Giá bất động sản điều chỉnh giúp người mua có thêm lựa chọn và dư địa thương lượng. Tuy nhiên, mua thấp hơn giá cũ chưa đồng nghĩa với mua được tài sản tốt, nhất là khi khả năng bán lại, hiệu quả khai thác và chi phí vay vốn vẫn là những biến số khó lường.
Giá bán hạ nhiệt, quyền lựa chọn dịch chuyển về người mua
Sau thời gian dài người mua phải chạy theo những đợt tăng giá, thị trường bất động sản đang ghi nhận chiều hướng điều chỉnh. Nhiều chủ sở hữu chấp nhận hạ kỳ vọng, trong khi các sản phẩm được đưa ra thị trường phải cạnh tranh quyết liệt hơn để tìm khách hàng.
Báo cáo thị trường quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế, Tài chính, Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) ghi nhận mức giảm giá phổ biến từ 5% đến 20% so với quý trước tại các vùng thị trường được khảo sát. Tuy nhiên, biên độ điều chỉnh có sự khác biệt giữa từng địa bàn và loại hình sản phẩm.
Với căn hộ, miền Bắc ghi nhận mức giảm 15% đến 20%, đưa khoảng giá về 45 đến 160 triệu đồng/m². Tại miền Trung, mức giảm từ 10% đến 15%, giá bán dao động 30 đến 100 triệu đồng/m². Miền Nam và miền Tây cùng giảm khoảng 5% đến 10%, với khoảng giá lần lượt là 36 đến 145 triệu đồng/m² và 30 đến 55 triệu đồng/m².
Sự điều chỉnh cũng xuất hiện ở nhà thấp tầng trong khu đô thị. Giá bán tại miền Bắc giảm 15% đến 20%, còn khoảng 70 đến 280 triệu đồng/m²; miền Nam giảm 10% đến 15%, về khoảng 50 đến 320 triệu đồng/m². Đối với đất nền, mức giảm được ghi nhận là 15% đến 20% tại miền Bắc và 10% đến 15% tại các khu vực còn lại.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy xu hướng đi xuống của giá rao bán. Từ mức trung bình 101 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025, giá rao bán nhà đất trên cả nước lần lượt giảm còn 96 triệu đồng/m² trong quý I/2026, 91 triệu đồng/m² trong quý II và 86 triệu đồng/m² trong quý III. Như vậy, sau chín tháng, mức giảm xấp xỉ 15%.
Cần phân biệt rằng giá rao bán phản ánh kỳ vọng của bên bán, chưa phải mức giá giao dịch thành công. Dù vậy, việc giá chào liên tục điều chỉnh cho thấy người bán đang phải linh hoạt hơn trước sức mua của thị trường.
Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư, đất nền và biệt thự trong quý III giảm khoảng 1% đến 3%. Trên thị trường thứ cấp, một số chủ sở hữu đã chấp nhận bán dưới giá mua ban đầu để thu hồi tiền.
Anh Cao Tiến, một môi giới bất động sản lâu năm tại TP.HCM, cho biết tại khu vực dọc Quốc lộ 13, thuộc địa bàn Bình Dương cũ, một căn hộ hai phòng ngủ diện tích 73 m² được chào bán với giá 2,6 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 200 triệu đồng so với giá ghi trên hợp đồng mua bán.
Những trường hợp như vậy tạo thêm cơ sở thương lượng cho người có nhu cầu thực. Thay vì phải quyết định nhanh vì lo giá tiếp tục tăng, người mua có thể dành thời gian khảo sát, đối chiếu nhiều sản phẩm và yêu cầu bên bán đưa ra mức giá phù hợp hơn.
Tuy nhiên, mức giảm so với hợp đồng cũ chỉ là một thông tin tham khảo. Một tài sản từng được mua ở mặt bằng giá cao vẫn có thể chưa hấp dẫn sau khi giảm giá. Giá trị của cơ hội phải được đánh giá trong tương quan với những bất động sản đang cạnh tranh trực tiếp, chất lượng tài sản và khả năng sử dụng thực tế.
Giá bất động sản điều chỉnh giúp người mua có thêm lựa chọn và dư địa thương lượng.
