm dự án tại các tỉnh thành được hưởng lợi nói trên, khi kỳ vọng lợi thế về hạ tầng và phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, các dự án hiện hữu tại một số khu vực nổi bật cũng được kỳ vọng được hưởng lợi khi giá bán có thể tăng. MBS cũng lưu ý rằng việc sáp nhập tỉnh thành có thể tạo ra cơn “sốt” về giá trong ngắn hạn, nhưng chỉ khi những tác động kinh tế thực sự rõ ràng, xu hướng tăng giá mới được đánh giá là bền vững.
Nỗ lực của Chính phủ trong cải cách và hoàn thiện pháp lý
Nguồn cung mới bất động sản dân cư thu hẹp, đặc biệt lại khu vực phía Nam, chủ yếu do những vướng mắc về mặt pháp lý của các dự án. Bên cạnh đó, nguồn cung cũng tập trung phần lớn tại các phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội ở mức thấp. Tuy nhiên, nhiều nỗ lực của Chính phủ đã được đưa ra nhằm hướng tới một thị trường bất động sản bền vững hơn. Trước đó vào năm 2024, 3 luật về Bất động sản sửa đổi (bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) cùng có hiệu lực, kèm với bảng giá đất mới tại một số địa phương đã phần nào hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ các dự án.
Trong nửa đầu năm 2025, rất nhiều đề xuất đã được đưa ra nhằm cải cách và hoàn thiện pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Trong đó, Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân: mục đích cắt giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, ít nhất 30% chi phí tuân thủ pháp luật, ít nhất 30% điều kiện kinh doanh và tiếp tục cắt giảm mạnh trong những năm tiếp theo.
Đề xuất loại bỏ yêu cầu về giấy phép xây dựng (GPXD) với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai & đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản; Đốc thúc triển khai các dự án nhà ở xã hội; Khung pháp lý đặc biệt trong bổ sung/ chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển các dự án bất động sản dân cư và Đề xuất khởi động lại các đặc khu kinh tế Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong.
MBS cho rằng những nỗ lực của Chính phủ trong cải cách và hoàn thiện pháp lý sẽ hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án trong trung và dài hạn, đồng thời gỡ vướng pháp lý cho các dự án còn tồn đọng. Điển hình như trong quý 2/2024, Đồng Nai đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu C4, từ đó gỡ vướng cho hàng loạt dự án, trong đó có Aqua City của NVL hay Izumi City của NLG.
Đối với phân khúc bình dân (bao gồm nhà ở xã hội), nguồn cung trong quý 1/2025 dù cải thiện so với quý trước, nhưng vẫn chỉ chiếm 13% tỷ trọng sản phẩm chào bán mới tại các dự án. Việc này dẫn đến mất cân bằng cung cầu, khi nhu cầu tại phân khúc này vẫn lớn, “ước tính hàng triệu sản phẩm” (theo VARS). Tính đến hết 2024, cả nước mới chỉ hoàn thành 6.3% kế hoạch số căn nhà ở xã hội đặt ra trong giai đoạn 2021-2030 (mục tiêu: 1.06 triệu căn).
Ngày 27/02/2025, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định 444/QĐ-Ttg giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội theo từng năm đến 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Việc này đặt áp lực đẩy nhanh tiến độ phát triển các dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn 2025-2030.
Một chính sách đáng chú ý khác, trong quý 2/2025, UBND TP. Hà Nội đã chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 của Quốc hội (Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024). Theo đó, nhà đầu tư được phép thỏa thuận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) để làm dự án nhà ở thương mại. Trước đó, chỉ khi có quyền sử dụng với đất ở, doanh nghiệp mới được phép làm dự án nhà ở thương mại.
Danh mục các dự án có tổng diện tích khu đất thực hiện khoảng 844 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 276 nghìn tỷ đồng. Các dự án này, khi được chấp thuận trở thành dự án thí điểm, sẽ phần nào đáp ứng nhu cầu bất động sản tại Hà Nội đang ngày càng gia tăng. Một số doanh nghiệp niêm yết có dự án thuộc danh sách trên được kỳ vọng hưởng lợi khi dự án được tháo gỡ về mặt pháp lý và có thể đưa vào triển khai, có thể kể đến: DGC, VPI, G36, MIG, PC1.
