Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ làm méo mó thị trường

TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng, nếu hạn chế thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tạo ra khuyến khích mua nhà trệt, vì quyền sở hữu đối với nhà trên đất là vô thời hạn. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn trái với xu thế đô thị hóa.

Sở hữu chung cư có thời hạn thực chất là thuê nhà thời gian dài

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong đó có phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và giữ nguyên quy định sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì vẫn được gắn với quyền sử dụng đất là ổn định, lâu dài.

Như vậy điểm khác biệt của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) so với Luật Nhà ở 2014 là: theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì quyền sở hữu nhà chung cư được gắn với quyền sử dụng đất là ổn định, lâu dài; còn theo dự thảo mới thì nhà chung cư sẽ có thời hạn sở hữu, sau khi hết thời hạn này thì được gia hạn thời hạn sở hữu hoặc buộc phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định pháp luật. Theo đề xuất mới này, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng.

Nêu quan điểm về vấn đề này, Chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, nếu bổ sung mới quy định về thời hạn chung cư căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình thì người mua chung cư chỉ có quyền sử dụng có thời hạn chung cư, chủ đầu tư dự án vẫn là người nắm giữ quyền sử dụng đất và tiến hành xây dựng các khu chung cư theo quy hoạch và bán có thời hạn cho người cần mua.

Người mua chung cư thực chất là đi thuê chung cư trong một khoảng thời gian đủ dài, không có quyền sử dụng đối với đất xây chung cư. Giá căn hộ chung cư vì thế sẽ về đúng giá trị thật của nó, tạo điều kiện cho nhiều đối tượng có nhu cầu thực mà phần lớn là người lao động tại các khu vực đô thị lớn tiếp cận được nhà ở có giá hợp lý.

Ông Thịnh đưa ra dẫn chứng nhiều quốc gia trên thế giới, việc sở hữu chung cư có thời hạn cũng được thực hiện như một hình thức cho thuê dài hạn các chung cư. Trung Quốc quy định tại một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Thượng Hải thì các căn hộ chung cư được bán dưới hình thức có thời hạn từ 50-70 năm, khi hết thời hạn thì Nhà nước thu hồi và không phải thực hiện bồi thường.

Điều này đặc biệt rõ tại quy định của các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á. Thái Lan quy định 2 hình thức cho người dân lựa chọn: sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn tối đa 30 năm. Khi sở hữu vĩnh viễn, người sở hữu căn hộ chung cư được cấp quyền sở hữu đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đai. Còn trong hình thức sở hữu 30 năm thì chỉ có giấy chứng nhận sở hữu tài sản 30 năm và giá mua nhà có thời hạn chỉ bằng 30% đến 70% nhà có quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền sở hữu đất đai vẫn do chủ đầu tư chung cư nắm giữ. Khi hết hạn sử dụng, người sở hữu chung cư có thời hạn có trách nhiệm bàn giao tài sản cho chủ đầu tư.

Tại Singgapore cũng quy định cả 2 hình thức sở hữu nhà ở vĩnh viễn và sở hữu nhà ở có thời hạn, trong đó nếu sở hữu có thời hạn thì tối đa là 99 năm. Nhưng với các chủ căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn cũng không được cấp quyền sở hữu đất đai, chỉ được cấp quyền sở hữu có thời hạn tài sản và sau khi hết hạn phải bàn giao lại tài sản mà không được đòi bồi thường hay nhận được một khoản đền bù nào khác.

Ở Việt Nam, thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh thời gian qua đã có một số chủ đầu tư dự án bán căn hộ theo hình thức sở hữu có thời hạn. Ví dụ như: Công ty cổ phần quốc tế C&T đã triển khai dự án Beehome tại quận Tân Bình để bán có thời hạn sở hữu đối với 318 căn hộ có diện tích từ 30m2 - 65m2, trong đó giá bán 180 triệu đồng với thời hạn sở hữu 6 năm hoặc giá 347 triệu đồng với thời hạn sở hữu 12 năm. Sau khi hết thời hạn sử dụng thì chủ các căn hộ sẽ bàn giao các căn hộ lại cho chủ đầu tư để chủ đầu tư thực hiện quản lý, sử dụng.

Hoặc như Công ty Lê Thành triển khai dự án Lê Thành Twin Towers và dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân) với diện tích từ 30m2 - 45m2 có giá bán 240 triệu đồng với thời hạn sở hữu 15 năm hoặc 350 triệu đồng với thời hạn sở hữu 49 năm. Sau khi hết thời hạn sử dụng thì chủ các căn hộ sẽ bàn giao các căn hộ lại cho chủ đầu tư. Thực tế trên cho thấy đây là một loại hình cho thuê nhà ở dài hạn của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, giúp thúc đẩy đa dạng hóa sản phẩm nhà ở để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

“Như vậy, sở hữu có thời hạn các chung cư chỉ là một hình thức chủ đầu tư các khu chung cư cho thuê có thời hạn lâu dài, xác định trước theo hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư chung cư và người đi thuê (người mua chung cư có thời hạn)”, PGS.TS Thịnh nhấn mạnh.

