Tỷ lệ nợ xấu của Ngân hàng TMCP Nam Á (HoSE: NAB) liên tục leo thang, chạm đỉnh 5 năm trong bối cảnh dư nợ bất động sản phình to. Rủi ro càng lộ rõ khi nhiều tài sản bảo đảm bắt đầu mất thanh khoản.
Tín dụng tăng nhanh, chất lượng tài sản càng thiếu ổn định
Nam Á Bank là ngân hàng tư nhân có tốc độ mở rộng tài sản nhanh chóng trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, đi kèm với quy mô tăng trưởng, chất lượng tài sản lại ngày càng thiếu ổn định khi tỷ lệ nợ xấu liên tục gia tăng.
Tính đến cuối quý 3/2025, tổng tài sản nhà băng này đạt hơn 377.000 tỷ đồng, tăng gần 60.000 tỷ so với đầu năm. Tiền gửi từ dân cư và tổ chức kinh tế tăng mạnh, kéo theo dư nợ tín dụng vượt 198.000 tỷ đồng, tương đương mức tăng gần 18% chỉ trong 9 tháng. Cùng với đà tăng tín dụng, lợi nhuận trước thuế của Nam Á Bank ghi nhận hơn 3.800 tỷ đồng.
Tuy nhiên, phía sau các chỉ số tăng trưởng này là bức tranh chất lượng tài sản đang chuyển biến theo chiều hướng bất lợi. Tỷ lệ nợ xấu của Nam Á Bank từ 5 năm trở lại đây không ngừng leo thang, trong khi cơ cấu nợ cho thấy xu hướng trượt dần xuống nhóm có rủi ro cao nhất.
Ngân hàng TMCP Nam Á
Cụ thể, tại năm 2021, ngân hàng ghi nhận dư nợ 102.653 tỷ đồng và nợ xấu chỉ ở mức 1,57%, chủ yếu là nhóm nợ có khả năng mất vốn (chiếm 1.099 tỷ đồng). Sang 2022, tổng dư nợ tăng lên gần 120.000 tỷ đồng và tỷ lệ nợ xấu giảm nhẹ còn 1,41%, nhưng thực tế nợ mất vốn tiếp tục tăng, lên 1.320 tỷ đồng, cho thấy rủi ro tiềm ẩn chưa được cải thiện.
Năm 2023 là thời điểm bức tranh nợ xấu đảo chiều. Tổng dư nợ tăng lên 141.438 tỷ đồng, trong khi nợ xấu vọt lên 2,11%. Đặc biệt, nợ cần chú ý tăng đột biến lên hơn 5.396 tỷ đồng, chiếm gần 4% dư nợ và báo hiệu khả năng chuyển thành nợ xấu cao trong kỳ tiếp theo. Đến năm 2024, tỷ lệ nợ xấu tiếp tục tăng lên 2,33% và nợ có khả năng mất vốn đã vọt lên 2.617 tỷ đồng, cao gấp đôi năm trước.
Đỉnh điểm tại năm 2025, xu hướng nợ xấu không giảm mà còn có chiều hướng gia tăng. Trong 9 tháng đầu 2025, nợ xấu đạt 2,71%, mức cao nhất trong 5 năm trở lại. Đáng lo ngại hơn, nợ mất vốn tăng tiếp lên hơn 2.640 tỷ đồng, trong khi nợ dưới tiêu chuẩn và nghi ngờ cũng tăng nhanh.
Dư nợ bất động sản phình to theo từng năm
Một nguyên nhân chính dẫn đến rủi ro tài sản gia tăng là việc Nam Á Bank liên tục mở rộng cho vay bất động sản trong vài năm trở lại đây. Dư nợ cho vay lĩnh vực này tăng từ 6.570 tỷ đồng cuối năm 2021 lên hơn 8.600 tỷ trong 2022, rồi tiếp tục lên hơn 12.800 tỷ trong 2023. Đến cuối năm 2024, dư nợ bất động sản đạt 19.982 tỷ đồng, tăng gấp ba lần chỉ sau ba năm.
