Quyền lợi người tiêu dùng trong mua bán căn hộ chung cư được quy định thế nào?

TS. Châu Phụng Chi, Phó Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1, TPHCM vừa có những chia sẻ về pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao dịch căn hộ chung cư tại Hội thảo khoa học: "Thực thi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 trong xu hưởng tiêu dùng mới”.

Quy định về đăng ký hợp đồng mẫu và thực hiện hợp đồng

Theo TS. Châu Phụng Chi, một trong những công cụ để đảm bảo niềm tin cho người mua khi xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là chế định pháp luật về hợp đồng.

Theo Pháp luật quy định: "Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; đuợc pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do tự nguyện cam kết, thoả thuận. Mọi cam kết, thoả thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

Chế định về hợp đồng của Việt Nam được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Bộ Luật Dân sự (BLDS) đã quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân; quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân trong các quan hệ được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm. Phạm vi diều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS khác so với BLDS "Luật này quy dinh về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản...".

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liệt kê 11 loại hợp đồng kinh doanh BĐS. Do tính chất đặc thù hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được hình thành dưới dạng hợp đồng theo mẫu.

Theo TS. Châu Phụng Chi, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được quy định cụ thể tại Nghị định 02/2022/ND-CP. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xây dựng dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực giữa các bên. Dưới góc độ bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Điều 23 Luật Bảo vê quyền lợi người tiêu dùng 2023 quy định: "Hình thức hợp đồng giao kết với người tiêu dùng, hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan." TS. Châu Phụng Chi cho biết.

Khoản 1, Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 có quy định: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng."

Theo quy định tại Quyết định 02/2012/QD-TTg ngày 13/01/2012, được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Quyết dịnh 35/2015/QD-TTg ngày 20/08/2015 và Quyết định 25/2019/QD-TTg ngày 13/08/2019 thì "căn hộ chung cư là một trong các hàng hóa, dịch vụ bắt buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Vì vậy, trước khi áp dụng mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, tùy theo phạm vi áp dụng của hợp đồng.

Trường hợp các hợp đồng mẫu được đăng ký tại Cục Cạnh tranh và Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng - Bộ Công thương sẽ đều đựợc đăng tải công khai trên website của Cục. Người mua có thể truy cập để kiểm tra xem chủ đầu tư dự án mà mình chuẩn bị mua đã đăng ký hợp đồng mẫu chưa hoặc nội dung hợp đồng mình chuẩn bị ký có giống với hợp đồng mẫu mà chủ đầu tư đã đăng ký với cơ quan nhà nước hay không để bảo vệ quyền lợi của mình.

TS. Châu Phụng Chi chia sẻ: “Mặc dù pháp luật đã có nhiều quy định liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, song quyền và lợi ích hợp pháp của người mua căn hộ chung cư trên thực tế không được đảm bảo. Khi xảy ra tranh chấp trong việc thực hiện hợp đồng mua bán thì bên yếu thế luôn là người mua bởi hợp đồng này luôn được thiết kế dưới dạng hợp đồng mẫu (Stardard form contract hoặc Contract of adherence) do bên bán (CDT), tự soạn thảo, bên mua khi đồng ý giao kết hợp đồng phải chấp thuận toàn bộ các điều kiện mà bên bán đưa ra. Cách thức giao dịch này mặc dù có tính thúc đẩy thị trường, thuận lợi cho bên bán khi giao dịch nhưng đối tượng là hàng hóa có cùng tính chất là các căn hộ chung cư trong cùng dự án và những điều kiện mua bán tương tự.

Nhưng có thể không có lợi cho nguời tiêu dùng bởi lẽ trong một hợp đồng theo mẫu, bên bán với lợi thế của bên soạn thảo, sẽ tìm cách hạ thấp trách nhiệm của mình với người mua trong các điều khoản của hợp đồng. Người mua ký kết HDMBCC chủ yếu đưa vào các thông tin mà chủ đầu tư cung cấp và khó có điều kiện để kiểm chứng. Về lí luận, tính bất cân xứng về thông tin là đặc tính cơ bản của loại hợp đồng này.

Đây cũng là thách thức lớn nhất ảnh hưởng đến kết quả thực hiện hợp đồng. Quyền lợi của người mua phụ thuộc rất nhiều vào nặng lực thực hiện dự án và mức độ tôn trọng cam kết của CDT. Vì vây, loại hợp đồng này có khá năng phát sinh nhiều rùi ro, chẳng hạn như dự án có sai phạm, CDT hoàn thành chậm tiến độ, chất lượng công trình không đúng cam kết...”

Những dự liệu người mua nhà cần biết để khắc phục rủi ro khi ký kết HĐMB căn hộ

Theo TS. Châu Phụng Chi, để khắc phục tình trạng rủi ro khi ký kết HĐMB căn hộ, pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cần dự liệu và giải quyết triệt. Cụ thể, thứ nhất, hợp đồng theo mẫu không được đăng ký thì có hiệu lực không? Theo quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thì việc đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích kiểm soát hợp đồng này. Việc chủ đầu tư không đăng ký hoặc không đăng ký lại hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thể bị phạt tiên từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng (khoản 2 Điều 49 Nghị định số 98/2020/NĐ-CP ngày 26/08/2020 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng).

