Hà Nội: Bảng giá đất cao từ 2 - 6 lần mức cũ, thị trường bất động sản sẽ 'sốt ảo'?

UBND TP Hà Nội vừa ban hành bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 20/12 đến hết năm 2025, giá cao gấp 2-6 lần so với bảng giá cũ. Sau khi văn bản được ban hành, bên cạnh ý kiến cho rằng sẽ giúp khơi thông dự án ách tắc, hạn chế mua bán nhà "2 giá", có ý kiến băn khoăn lo ngại có một phần ảo.

Bảng giá đất cao từ 2 - 6 lần mức cũ

Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025, sau đó áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026. Một trong những điểm mới quan trọng nhất của luật này là quy định bỏ khung giá đất và thay đổi quy định về bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường.

Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất...

Ngày 20-12-2024, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND sửa đổi và bổ sung nội dung tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, bảng giá đất hiện hành tiếp tục có hiệu lực đến hết ngày 31-12-2025, thay vì kết thúc vào năm 2024 như quy định trước đó.

Theo bảng giá đất mới, có hiệu lực ngay lập tức so với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh cao gấp 2-6 lần. Tại bảng giá mới, giá đất cao nhất Hà Nội ghi nhận mức hơn 695,3 triệu đồng/m2 tại các tuyến phố mặt đường  Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ).

Mức giá này cũng được áp dụng cho các tuyến đường Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn). So với bảng giá cũ ban hành năm 2019, mức giá cao nhất chỉ gần 188 triệu đồng/m2 nằm tại Hàng Ngang, Hàng Đào. Như vậy, giá cao nhất tại bảng vừa ban hành gấp gần 3,7 lần bảng giá cũ.

Tại quận Hai Bà Trưng, đường có giá đất điều chỉnh cao nhất tại đường Nguyễn Du (đoạn Quang Trung đến Trần Bình Trọng), Phố Huế (đoạn Nguyễn Du đến Nguyễn Công Trứ) ở mức 368 triệu đồng một m2. Con số này cao hơn 3,5 lần so với mức cũ.

Còn tại Ba Đình, tuyến đường đắt đỏ nhất gọi tên Phan Đình Phùng với 450 triệu/m2. Các tuyến phố trung tâm khác như Độc Lập, Trần Phú cũng ghi nhận giá cao trên 400 triệu đồng. Hay tại Tây Hồ , đường Văn Cao có giá đắt nhất với hơn 256 triệu đồng một m2, gấp gần 3,3 lần hiện tại.

Nhiều chuyên gia cho rằng, bảng giá đất mới sẽ mang lại những thay đổi đáng kể. Tăng tính minh bạch trong nghĩa vụ tài chính, nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm đất đai và rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng là những lợi ích nổi bật. Song, mặt trái của nó là những áp lực tài chính đè nặng lên người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng: Việc công bố bảng giá đất mới sẽ tạo ra nhiều chuyển biến tích cực trong quản lý đất đai. Trước đây, việc định giá đất thường không sát với giá trị thực, dẫn đến nhiều khó khăn trong đàm phán bồi thường và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi có bảng giá đất mới, các vướng mắc này sẽ được tháo gỡ.

Đồng quan điểm, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, việc điều chỉnh bảng giá đất là xu thế tất yếu, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu khai thác nguồn lực đất đai ngày càng lớn.

"Nhiều vị trí ở trung tâm Hà Nội có mức giá gần 700 triệu đồng/m2 cho thấy, bảng giá đất phản ánh giá trị thực, tiệm cận giá thị trường. Việc điều chỉnh này không chỉ bảo đảm tính minh bạch, công bằng, mà còn là cơ sở pháp lý thúc đẩy các dự án đầu tư công, giải phóng mặt bằng nhanh hơn và khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả hơn. Đây là bước tiến cần thiết trong quản lý đất đai”, ông Chính nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Chính cũng cảnh báo rằng bảng giá đất mới có thể gây khó khăn cho người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và các nhóm chính sách khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, các đối tượng này sẽ gặp khó khăn khi thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất). Mặc dù, Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ, như cho nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm..., nhưng các chính sách này vẫn cần vận dụng linh hoạt hơn để giảm gánh nặng tài chính cho người dân.