Tỷ trọng bất động sản trong tổng dư nợ cũng tăng nhanh, từ mức 6,4% năm 2021 lên gần 12% năm 2024. Điều này cho thấy sự thay đổi trong cấu trúc tín dụng, khi ngân hàng ưu tiên dồn vốn vào lĩnh vực có tính chu kỳ cao, vốn dễ tổn thương khi thị trường giảm tốc hoặc thanh khoản sụt giảm.
Không chỉ bất động sản, Nam Á Bank còn đẩy mạnh cho vay vào các ngành liên đới như xây dựng, lưu trú và dịch vụ ăn uống, nhóm ngành gắn chặt với phát triển dự án nghỉ dưỡng. Việc dồn tỷ trọng tín dụng vào các mảng nhạy cảm này khiến danh mục tài sản bảo đảm trở nên kém an toàn nếu thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng.
Đáng chú ý, kỳ hạn tín dụng cũng có xu hướng kéo dài. Dư nợ dài hạn tăng đều mỗi năm, từ 28.111 tỷ đồng cuối 2021 lên 48.483 tỷ đồng trong 2024 và vượt 62.600 tỷ trong 9 tháng đầu 2025. Với tài sản đảm bảo là dự án, kỳ hạn dài làm gia tăng độ trễ rủi ro và khiến ngân hàng khó xử lý nợ đúng chu kỳ.
Khối nợ nghìn tỷ của BCG - tài sản đảm bảo cũng khó “thoát hàng”
Một lát cắt rõ nét nhất cho rủi ro tín dụng bất động sản tại Nam Á Bank là nhóm khoản vay gắn với hệ sinh thái Bamboo Capital (BCG). Nổi bật là khoản vay được bảo đảm bằng Dự án Khu du lịch sinh thái Cồn Bắp (Hoian d’Or) tại Hội An - một tổ hợp nghỉ dưỡng có tổng mức đầu tư gần 4.000 tỷ đồng.
Dự án này từng được ngân hàng rao bán để thu hồi nợ, với giá khởi điểm 3.979 tỷ đồng. Tuy nhiên, qua nhiều vòng đấu giá, giá bán giảm xuống còn 3.581 tỷ rồi hơn 2.300 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư nào tham gia. Việc liên tục giảm giá mà không thể thoái vốn cho thấy tài sản bảo đảm đã mất tính thanh khoản, thậm chí trở thành gánh nặng trên bảng cân đối.
Ngoài Hoian d’Or, hệ sinh thái BCG còn có nhiều khoản vay khác tại Nam Á Bank, sử dụng cổ phần pháp nhân và quyền tài sản dự án làm bảo đảm. Trong năm 2023-2024, một số khoản đã bị ngân hàng thu giữ và tìm tổ chức đấu giá, phản ánh sức ép thu hồi nợ đang chuyển thành hành động pháp lý.
Bài toán không chỉ nằm ở chất lượng khách hàng vay, mà ở định giá và thanh khoản tài sản đảm bảo. Khi thị trường tốt, dự án có thể được định giá cao và dễ chuyển nhượng. Nhưng khi thị trường trầm lắng, giá bán thực tế có thể thấp hơn định giá tới vài chục phần trăm, dẫn tới ngân hàng buộc phải trích lập bổ sung và kéo tụt lợi nhuận.
Với riêng nhóm khoản vay BCG, dư địa phục hồi còn phụ thuộc tiến độ pháp lý và khả năng bán được tài sản trên thị trường thứ cấp. Nếu tiếp tục không tìm được người mua, các khoản vay này có thể sớm “rơi tầng” thành nợ mất vốn, khiến tỷ lệ nợ xấu thực tế của Nam Á Bank còn cao hơn báo cáo hiện hành.
Lê Phong