Xa hơn, đây là tiền lệ để thực hiện thí điểm tại các địa phương khác nhằm tối ưu nguồn lực và đáp ứng nhu cầu tại các phân khúc hợp lý hơn, cũng như nhận ra các vấn đề có thể gặp phải để hướng tới ban hành các quyết định chính thức liên quan đến mở rộng mục đích sử dụng đất. Hiện tại, TP. Hồ Chí Minh cũng đã ghi nhận 303 dự án nhà thương mại được đề xuất thực hiện theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết 171 nói trên.
Các kênh huy động ấm dần trở lại
Cùng với những thay đổi về hành lang pháp lý, các kênh huy động vốn 'ấm dần' khi lãi suất cho vay duy trì ổn định ở nền thấp. Tuy đây không được coi là yếu tố trực tiếp dẫn đến cải thiện trong hoạt động triển khai các dự án bất động sản, yếu tố này vẫn là bộ đệm quan trọng hỗ trợ tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.
Từ đầu năm 2023 đến nay, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản liên tục tăng trưởng, cho thấy sự khởi sắc sau giai đoạn 2021- 2022 tương đối ảm đạm hậu đại dịch. Tuy nhiên, kênh tín dụng đã xuất hiện nhiều điểm hạn chế như dư nợ tín dụng nói chung hiện đã ở mức cao đáng kể so với quy mô GDP, có thể tiềm ẩn rủi ro hệ thống khi phụ thuộc nhiều vào kênh tín dụng; một số ngân hàng siết chặt yêu cầu cho vay tín dụng bất động sản do bị hạn chế room tín dụng để đảm bảo các tỷ lệ an toàn vốn, có thể gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án.
Do kênh tín dụng ngân hàng có những điểm hạn chế, các doanh nghiệp có xu hướng chuyển sang các kênh vốn khác để phát triển dự án, có thể kể đến: phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu, hoặc thực hiện các hoạt động mua bán & sáp nhập. Trong 5 tháng đầu năm 2025, vốn FDI đăng ký mới vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh 51.2% so với cùng kỳ và tương đương 75% giá trị FDI đăng ký vào lĩnh vực này trong cả năm 2024, hứa hẹn tiềm năng tăng trưởng trong cả năm 2025 và có thể cho thấy tín hiệu tích cực trong khả năng huy động vốn để phát triển các dự án bất động sản trong nước.
Kênh trái phiếu cũng đã xuất hiện một vài tín hiệu tích cực trở lại đối với ngành bất động sản, khi tâm lý thị trường dần ổn định hơn sau khi xử lý các sai phạm liên quan. Bên cạnh việc phát hành mới, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn cũng diễn ra tích cực giúp phần nào giảm áp lực đáo hạn trong giai đoạn 2025-2026.
Theo đó, chuyên gia tại MBS cho rằng những thay đổi về hành lang pháp lý cùng với các kênh huy động vốn ấm dần sẽ có tác động tích cực đến các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong trung và dài hạn. Các doanh nghiệp với quỹ đất tại các khu vực được kỳ vọng hưởng lợi đã nêu phía trên dự kiến sẽ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực hơn tại các dự án đang và sắp phát triển, đồng thời ghi nhận giá bán tăng tốt hơn khi kinh tế và hạ tầng khu vực cải thiện.
Trên thị trường chứng khoán, một số cổ phiếu nhóm Bất động sản có những thay đổi về giá tích cực hơn so với đầu năm và so với VN-Index, phần nào phản ánh các thông tin tích cực được đề cập ở trên. Tuy nhiên, với tình hình doanh số ký bán tích cực tại các doanh nghiệp BĐS theo dõi trong thời gian tới, đồng thời các vướng mắc pháp lý tại một số dự án được kỳ vọng tháo gỡ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai, vẫn còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư khi mức giá hiện tại chưa phản ánh tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp.
Trung Anh