Bài toán nằm ở khả năng giữ tài sản và thu hồi vốn
Trong một thị trường điều chỉnh, người có sẵn tiền thường nắm lợi thế. Họ có thể chủ động lựa chọn thời điểm giao dịch, thương lượng điều kiện thanh toán và ít chịu sức ép phải bán lại trong thời gian ngắn. Nhưng lợi thế tiền mặt chỉ phát huy khi đi cùng việc lựa chọn đúng tài sản.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, cho rằng quyết định mua cần xuất phát từ mục đích sử dụng và năng lực tài chính của từng người. Với người phải vay vốn để đầu tư kiếm lời, trong khi chưa có chính sách hỗ trợ lãi suất phù hợp, việc xuống tiền ở thời điểm này cần được cân nhắc thận trọng. Ngược lại, người mua để ở hoặc cải thiện chỗ ở có thể tìm thấy lựa chọn phù hợp trong giai đoạn giá điều chỉnh.
Cách tiếp cận này đặt ra yêu cầu xác định rõ nhu cầu ngay từ đầu. Người mua để ở cần một căn nhà đáp ứng sinh hoạt lâu dài và khoản chi trả nằm trong khả năng thu nhập. Người mua đầu tư lại phải giải được thêm bài toán khai thác, thời gian nắm giữ và phương án thu hồi vốn.
Theo ông Trung, người mua nên đối chiếu giá hiện tại với mặt bằng sáu tháng, một năm hoặc hai năm trước, đồng thời khảo sát các tài sản tương đồng để nhận diện khoảng giá có thể thương lượng. Việc so sánh cần gắn với pháp lý, tiện ích, giao thông, khả năng hình thành cộng đồng dân cư và định hướng phát triển đô thị.
Một lô đất giảm mạnh nhưng chưa rõ pháp lý, thiếu hạ tầng hoặc khó chuyển nhượng có thể khiến vốn bị giữ lại trong thời gian dài. Khi đó, phần tiền tiết kiệm được lúc mua chưa chắc bù đắp được chi phí chờ đợi và khó khăn khi cần bán.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định thị trường khó khăn có thể mở ra cơ hội tiếp cận bất động sản vị trí tốt với giá hợp lý hơn giai đoạn tăng nóng. Áp lực bán hàng cũng khiến các chính sách chiết khấu, ưu đãi được đẩy mạnh, tạo thêm lợi thế cho người có tiềm lực tài chính.
Theo ông Thắng, từ nay đến cuối năm, cơ hội có thể tiếp tục xuất hiện ở nhóm căn hộ và nhà phố riêng lẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, nhất là những tài sản có khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản tốt và mức chiết khấu hấp dẫn.
Dù vậy, tên đô thị hay loại hình sản phẩm không thể thay thế việc đánh giá từng bất động sản cụ thể. Trong cùng một khu vực, hai căn nhà có thể khác nhau đáng kể về khả năng cho thuê, chi phí sửa chữa, điều kiện giao dịch và mức độ cạnh tranh khi bán lại.
Với căn hộ, giá mua cần được đặt cạnh nhu cầu thuê thực tế và các khoản chi trong quá trình sở hữu. Một mức giá được quảng cáo là giảm sâu sẽ kém thuyết phục nếu tiền thuê khó bù đắp chi phí hoặc khu vực có nhiều sản phẩm tương tự đang chờ khách.
Với nhà phố, cần xem xét mật độ dân cư, khả năng tiếp cận và điều kiện khai thác kinh doanh. Đối với đất nền, pháp lý, hiện trạng hạ tầng và nhu cầu giao dịch thực tế càng cần được kiểm chứng kỹ. Kỳ vọng vào một thông tin quy hoạch chưa đủ để bảo đảm tài sản có người mua lại khi chủ sở hữu cần tiền.
Rủi ro còn đến từ cách sử dụng vốn. Giá mua giảm có thể tạo cảm giác khoản đầu tư đã an toàn hơn, khiến người mua mạnh tay vay thêm. Tuy nhiên, nếu tài sản chậm bán hoặc nguồn thu cho thuê thấp hơn dự kiến, nghĩa vụ trả nợ vẫn tiếp tục phát sinh.
Bởi vậy, khả năng chịu đựng một giai đoạn thị trường kém thanh khoản cần được tính đến ngay khi quyết định mua. Khoản vay sẽ được thanh toán bằng nguồn thu nào, tài chính gia đình có bị ảnh hưởng khi thu nhập suy giảm, người mua có buộc phải bán tài sản để trả nợ hay không là những vấn đề thiết thực hơn việc đoán đúng đáy giá.
Với người mua để ở, một căn nhà có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu lâu dài và không tạo áp lực tài chính quá lớn có thể là lựa chọn đáng cân nhắc ngay cả khi thị trường còn biến động. Với người đầu tư, cơ hội chỉ thực sự rõ ràng khi mức giá đi cùng chất lượng tài sản, khả năng khai thác và phương án thoát vốn có cơ sở.
Bình Minh