Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp đang có dấu hiệu cải thiện cùng đà tăng của dòng vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, nguồn cung mới dự kiến gia nhập thị trường, chi phí phát triển dự án gia tăng và những bất định trong chính sách thương mại quốc tế có thể tạo áp lực lên giá thuê, tốc độ lấp đầy và triển vọng tăng trưởng của phân khúc này.
Nhu cầu thuê đất cải thiện cùng đà tăng của dòng vốn FDI
Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp của SSI Research, nhu cầu thuê đất đã cải thiện trong quý II/2026 sau giai đoạn chững lại do những bất định liên quan đến chính sách thuế quan. Diện tích hấp thụ thuần tại miền Bắc đạt khoảng 217 ha, tăng từ 134 ha trong quý I/2026 và gần tương đương mức 218 ha của quý I/2024. Tại miền Nam, diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 67 ha, so với 57 ha trong quý trước và 10 ha cùng kỳ năm 2025.
Cùng với sự cải thiện về diện tích hấp thụ, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng. Theo số liệu được SSI Research dẫn từ CBRE, giá thuê chào trung bình trong quý II/2026 tại miền Bắc đạt 143 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ. Tại miền Nam, mức giá này đạt 185 USD/m², tăng 3,7%.
Sự cải thiện về diện tích hấp thụ và giá thuê diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng mạnh. Trong 9 tháng năm 2026, vốn FDI đăng ký đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ; vốn FDI giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm. Trong tổng vốn đăng ký mới 29,2 tỷ USD, lĩnh vực chế biến, chế tạo chiếm 45,8%. Singapore và Hàn Quốc là hai nguồn vốn đăng ký mới lớn nhất, lần lượt chiếm 31,7% và 19,5%.
Theo SSI Research, nhu cầu thuê đất trong thời gian tới tiếp tục được hỗ trợ bởi hoạt động mở rộng và dịch chuyển sản xuất của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cùng xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, báo cáo cũng lưu ý các nhà đầu tư tiềm năng vẫn thận trọng trước những bất định về chính sách thuế quan của Mỹ.
Nguồn cung mới gia tăng, giá thuê có thể chịu sức ép cạnh tranh
SSI Research dự báo trong quý IV/2026 và năm 2027, thị trường sẽ có thêm khoảng 1.347 ha đất khu công nghiệp mới, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam. Tại miền Bắc, nguồn cung mới tập trung ở Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng và Hưng Yên. Ở miền Nam, các địa bàn dự kiến bổ sung nguồn cung gồm Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Việc bổ sung quỹ đất giúp thị trường có thêm khả năng đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư sản xuất, đồng thời mở rộng lựa chọn về địa điểm và quy mô thuê. Tuy nhiên, nguồn cung tăng cũng khiến cạnh tranh giữa các khu công nghiệp trở nên rõ nét hơn, nhất là tại những địa bàn có nhiều dự án mới cùng tham gia thu hút khách thuê.
Theo đánh giá của SSI Research, giá thuê đất khu công nghiệp trong năm 2027 nhiều khả năng tương đối ổn định. Các khu công nghiệp mới có thể áp dụng mức giá cạnh tranh để thu hút khách thuê chiến lược và nhanh chóng nâng tỷ lệ lấp đầy.
Áp lực cạnh tranh còn gắn với chi phí phát triển dự án. Chi phí giải phóng mặt bằng, bồi thường và vật liệu xây dựng như cát, đá, xi măng, vật liệu san lấp đang gia tăng; riêng nhóm vật liệu được SSI Research ghi nhận tăng bình quân khoảng 20% so với cùng kỳ. Trong khi đó, biên lợi nhuận gộp của các khu công nghiệp mới được dự báo ở mức 30–35%, thấp hơn mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.
Về nhu cầu thuê trong năm 2027, SSI Research dự báo tổng diện tích từ các hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000 ha, tăng 18,6% so với năm 2026. Nhu cầu được dự báo chủ yếu đến từ các khu công nghiệp cấp 2 và nhóm khách thuê đến từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông, trong bối cảnh các doanh nghiệp mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sản xuất.
Tuy nhiên, theo SSI Research, các khách thuê tiềm năng đang có xu hướng thận trọng hơn trước chính sách thuế quan của Mỹ, đồng thời ưu tiên nhà xưởng xây sẵn và các dự án quy mô nhỏ hơn. Những thay đổi này có thể ảnh hưởng đến tiến độ triển khai kế hoạch thuê đất của doanh nghiệp.
Hạ tầng hỗ trợ triển vọng, rủi ro thương mại vẫn hiện hữu
Bên cạnh dòng vốn FDI, SSI Research xác định phát triển hạ tầng giao thông là một trong những yếu tố hỗ trợ nhu cầu bất động sản khu công nghiệp trong dài hạn. Các dự án cao tốc Bắc - Nam, mở rộng tuyến Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu cùng các tuyến vành đai được kỳ vọng cải thiện kết nối giữa khu công nghiệp với cảng biển, sân bay và các trung tâm kinh tế. Khả năng kết nối hạ tầng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư, bên cạnh giá thuê và khả năng tiếp cận nguồn lao động.
Các chính sách ưu đãi FDI mới (Nghị quyết số 10-NQ/TW do Bộ Chính trị ban hành ngày 08/06/2026, Luật Đầu tư sửa đổi) hỗ trợ thu hút FDI thông qua cắt giảm thủ tục hành chính, ưu đãi về nguồn vốn cho các khu công nghiệp sinh thái và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho chính quyền địa phương, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và phát triển khu công nghiệp.
Mặc dù dòng vốn FDI duy trì đà tăng tích cực, rủi ro vẫn hiện hữu khi Việt Nam chịu mức thuế nhập khẩu bổ sung theo Mục 301 là 12,5%, cao hơn mức 10% áp dụng đối với một số quốc gia trong khu vực (Bangladesh, Ấn Độ và Indonesia). Các biện pháp thương mại bổ sung phát sinh từ các cuộc điều tra đang diễn ra có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của các ngành thâm dụng lao động, bao gồm dệt may, da giày và sản phẩm gỗ, qua đó làm suy giảm nhu cầu thuê từ các nhóm khách thuê này.
Sự thận trọng của khách thuê trước những bất định về thuế quan có thể tác động đến tiến độ ký kết hợp đồng và triển khai kế hoạch mở rộng sản xuất. Vì vậy, bên cạnh diễn biến FDI và diện tích hấp thụ, nguồn cung mới, giá thuê, chi phí phát triển dự án và chính sách thương mại là những yếu tố được báo cáo xác định có ảnh hưởng đến triển vọng thị trường bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới.
Trung Anh