Căn hộ lưu trú ngắn ngày đang hút dòng vốn trở lại nhờ khả năng tạo dòng tiền. Tuy nhiên, cạnh tranh gia tăng, chi phí vận hành và rủi ro pháp lý khiến cuộc chơi không còn dễ dàng.
Trở lại đường đua
Từng tạm dừng kế hoạch mở rộng danh mục để chờ thị trường rõ xu hướng, gần đây anh Hoàng Nam, một nhà đầu tư tại Hà Nội, bắt đầu tìm kiếm căn hộ có thể khai thác lưu trú ngắn ngày. Điều khiến anh chú ý không hẳn là khả năng tăng giá, mà là nguồn thu từ khách du lịch, người đi công tác và chuyên gia nước ngoài.
Anh Nam nhẩm tính, một căn studio hoặc căn hộ một phòng ngủ nếu có vị trí thuận lợi, thiết kế bắt mắt và duy trì được lượng khách ổn định có thể tạo doanh thu cao hơn cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, sau khi khảo sát nhiều dự án, anh chưa vội xuống tiền.
“Giá phòng theo đêm nhìn khá hấp dẫn, nhưng không thể lấy mức giá đó nhân với 30 ngày để tính lợi nhuận. Căn hộ có thể kín khách vào cuối tuần nhưng trống nhiều ngày giữa tuần. Chưa kể chi phí nội thất, vệ sinh, vận hành, hoa hồng nền tảng và những vấn đề pháp lý liên quan”, anh Nam nói.
Thực tế, bản đồ căn hộ dịch vụ và homestay tại Hà Nội đang mở rộng nhanh. Mô hình này không còn tập trung chủ yếu ở phố cổ, khu vực hồ Hoàn Kiếm mà đã lan tới Tây Hồ, Mỹ Đình, Nam Từ Liêm, Gia Lâm và một số khu đô thị giáp Hà Nội như Văn Giang, Hưng Yên.
Trên các nền tảng đặt phòng trực tuyến, nguồn cung căn studio, căn một phòng ngủ và hai phòng ngủ ngày càng phong phú. Để cạnh tranh, nhiều chủ nhà đầu tư đáng kể cho nội thất, thiết kế không gian, thiết bị thông minh và các tiện ích phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn ngày.
Chị Nguyễn Thu Hà, người quản lý một số căn hộ cho thuê tại khu vực Tây Hồ, cho biết giá phòng thay đổi theo vị trí, chất lượng nội thất, thời điểm đặt và thời gian lưu trú. Căn studio thường có giá khoảng 600.000–800.000 đồng/đêm; căn một phòng ngủ từ 800.000 đồng đến 1 triệu đồng/đêm; căn hai phòng ngủ phổ biến ở mức 1,1–1,4 triệu đồng/đêm.
Theo chị Hà, mức giá này dễ khiến nhà đầu tư hình dung về một dòng tiền lớn. Tuy nhiên, doanh thu thực tế còn phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy, khả năng vận hành và mức độ cạnh tranh trong từng khu vực. Căn hộ có giá thuê cao nhưng thường xuyên trống khách chưa chắc hiệu quả bằng căn có giá vừa phải nhưng duy trì công suất ổn định.
Căn hộ lưu trú ngắn ngày đang hút dòng vốn trở lại nhờ khả năng tạo dòng tiền.
Dù vậy, sức hút của phân khúc này đang khiến một bộ phận nhà đầu tư có tiềm lực quay lại thị trường. Thay vì mua căn hộ rồi chờ tăng giá, họ ưu tiên những sản phẩm có thể đưa vào khai thác ngay, tạo dòng tiền đều và linh hoạt chuyển đổi giữa thuê ngắn hạn với dài hạn.
Những căn hộ nằm trong khu đô thị hoàn chỉnh, gần trung tâm thương mại, văn phòng, địa điểm du lịch hoặc có kết nối thuận tiện với sân bay thường được quan tâm hơn. Đây là những vị trí có thể tiếp cận đồng thời khách du lịch, người đi công tác, chuyên gia nước ngoài và các gia đình cần nơi ở trong thời gian ngắn.
Anh Lê Minh Quân, đang vận hành hơn 20 căn hộ ở phía Tây Hà Nội, cho biết lượng khách hiện đến từ nhiều nguồn, không còn phụ thuộc hoàn toàn vào du lịch. Khách công tác, chuyên gia làm việc theo dự án, người đi khám chữa bệnh hoặc gia đình chờ sửa nhà cũng tạo ra nhu cầu đáng kể.
So với khách sạn cùng tầm giá, căn hộ dịch vụ có lợi thế về diện tích, sự riêng tư, khu bếp và tiện nghi sinh hoạt tương đối đầy đủ. Đây chính là yếu tố giữ sức hấp dẫn của mô hình, đồng thời kéo những nhà đầu tư có nguồn vốn lớn trở lại cuộc chơi.
Lợi nhuận hấp dẫn, rủi ro không nhỏ
Sức hút của căn hộ lưu trú ngắn ngày là có thật, nhưng anh Phạm Minh Khôi thừa nhận thị trường đã không còn dễ dàng như vài năm trước. Một căn hộ được đầu tư nội thất đẹp, chụp ảnh bắt mắt rồi đưa lên nền tảng đặt phòng giờ chỉ đáp ứng điều kiện ban đầu, chưa đủ bảo đảm có khách và sinh lời.