Vì vậy, theo ông Thịnh cần giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Hoặc nếu cần thiết, có thể quy định cả 2 hình thức sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn với các chung cư. Đồng thời, trong Luật Nhà ở cần có các quy định rõ ràng, đầy đủ và toàn diện hơn đối với mỗi hình thức sở hữu để quá trình áp dụng trong thực tiễn được thống nhất, dễ dàng, bảo đảm tính hiệu lực của pháp luật.

Làm méo mó thị trường

Trong khi đó, chia sẻ về vấn đề này, TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nêu câu hỏi: Hạn chế thời gian sở hữu nhà chung cư có hợp pháp không? Và, làm như vậy có hợp lý không?

Về vấn đề thứ nhất, nhiều người cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là một quyền dân sự được Bộ luật Dân sự bảo hộ. Không thể dùng Luật Nhà ở - một đạo luật chuyên ngành để quy định trái với Bộ luật Dân sự được. Về mặt thứ bậc, Bộ luật Dân sự có hiệu lực pháp lý cao hơn Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự không thể cao hơn Hiến pháp. Trong khi đó, Hiến pháp lại cho phép dùng luật để hạn chế quyền con người trong 4 trường hợp vì lý do: (1) quốc phòng, an ninh quốc gia; (2) trật tự, an toàn xã hội; (3) đạo đức xã hội; (4) sức khỏe cộng đồng. (Điều 14, Hiến pháp năm 2013).

Việc hạn chế quyền sở hữu nhà chung cư (theo thời hạn sử dụng của nhà chung cư) chính là trường hợp thứ 2 - để bảo đảm trật tự, an toàn xã hội - theo quy định của Hiến pháp. Như vậy, với việc giải thích Hiến pháp phù hợp, sẽ không có vấn đề pháp lý khi sử dụng Luật Nhà ở để quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Với câu hỏi “việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có hợp lý hay không?”, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho rằng câu trả lời lại không hề đơn giản.

Theo ông Dũng, trước hết, áp đặt thời hạn sở hữu nhà chung cư rất dễ bị dư luận xã hội phản đối. Đây quả thật là một vấn đề tâm lý hơn là một vấn đề pháp lý. Đối với rất nhiều người, căn hộ chung cư là một tài sản rất lớn, tích cóp cả đời người mới mua được. Sau một thời gian, cho dù là sau 80 năm, họ không còn được sở hữu nữa và con cháu họ cũng không được thừa kế là điều rất khó được chấp nhận. Trong khi đó, tại sao một chiếc xe máy, một chiếc ô tô hết hạn sử dụng người ta vẫn được quyền sở hữu, còn một căn hộ thì không?

Vấn đề đặt ra là nếu hạn chế thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tạo ra khuyến khích mua nhà trệt, vì quyền sở hữu đối với nhà trên đất là vô thời hạn. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn trái với xu thế đô thị hóa.

Ban hành các quy phạm về thời hạn sử dụng nhà chung cư và bảo đảm việc thi hành vẫn hoàn toàn có thể giải quyết được vấn đề. Xe hết hạn sử dụng, không được đi nữa; nhà chung cư hết hạn sử dụng không được ở nữa. Những quy định áp đặt được cho xe thì cũng cần phải áp đặt được cho nhà. Mà như vậy thì không chỉ có xe phải đăng kiểm định kỳ, mà nhà cũng phải thẩm định về độ an toàn định kỳ.

Với những phân tích trên, diễn giả Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tuy hợp pháp, nhưng chỉ hợp lý một cách vừa phải. Tối ưu hơn sẽ là phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, nếu Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, thì vẫn phải quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Hết thời hạn sử dụng thì cư dân không được ở trong nhà chung cư nữa. Pháp luật chỉ tước bỏ quyền sử dụng, chứ không phải tất cả các quyền cấu thành quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư. Tuy nhiên, quyền luôn luôn đi liền với trách nhiệm. Muốn không cho phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại, thì các chủ sở hữu phải có trách nhiệm chi tiền để duy trì chung cư sao cho nó không làm cảnh quan của thành phố trở nên nhếch nhác. Ngoài ra, nếu ngôi chung cư sụp đổ gây thiệt hại cho bất kỳ ai, thì các chủ sở hữu sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường. Đó chính là bản chất của pháp luật.

Hồng Quang