Ông Chính cũng nhấn mạnh, tình trạng một số cán bộ cơ sở ngại khó, ngại việc, dẫn đến cách thực hiện cứng nhắc, thiếu linh hoạt. Điều này có thể làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai, nhất là ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường đã nhấn mạnh: Trường hợp thuế, phí về đất đai cao không phù hợp với thu nhập của người dân thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất.

Không tác động nhiều đến thị trường bất động sản

Trao đổi với báo chí về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 - cho rằng, bảng giá đất mới cao hơn khá nhiều bảng giá đất cũ nhưng vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do đó, bảng giá đất mới không tác động nhiều đến thị trường bất động sản Hà Nội vốn "tăng ảo, sốt nóng" thời gian qua.

Tuy nhiên, vị này nhận định, bảng giá đất mới này lại có ý nghĩa rất nhiều trong việc xây dựng giá khởi điểm trong công tác đấu giá đất vốn bất cập trong thời gian qua ở Hà Nội. Cụ thể, bảng giá đất mới sẽ làm giá khởi điểm tăng lên, số tiền đặt cọc nhiều hơn, lượng hồ sơ nộp sẽ ít hơn qua đó thanh lọc được nhiều khách hàng không có năng lực tài chính mua mà chỉ đủ tiền đặt cọc hoặc rải nhiều hồ sơ khiến công tác đấu giá gặp nhiều khó khăn, bị biến tướng.

"Việc đền bù lâu nay ở Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung gặp nhiều khó khăn do khung giá đất thấp khiến cho bảng giá đền bù thấp khiến người dân không đồng thuận trong việc di rời. Bảng giá đất nâng lên tuy chưa tiếp cận giá thị trường nhưng tôi chắc chắn rằng nhiều người dân đang bị thu hồi đất sẽ vui mừng do số tiền được nhận nhiều hơn, đỡ thiệt thòi hơn", ông Quê chia sẻ.

Bên cạnh đó, ông Quê cũng cho rằng, việc tính giá đất cho các dự án nhiều năm qua bị kéo dài, đặc biệt trong giai đoạn 2022-2024 do chờ Luật Đất đai mới. Việc ban hành bảng giá đất góp phần đẩy nhanh thủ tục đầu tư, nhà đầu tư cũng nhìn rõ hơn bài toán kinh doanh, cán bộ thực hiện công tác định giá đất cũng yên tâm trong việc chấp hành nhiệm vụ.

"Bảng giá đất mới là bản lề để ban hành bảng giá đất theo giá thị trường từ ngày 01/01/2026, góp phần hài hòa hơn lợi ích các chủ thể, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh", ông Quê nhấn mạnh.

Tại tờ trình về việc điều chỉnh bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đánh giá: "Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn mức cùng vị trí tại bảng giá đất của thành phố bình quân 250%".

Bảng giá đất cũng là cơ sở để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao, cho thuê đất.

Việc bảng giá điều chỉnh đưa ra với mức cao hơn trước đây dẫn tới lo ngại sẽ làm tăng thuế, phí về đất đai. Tức là, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn trước.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho rằng bảng giá mới giúp giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Trường hợp thuế, phí về đất đai cao không phù hợp với thu nhập của người dân, cơ quan quản lý cho rằng thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất.

Sở này cũng khẳng định bảng giá điều chỉnh không ảnh hưởng đến việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, nó góp phần tích cực trong giải phóng mặt bằng, thu hút đầu tư và phát triển Thủ đô.

"Quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng được đảm bảo tốt hơn, khuyến khích người dân chấp hành chính sách giải phóng mặt bằng", Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội lập luận.

PV