Phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản 2024

Theo các chuyên gia, sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực nhưng sẽ diễn ra từ từ, ổn định. Phân khúc có nhu cầu lớn là căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tiếp đến là loại hình nhà, đất thổ cư khi các nhà đầu tư ngày càng chắc chắn hơn về triển vọng phục hồi của thị trường địa ốc sau khi trải qua quá trình thăm dò.

Căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường

Nói về thị trường bất động sản tại một diễn đàn mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS), cho rằng ba luật mới này được coi là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh.

Cụ thể, về Luật Đất đai, theo ông Đình một số điểm mới có thể kể đến như, quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu: làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn,...

Quy định giúp thị trường phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đến đất đai. Giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Bên cạnh đó, quy định các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai, giúp thị trường phát triển theo hướng công khai và minh bạch, tránh các trường hợp “sân sau”. Từ đó lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, góp phần giúp sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường.

Đồng thời, tạo cơ hội công bằng, như nhau giữa các chủ đầu tư trong việc tiếp cận đất đai. Những chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, nếu không có “quan hệ” vẫn có cơ hội tiếp cận đất đai bình thường...

Một điểm mới trong Luật Đất đai 2024 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước. Điều này góp phần làm tăng nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản, tạo cơ hội tăng giao dịch. Từ đó, thúc đẩy nguồn cung bất động sản và đảm bảo sự bình đẳng, công bằng đối với người dân.

Theo ông Đính, thị trường năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, thay vào đó là những chủ đầu tư tài chính tốt, sản phẩm tốt với pháp lý hoàn chỉnh... mới có ghế trong “sân chơi" bất động sản mới. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các dự án bất động sản mới buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê. Với quy mô và nâng cao chất lượng cũng như các tiện ích, hạ tầng ngày càng được nâng cao.

Về Luật Nhà ở, quy định chung cư mini trong Luật Nhà ở 2023 được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp vẫn có thể sở hữu nhà. Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định không quy định thời hạn sở hữu chung cư, qua đó góp phần thúc đẩy việc phát triển phân khúc này, trước bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt trong trung tâm các thành phố lớn, nơi mật độ dân cư đông đúc.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, Luật cũng quy định bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Từ đó giúp thị trường gia tăng nguồn cung nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực.

Dự báo thị trường trong thời gian tới, theo ông Đính, các dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 sẽ là “chất xúc tác” thúc đẩy quá trình phản ứng của các nhóm vấn đề trên thị trường nhằm cho ra những kết quả phục hồi rõ nét hơn.

"Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa. Phân khúc có nhu cầu lớn là căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tiếp đến là loại hình nhà, đất thổ cư khi các nhà đầu tư ngày càng chắc chắn hơn về triển vọng phục hồi của thị trường địa ốc sau khi trải qua quá trình thăm dò", ông Đính phân tích.

Doanh nghiệp và người dân đều mong muốn phát triển nhà ở xã hội

Tuy nhiên, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng lưu ý, trong năm 2024 vẫn thấy khá nhiều điểm cản trở dòng tiền đầu tư. Dòng tiền sản xuất không lo lắng, nhưng dòng tiền đầu tư đang bị khó khăn khi trái phiếu phải xử lý năm 2024 lên tới 382.000 tỷ đồng. Đặc biệt, dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản đang xấu nhất trong vòng 5 năm qua. Hệ thống thanh toán tiền mặt cũng thấp nhất trong 5 năm vừa qua, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn rất lớn về dòng tiền.

“Dòng tiền tiếp tục khó khăn cho quý I và quý II và sẽ cải thiện dần dần từ quý III/2024. Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh không tốt sẽ khó tiếp cận được vốn ngân hàng”, ông Hiển nhấn mạnh và cho biết thêm, điểm sáng trong năm 2024 chỉ phục hồi cục bộ, xuất phát từ nhà đầu tư trung hạn giải ngân chưa nhiều và không có sự xoay vòng. Các quỹ đầu tư tầm nhìn trung hạn bắt đầu đặt cửa vào các công ty bất động sản.

Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM Nguyễn Đức Lệnh nhìn nhận, điểm tích cực là tín dụng bất động sản tháng 3 đã bắt đầu tăng trở lại so với 2 tháng đầu năm 2024. Tính chung quý I, tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM khoảng 970.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 30% tổng dư nợ bất động sản cả nước, tăng khoảng 0,46% so với cuối năm 2023, đặc biệt trong tháng 3 tăng khoảng 0,96%. Mặc dù tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản vẫn còn khó khăn nhưng tín dụng tiêu dùng, mua nhà thực sự để ở, mua nhà ở xã hội, vay để sửa chữa... chiếm tỷ trọng tương đối cao, khoảng 668.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 68% tổng dư nợ bất động sản.

Về xu hướng đầu tư, ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch Đông Tây Group đánh giá, thị trường bất động sản phía Nam vẫn chưa có nhiều sản phẩm mới để có thể dẫn dắt và khơi thông thị trường. So với phía Bắc, thị trường vẫn phía Nam đang còn khó khăn, chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng. 3 luật mới được ban hành đã và sẽ có tác động rõ nhất đến thị trường. Việc mở lối pháp lý cho các nhà đầu tư Việt kiều ở nước ngoài sẽ là một điểm sáng cho thị trường trong thời gian tới.

“Ở khu vực phía Nam, có 3 dòng sản phẩm mà người mua đang hướng tới. Thứ nhất là dòng căn hộ chung cư, đặc biệt là khu vực trung tâm. Thứ hai là bất động sản ven biển, nhưng không phải dòng bất động sản nghỉ dưỡng. Thứ ba là dòng bất động sản nhà liền thổ gắn liền với hạ tầng với những tuyến đường giao thông huyết mạch. Nhìn chung, xu hướng đầu tư bất động sản phía Nam là những bất động sản có nhu cầu ở thực, phát sinh được dòng tiền”, ông Bình bình luận.

Trong khi đó, ông Trương Anh Tú, Phó Tổng Giám đốc DKRS, cho rằng cả doanh nghiệp và người dân đều mong muốn sớm khơi thông thủ tục phát triển nhà ở xã hội và tư vấn hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Theo ông Tú, thủ tục mua nhà ở xã hội đang rất khó khăn dù nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng để người dân tiếp cận là rất khó. Vẫn còn một bộ phận cán bộ sợ trách nhiệm dẫn đến khâu thủ tục gặp vướng, không được xử lý.

Do đó, cần quy trách nhiệm cụ thể và có những quy định rõ về quy trình và thời hạn phê duyệt hồ sơ để đảm bảo tinh thần là hỗ trợ cho doanh nghiệp và người mua nhà.

"Doanh nghiệp mong muốn rằng Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ hỗ trợ tốt cho câu chuyện cơ chế, chính sách của nhà ở xã hội hay nhà giá rẻ được minh bạch hơn, thông thoáng hơn theo hướng tạo điều kiện cho người dân và cán bộ, công chức có cơ cơ hội sở hữu nhà ở", ông Tú bày tỏ.

Hồng Quang