Nguồn cung mở rộng nhanh đang đẩy quyền lựa chọn về phía người thuê. Chỉ trong cùng một khu vực, khách hàng có thể so sánh hàng chục căn hộ về giá, vị trí, tiện nghi, điểm đánh giá và chất lượng phục vụ. Chủ nhà vì thế phải cạnh tranh trên nhiều mặt, từ tốc độ phản hồi, khả năng xử lý sự cố, chính sách giá đến hoạt động quảng bá và quản lý phòng.
Theo anh Khôi, thị trường đang bước qua giai đoạn đầu tư tương đối đơn giản để chuyển sang một ngành kinh doanh lưu trú thực thụ. Người sở hữu căn hộ chưa chắc đã có lợi thế nếu thiếu kinh nghiệm vận hành. Ngược lại, đơn vị quản lý chuyên nghiệp có thể thuê lại tài sản, tổ chức khai thác tốt hơn và tạo doanh thu cao hơn chính chủ nhà.
Bài toán tài chính cũng phức tạp hơn những con số giá phòng được niêm yết. Khoản thu 800.000 đồng hay 1 triệu đồng mỗi đêm chỉ là doanh thu gộp. Muốn xác định hiệu quả, nhà đầu tư phải trừ chi phí nội thất, khấu hao, điện nước, vệ sinh, giặt là, nhân sự, bảo trì, quảng cáo và hoa hồng cho nền tảng đặt phòng.
Đáng lưu ý, phần lớn chi phí vẫn phát sinh ngay cả khi căn hộ không có khách. Trong mùa thấp điểm, chủ nhà thường phải giảm giá hoặc tăng khuyến mại để duy trì công suất. Khi đó, tỷ lệ lấp đầy có thể được cải thiện nhưng doanh thu trên mỗi phòng lại giảm. Nếu cùng khu vực xuất hiện quá nhiều sản phẩm tương tự, cuộc đua hạ giá còn có thể kéo mặt bằng lợi nhuận của toàn thị trường đi xuống.
Rủi ro lớn hơn nằm ở việc nhiều nhà đầu tư đang lấy doanh thu của giai đoạn cao điểm để xây dựng phương án hoàn vốn dài hạn. Trong khi đó, lượng khách biến động theo mùa, nguồn cung liên tục gia tăng và chi phí vận hành khó đứng yên. Một căn hộ có doanh thu tốt trong vài tháng chưa đủ chứng minh mô hình có thể duy trì hiệu quả trong nhiều năm.
Bên cạnh áp lực kinh doanh là khoảng trống pháp lý đối với việc sử dụng căn hộ chung cư làm nơi lưu trú ngắn ngày. Nhà đầu tư phải đồng thời quan tâm đến công năng của căn hộ, nội quy tòa nhà, đăng ký lưu trú, nghĩa vụ thuế, điều kiện phòng cháy, chữa cháy và yêu cầu quản lý tại từng địa phương.
Cạnh tranh gia tăng, chi phí vận hành và rủi ro pháp lý khiến cuộc chơi không còn dễ dàng.
Đây không chỉ là câu chuyện giữa chủ căn hộ và khách thuê. Việc người lạ ra vào thường xuyên còn liên quan đến an ninh, sử dụng tiện ích chung, tiếng ồn và quyền lợi của cư dân sinh sống lâu dài. Vì vậy, một mô hình có thể mang lại lợi ích cho chủ nhà nhưng vẫn có nguy cơ phát sinh xung đột nếu tòa nhà không có quy trình quản lý phù hợp.
Theo giới chuyên gia, nhu cầu đa dạng hóa sản phẩm lưu trú khó đảo ngược khi hoạt động du lịch, công tác và kinh tế chia sẻ tiếp tục phát triển. Tuy nhiên, nhu cầu thị trường không thể tự thay thế cho một hành lang quản lý rõ ràng. Nếu thiếu quy định cụ thể, nhà đầu tư khó xây dựng kế hoạch dài hạn, ban quản trị lúng túng trong quản lý, còn cư dân và khách thuê đều có thể đối mặt với rủi ro.
Từ thực tế này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng đề xuất bổ sung khái niệm “nhà có mục đích lưu trú”, bao gồm một số công trình phục vụ thuê ở dài hạn hoặc lưu trú ngắn hạn. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng việc xác lập khung pháp lý riêng sẽ góp phần thống nhất cơ chế quản lý, đồng thời tạo cơ sở khai thác hiệu quả nguồn lực từ căn hộ, nhà phố và các công trình lưu trú đang tồn tại trên thị trường.
Với người chuẩn bị xuống tiền, phép tính vì thế không thể chỉ dừng ở giá mua và giá cho thuê mỗi đêm. Nhà đầu tư cần xác định sản phẩm có được phép khai thác lưu trú ngắn ngày hay không, nội quy tòa nhà có chấp thuận không, chi phí vận hành thực tế ở mức nào và công suất tối thiểu bao nhiêu mới hòa vốn.
Quan trọng hơn, phải đánh giá sức cạnh tranh trong cả vòng đời đầu tư, thay vì nhìn vào lượng khách tại một thời điểm. Cơ hội vẫn còn, nhưng lợi nhuận sẽ nghiêng về những người kiểm soát được đồng thời ba biến số: công suất phòng, chi phí vận hành và rủi ro pháp lý.
Bình Minh