Đây là khẳng định của ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam khi nhận diện khó khăn lớn của thị trường bất động sản. Theo đó, ông cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đối diện nhiều thách thức đến từ vĩ mô – chính trị, chính sách pháp lý, thị trường vốn và khó khăn trong nội tại thị trường.
Thách thức đến vĩ mô – chính trị, thị trường vốn
Nhằm thảo luận và đưa ra các giải pháp thực tế để đẩy nhanh tốc độ phục hồi, phát triển bền vững thị trường bất động sản, qua đó hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế nói chung, sáng nay 19/4, báo Đầu tư tổ chức hội thảo: “Gỡ vướng địa ốc-thúc đẩy tăng trưởng”.
Tại Hội thảo, nhận diện khó khăn lớn của thị trường bất động sản, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, bất động sản đối diện nhiều thách thức đến từ vĩ mô – chính trị, chính sách pháp lý, thị trường vốn, khó khăn nội tại trong thị trường.
Theo đó, ông Thắng phân tích, về vĩ mô – chính trị, IMF dự báo kinh tế suy thoái nhẹ cuối năm nay. Lạm phát ở các quốc gia đang ở mức cao, các ngân hàng trung ương lớn nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Tăng trưởng GDP quý 1/2023 của Việt Nam đang ở mức thấp thứ 2 trong 10 năm qua. Đây là những yếu tố tác động lớn tới thị trường bất động sản.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam.
Thứ hai, về chính sách pháp lý. Lớn nhất là vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án, riêng tại TP.HCM có 116 dự án chưa được tháo gỡ; chưa nhất quán giữa các quy định điều chỉnh của các luật; động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra… ảnh hưởng tới tâm lý thị trường.
Thứ ba, thị trường vốn. Có 3 kênh vốn chính trên thị trường. Đầu tiên là vốn vay ngân hàng, các chủ đầu tư dùng đòn bẩy vốn vay là nhiều nhất, thứ hai kênh trái phiếu, thứ ba là từ khách hàng. Cả 3 kênh này hiện đang bị tắc và khó.
Từ giữa tháng 4/2022 khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường giám sát vốn cho vay bất động sản, thì nguồn vốn từ kênh này bị tắc nghẽn, thị trường đảo chiều nhanh chóng. Năm 2023, với kênh trái phiếu, có khoảng 300.000 tỷ đồng sắp đáo hạn. Từ tháng 5 tới tháng 9 là thời điểm cao điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp với con số lớn. Room tín dụng ngân hàng, hiện đã tăng nhưng đứng ở góc độ doanh nghiệp thì điều kiện tiếp cận vốn rất khó.
Thứ tư, khó khăn của thị trường xuất phát từ nguồn cung, sức cầu, mặt bằng giá và tâm lý. Hiện nguồn cung rất khan hiếm trên thị trường, chỉ bằng khoảng 10% so với giai đoạn trước, có những phân khúc lượng cung giảm tới 79%, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng nhiều năm nay.
Thực tế, nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng với căn hộ hạng C tại TP.HCM, 3 năm rồi không có dự án nhà ở thương mại có giá 35 triệu đồng/m2. Có thể nói căn hộ hạng C tại TP.HCM đã “tuyệt chủng”. Với nhà ở xã hội, cả năm 2022 chỉ có 9 dự án trên cả nước.
Lệch pha cung cầu là vấn đề rất lớn hiện tại, kéo theo hệ quả là sức cầu thị trường. Nhu cầu hiện chỉ bằng 20-30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc.
"Cần thay đổi chính sách và chủ đầu tư tự vận động"
Phát biểu tại hội thảo, Luật sư Nguyễn Hải Thảo, Công ty Mayer Brown (Viet Nam) LLC chia sẻ, từ thời điểm khủng hoảng toàn cầu 2008 cho tới nay, các hoạt động đầu tư tại Việt Nam vẫn diễn ra liên tục. Vào thời điểm khó khăn đó, các doanh nghiệp bất động sản và các chủ đầu tư đều gặp khó khăn và lên tiếng dữ dội. Tuy chính quyền đã có những phản ứng rất nhanh, nhưng để chính sách thực sự phát huy hiệu quả cần thời gian dài hơn, có thể mất vài năm.
Luật sư Nguyễn Hải Thảo, Công ty Mayer Brown (Viet Nam) LLC.
Hiện tại, nhiều chính sách, quy định đã được ban hành nhưng theo tôi, không thể tạo nên thay đổi ngay trong một quý. Để gỡ vướng cho thị trường, cần cả yếu tố thay đổi chính sách và chủ đầu tư tự vận động.
Có một số vấn đề về pháp lý có thể cân nhắc. Ví dụ, Luật nhà ở hiện nay quy định nguồn vốn dùng để phát triển các dự án nhà ở thương mại không bao gồm vốn vay nước ngoài. Có nên cho phép doanh nghiệp phát triển bất động sản thương mại được phép vay vốn nước ngoài? Thật ra doanh nghiệp vẫn thực hiện nhưng đi đường vòng để phù hợp với quy định pháp luật.
"Theo tôi, các quy định pháp luật đã đầy đủ, nhưng vấn đề nằm ở chuyện diễn giải pháp luật. Ở mỗi trường hợp, mỗi địa phương vẫn diễn ra những cách diễn giải khác nhau, điều này cũng tạo nên cái khó cho chủ đầu tư, doanh nghiệp. Các luật sư cũng phải điều chỉnh tư vấn và cập nhật thái độ ứng xử với các diễn giải và quy định của cơ quan có thẩm quyền." Luật sư Nguyễn Hải Thảo chia sẻ.
Từ những phân tích trên, theo Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam, giải pháp tháo gỡ cần đồng bộ ở cả 4 vấn đề và chia làm 3 nhóm chính: góc độ quản lý nhà nước; doanh nghiệp bất động sản và góc độ người mua.
Ở góc độ quản lý nhà nước, các bộ ban ngành đã có động thái tích cực nhưng ở mức độ nào đó cần hướng dẫn cụ thể hơn, đẩy nhanh hơn.
Với doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp đều đã vận động, bắt đầu tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự, tinh gọn bộ máy; chủ động đàm phán với trái chủ, giãn thời gian đáo hạn các lô trái phiếu. Ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải…
Góc độ người mua, sau chu kỳ bất động sản hiện nay, tính minh bạch của thị trường gia tăng, kiến thức của nhà đầu tư tăng. Đã qua thời nhà đầu tư ngắn hạn lướt sóng, bây giờ tập trung vào trung dài hạn, phù hợp với sự phát triển bền vững. Hiện tại, cần cân nhắc tỷ lệ đòn bẩy vay mua bất động sản, có kế hoạch trả nợ gốc và lãi phù hợp, hiệu quả.
Hồng Quang