Nhà ở xã hội đạt 77% chặng đường, nhưng bài toán nguồn cung vẫn còn bỏ ngỏ

Đến hết tháng 7/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô hơn 773.000 căn, tương đương 77% chỉ tiêu của Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế vẫn chưa theo kịp nhu cầu, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp.

Hơn 773.000 căn đang được triển khai

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, đến hết tháng 7/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với tổng quy mô 773.457 căn và tổng mức đầu tư khoảng 637.019 tỷ đồng.

Trong số này, 289 dự án đã hoàn thành, cung cấp khoảng 197.805 căn, với tổng vốn đầu tư khoảng 162.912 tỷ đồng. Bên cạnh đó, 270 dự án đã khởi công và đang triển khai, quy mô 270.409 căn, tổng mức đầu tư khoảng 222.709 tỷ đồng.

Ngoài ra, có 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương ứng 305.243 căn, với tổng mức đầu tư khoảng 251.938 tỷ đồng.

Tính chung, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đạt khoảng 77% chỉ tiêu đặt ra trong Đề án.

Một số địa phương đang ghi nhận kết quả tích cực trong phát triển nhà ở xã hội như Hải Phòng, Đà Nẵng, Thái Nguyên, Hưng Yên, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa và Cà Mau.

Đáng chú ý, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội cũng đang được mở rộng. Cả nước đã quy hoạch khoảng 1.986 vị trí, với tổng diện tích khoảng 10.279 ha.

Trong đó, quỹ đất độc lập chiếm khoảng 6.047 ha; quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại khoảng 3.174 ha; đất của lực lượng vũ trang nhân dân khoảng 475 ha và đất dành cho nhà lưu trú công nhân khoảng 583 ha.

Một số địa phương đã dành quỹ đất tương đối lớn cho chương trình này, trong đó Đồng Nai khoảng 1.723 ha, TP Hồ Chí Minh 1.740 ha, Hà Nội 1.555 ha, Bắc Ninh 754 ha, Tây Ninh 570 ha và Quảng Ngãi 461 ha.

Những con số trên cho thấy nguồn lực đất đai và số lượng dự án đang được chuẩn bị cho nhà ở xã hội đã có bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, từ quỹ đất đến dự án và từ dự án đến căn nhà mà người lao động có thể tiếp cận vẫn là một chặng đường dài.

Nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu

Theo Bộ Xây dựng, dù tiến độ phát triển nhà ở xã hội đã có chuyển biến tích cực, nguồn cung thực tế đưa ra thị trường vẫn còn hạn chế so với nhu cầu rất lớn của công nhân, người lao động và nhóm thu nhập thấp, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

Một trong những nghịch lý hiện nay là nhiều địa phương đã có quỹ đất nhưng không phải quỹ đất nào cũng thuận lợi để phát triển nhà ở xã hội.

Một số khu đất nằm xa trung tâm đô thị, khu công nghiệp hoặc nơi tập trung việc làm. Khi hệ thống giao thông kết nối chưa hoàn thiện, chi phí và thời gian đi lại trở thành một khoản “chi phí ẩn” đối với người mua hoặc thuê nhà.

Điều này khiến một dự án có mức giá phù hợp trên giấy tờ nhưng chưa chắc đã phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người lao động nếu cộng thêm chi phí đi lại, sinh hoạt và thời gian di chuyển.

Bên cạnh vấn đề vị trí, thủ tục đầu tư cũng đang là một trong những điểm nghẽn đáng chú ý. Bộ Xây dựng cho biết tại một số địa phương, thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng và nhà ở còn chậm; sự phối hợp giữa các cơ quan chưa đồng bộ, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án và làm gia tăng chi phí của doanh nghiệp.

Khả năng tiếp cận vốn cũng là một thách thức lớn. Các dự án nhà ở xã hội thường đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn, trong khi thời gian thu hồi vốn dài, đặc biệt đối với các dự án nhà ở cho thuê. Trong khi đó, nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước còn hạn chế, việc tiếp cận tín dụng hỗ trợ tại các ngân hàng chưa thực sự dễ dàng.

Bài toán này càng trở nên đáng chú ý khi Chính phủ đã nâng chỉ tiêu của Đề án. Theo Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/1/2026, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 được điều chỉnh từ 1.062.200 căn lên 1.140.600 căn.

Như vậy, áp lực không chỉ nằm ở việc hoàn thành các dự án đang triển khai mà còn ở khả năng đưa nguồn cung mới đến đúng nơi có nhu cầu và với mức giá mà người lao động có thể tiếp cận.

Đặc biệt, nhu cầu thuê nhà đang là khoảng trống lớn. Trong khi đây là lựa chọn phù hợp với nhóm công nhân, người lao động chưa đủ khả năng mua nhà, nguồn cung nhà ở cho thuê hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế.

Bên cạnh đó, quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và điều chỉnh các quy hoạch liên quan cũng làm phát sinh nhu cầu rà soát, cập nhật và tích hợp lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chương trình phát triển đô thị. Đây là yếu tố có thể tác động đến tiến độ chuẩn bị và triển khai một số dự án.

Vì vậy, chặng đường phát triển nhà ở xã hội trong những năm tới sẽ không chỉ được đo bằng số dự án được chấp thuận hay số căn hộ nằm trên giấy. Khả năng hoàn thành dự án, đưa nhà vào sử dụng, bảo đảm kết nối hạ tầng và giúp người có nhu cầu thực sự tiếp cận được mới là thước đo quan trọng của chương trình.

Nếu các nút thắt về đất sạch, thủ tục, vốn và hạ tầng được tháo gỡ đồng bộ, hơn 10.000 ha quỹ đất đã quy hoạch có thể trở thành nguồn lực quan trọng để mở rộng nguồn cung. Ngược lại, nếu quá trình triển khai tiếp tục chậm, khoảng cách giữa mục tiêu phát triển và nhu cầu nhà ở thực tế vẫn sẽ còn rất lớn.

Thiên An