Nguồn cung tăng nhưng giá bất động sản năm 2025 sẽ khó giảm

Theo các chuyên gia nhận định, hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, do đó giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý. Tuy nhiên năm 2026 - 2027, nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt, giá bất động sản sẽ bị đẩy lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, thị trường sẽ lại khó khăn.

Chung cư mới giá dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ biến mất?

Theo Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung phân tích, năm 2013, khi thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng từ với 20.000 căn hộ được chào bán thì sau đó đã tăng lên 30.000-40.000 căn trong các năm tiếp theo. Đỉnh điểm là tăng lên 80.000 căn vào năm 2018 ở cả Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Giai đoạn này, mỗi thị trường đón trung bình 40.000 căn hộ mới/năm và hấp thụ khá tốt.

Theo các chuyên gia, năm 2024 khi các luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản được ban hành và có hiệu lực, thị trường đã chứng kiến sự chuyển mình. Việc phục hồi nguồn cung và sức cầu đã thấy rõ kỳ vọng cho một chu kỳ mới xuất hiện.

“Nếu năm 2023, nguồn cung thấp kỷ lục, thì cập nhật đến hết quý IV-2024, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000-24.000 căn. Năm 2025, mức này được dự báo tăng lên 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, có sự khác biệt rõ là vào thời kỳ 2019 trở về trước, khi nhắc đến thị trường căn hộ, chủ yếu các dự án nằm ở khu vực thành phố Hồ Chí Minh (chiếm tới 70%) thì hiện tại, thị trường đang được dẫn dắt bởi Hà Nội khi có tới 90% nguồn cung chào bán mới trong năm 2024. Con số này cho thấy, các thách thức liên quan đến cấp phép hoặc nút thắt về pháp lý đâu đó còn tồn tại ở thành phố Hồ Chí Minh, trong khi ở Hà Nội, các vướng mắc được giải quyết tốt, tạo động lực cho thị trường”, bà Dương Thùy Dung đưa ra so sánh.

Lý giải thêm về nguồn cung được cải thiện, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, tại Hà Nội, việc giải quyết các vướng mắc pháp lý đang dần cải thiện, mở ra cơ hội cho các dự án mới được triển khai. Việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được áp dụng sớm, cùng các văn bản hướng dẫn đã được công bố sẽ tiếp tục mang lại những tác động tích cực cho thị trường, song quá trình này sẽ không diễn ra nhanh chóng mà diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng về sản phẩm trên thị trường.

Nhận định về diễn biến thị trường nhà ở trong quý IV-2024, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, phân khúc căn hộ để bán, biệt thự và nhà liền kề đều có sự tăng trưởng tốt trên tất cả các chỉ số.

Từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) Nguyễn Anh Quê khẳng định, nhiều dự án được tháo gỡ về mặt thủ tục đầu tư. Đây là điểm rất lạc quan, đặc biệt trong giai đoạn chúng ta thiếu nguồn cung tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Về dự báo thị trường bất động sản năm 2025, theo Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung, năm 2025, giá nhà sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024. Làm thế nào để có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Đây là câu hỏi khó, thách thức lớn của thị trường mà hiện tại chưa nhìn thấy câu trả lời.

Các con số phân tích cho thấy, tính đến thời điểm quý III-2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II-2019, gấp đôi mức tăng của thành phố Hồ Chí Minh. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu, do phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư lớn. Thậm chí, nhiều chuyên gia bất động sản đưa ra dự báo chung cư mới giá dưới 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội sẽ biến mất.

Giá bất động sản năm 2025 sẽ khó giảm

Theo báo cáo dự báo thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, “nhiệt thị trường” BĐS năm 2025 sẽ tỏa dần đều hơn giữa các khu vực; trong đó, khu vực Miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.

Đối với BĐS nhà ở, phân khúc căn hộ chung cư tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc BĐS công nghiệp đón nhận nhiều tín hiệu tích cực đến từ kết quả phục hồi của nền kinh tế, cũng như những cơ hội mở ra từ nhiều “gã khổng lồ” trên thế giới với quyết định chọn Việt Nam là “bến đậu”.

Tại phân khúc BĐS nhà ở, nguồn cung tăng trưởng, chủ yếu tại các đại đô thị vùng ven; trog đó, nguồn cung BĐS tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TPHCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm. Nguồn cung BĐS giảm bớt sự phân hóa theo khu vực và cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang.

Dự báo về giá BĐS, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, trong năm 2025, giá bán sơ cấp tiếp tục “neo” cao dù nguồn cung phục hồi mạnh. Giá bán thứ cấp không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng chậm lại.

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng. Giá bán thứ cấp tại các dự án của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở xu hướng tăng. Trong khi tại các dự án chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở tiếp tục đi ngang.

Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, theo khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), giá nhà không được gấp quá 30 năm thu nhập của một công nhân, tuy nhiên, giá nhà ở Việt Nam đã gấp khoảng 60 năm, tốc độ tăng giá BĐS chóng mặt.

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng có 2 lý do. Một là, do nguồn cung quá hạn hẹp. Hai là, tổng cung tiền hàng năm của Việt Nam tăng cao hơn cả GDP cộng với lạm phát, tức là tổng GDP và lạm phát khoảng 10%, nhưng tổng cung tiền đã tăng tới 14-15%. Một lượng tiền lớn đã đi vào BĐS khiến giá BĐS tăng cao.

Liên quan việc liệu giá nhà Việt Nam có giảm hay không, chuyên gia cho biết đã khảo sát rất nhiều chuyên gia, một nửa trong số đó nhận định giá nhà khó giảm, thậm chí vẫn tăng.

Và nếu nguồn cung tăng, trong đó có nhà ở xã hội và nhà giá rẻ thì giá nhà sẽ tăng chậm lại chứ không thể giảm.

PV