TS. Châu Phụng Chi đánh giá, mức phạt này còn khá nhẹ so với tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, pháp luật không quy định về việc xử lý hậu quả trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không được đăng ký. Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ quy định về các điều khoản bị coi là vô hiệu nếu đưa vào hợp đồng mẫu và trường hợp hợp đồng mẫu không được đăng ký cũng không thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Chính sự bất cập này đã khiến cho việc kiểm soát hợp đồng mẫu trở nên kém hiệu quả. Do đó, cần tăng mức phạt đối với hành vi không đăng ký hợp đồng theo mẫu hoặc không áp dụng đúng hợp đồng theo mẫu đã đăng ký, đồng thời, quy định về hình thức xử phạt bồ sung buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu, phải bồi thường thiệt hại nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa đăng ký mà gây thiệt hại cho khách hàng; bổ sung quy định về xử lý hợp đồng theo mẫu không được đăng ký vào điều khoản về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Thứ hai, việc kiểm soát hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu không có các điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng chưa chặt chẽ.

Khoản 3 Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường họp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Với quy định này thì nếu các bên có thoả thuận khác thì các điều khoảng này vẫn có hiệu lực? Hay nói cách khác, việc ghi nhận “trừ trường hợp có thoả thuận khác” đã tự vô hiệu hoá chính công cụ mà pháp luật đặt ra để bảo vệ bên không được soạn thảo hợp đồng. Mặt khác, Điều 16 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 cũng quy định theo hướng liệt kê 09 điều khoản bị coi là không có hiệu lực khi ký hợp đồng theo mẫu với người tiêu dùng.

Cách quy định theo hướng liệt kê “đóng” tuy tạo được sự rõ ràng, dễ đối chiếu cho cơ quan có thẩm quyền khi xem xét nội dung hợp đồng mẫu tuy nhiên, có thể dẫn đến việc không bao quát các tình huống, đặc biệt là khi chủ đầu tư có thể đưa vào các quy định dù không thuộc 09 điều khoản nêu trên nhưng có thể gây bất lợi cho người mua nhà. Do đó, thiết nghĩ, ngoài các quy định “cứng” nêu trên thì cần bổ sung điều khoản quy đinh vê các tiêu chí để đảnh giá những điều khoản nào là bất lợi cho người tiêu dùng.

Trên cơ sở các tiêu chí này, cơ quan có thẩm quyền xem xét nội dung hợp đồng theo mẫu có thể linh hoạt không đồng ý với những điều khoản do chủ đầu tư đăng ký, hoặc trao cho cơ quan tài phán quyền quyết định tính có hiệu lực của những điều khoản này khi xét xử. Mặt khác, cần thiết phải quy định rõ trách nhiệm, hình thức xử lý đối với người có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu nếu những mẫu hợp đồng mà họ thông qua có chứa điều khoản bất lợi, không bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người tiêu dùng.

Thứ ba, chưa có quy định cụ thể ràng buộc trách nhiệm cùa chủ đầu tư trong việc tạo điều kiện cho người mua nhà nghiên cứu nội dung hợp đồng trước khi ký. Đối với HĐMB căn hộ chung cư thì do thiếu vắng quá trình đàm phán, soạn thảo hợp đông (do sử dụng hợp đông theo mẫu) cũng như vị thế hơn hẳn của bên bán, vốn là các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, có đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp, thì người mua sẽ luôn là người bị thiếu thông tin so với nhà kinh doanh, trong khi “thông tin là sức mạnh, vì thông tin định hướng hành vi con người”. Vì vậy, người mua nhà cần thời gian để đọc, nghiên cứu và tìm hiểu kỹ các thông tin trước khi đặt bút ký hợp đồng.

Theo khoản 1 Điều 26 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, khi giao kết hợp đồng theo mẫu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng, vấn đề đặt ra là, thời gian nghiên cứu trước nội dung hợp đồng như thế nào là “hợp lý”? Pháp luật cũng không quy định rõ về cách thức chủ đầu tư phải cung cấp mẫu HĐMB cho người mua xem trước là như thế nào (bằng bản giấy, file word...).

Theo TS. Châu Phụng Chi, thông thường, nếu có nhu cầu xem trước hợp đồng, bên mua chỉ nhận được mẫu HĐMB bằng file word/PDF thông qua thư điện tử, gửi bởi nhân viên kinh doanh hoặc người môi giới và những người này cũng không đủ kiến thức để giải thích rõ, chính xác nội dung hợp đồng cho người mua. Chưa kể việc bên bán có nhiều “chiêu trò” dễ khiến bên mua nhanh chóng ký hợp đồng mà không đọc kỹ nội dung như quy định về việc khuyến mãi, tặng quà, hưởng chiết khấu khi ký hợp đồng trước một mốc thời gian cụ thể.

Mặt khác kể từ giai đoạn tiền hợp đồng, việc cung cấp thông tin, tính minh bạch của thông tin, cho đến xác lập, thay đổi, chấm dứt hợp đồng Luật Kinh doanh bất động sản trao quyền cho người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch BĐS xác nhận là không đảm bảo an toàn pháp lý cho người tiêu dùng, vì tính không trung lập, tính phụ thuộc về kinh tế của sàn giao dịch vào chủ đầu tư sẽ gây bất lợi cho người tiêu dùng.

“Những câu hỏi trên chưa được pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng làm rõ, do đó cần bổ sung các quy định làm rõ thời gian tối thiểu chủ đầu tư phải dành cho người mua nhà nghiên cứu nội dung hợp đồng mẫu trước khi ký. Đồng thời, Bộ Luật Dân sự nên được xem là Bộ luật cơ bản và ưu tiên được áp dụng trước các đạo luật khác. Những vấn đề chưa được quy định trong BLDS sẽ bổ sung vào BLDS trong thời gian tới, nhằm tạo ra sự thống nhất cho hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó, thể chế công chứng cung cấp dịch vụ công về phòng ngừa tranh chấp cần dược mở rộng quyền chứng nhận toàn bộ các giao dịch về BĐS” TS. Châu Phụng Chi chia sẻ.

Thiên An