Shophouse ven biển: Từ 'con gà đẻ trứng vàng' đến sa mạc bê tông

Từng là “con gà đẻ trứng vàng” của bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse ven biển nay phủ bụi, cửa đóng then cài. Nhiều khu phố triệu đô bên bờ biển hóa thành sa mạc bê tông, khi giấc mộng “phố du lịch sầm uất” vỡ tan vì thiếu cư dân thật và dòng khách thực.

Shophouse biến thành “sa mạc bê tông”

Từng được ca ngợi như “con gà đẻ trứng vàng” của bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường shophouse ven biển nay lại đang rơi vào tình trạng “đìu hiu” trên diện rộng. Tại các thành phố du lịch sôi động như Quảng Ninh, Phú Quốc, Nha Trang hay Quy Nhơn, những dãy phố thương mại từng được quảng bá là “phố đi bộ sầm uất”, “trục thương mại triệu đô” giờ trở nên vắng lặng, cửa đóng then cài, bảng cho thuê treo dài cả năm không người hỏi. Chủ đầu tư chật vật tìm hướng khai thác, trong khi nhiều dãy shophouse đã hoàn thiện từ lâu vẫn bỏ trống, xuống cấp theo thời gian.

Trong cơn “sốt đất” giai đoạn 2016–2021, shophouse ven biển từng là biểu tượng của sự giàu có và cơ hội đầu tư “không rủi ro”. Lợi thế vị trí gần bãi biển, nằm trong khu đô thị du lịch cao cấp cùng kỳ vọng đón lượng khách du lịch tăng trưởng bền vững khiến sản phẩm này nhanh chóng được giới đầu cơ săn đón.

Tuy nhiên, đằng sau vẻ hào nhoáng là một thực tế khắc nghiệt: phần lớn dự án chỉ phát triển phần “vỏ vật lý” mà thiếu hẳn “linh hồn kinh doanh”. Không cư dân ở thực, không khách thuê ổn định, không dòng du khách đều đặn, những “phố du lịch” ấy nhanh chóng rơi vào cảnh “thị trấn ma”.

Theo thống kê từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường, có đến 70% shophouse ven biển được xây dựng giai đoạn 2015–2023 đang vận hành yếu hoặc thất bại thương mại. Hàng nghìn tỷ đồng bị “chôn” vào những khối nhà sang trọng nhưng không sinh lời, biến không ít nhà đầu tư cá nhân thành con nợ.

Chia sẻ với báo chí, ông Trần Trọng Vũ, chuyên gia bất động sản và quản trị viên nhóm “Cộng đồng Bất động sản Việt Nam”, cho rằng nguyên nhân cốt lõi đến từ việc sản phẩm bị phát triển sai bản chất. “Shophouse vốn dĩ phải sống dựa trên dòng khách thực, hoặc là cư dân địa phương, hoặc là khách du lịch thường xuyên. Nhưng ở nhiều dự án, chủ đầu tư lại phát triển kiểu phong trào: tách biệt khu phố thương mại khỏi khu ở, xây xong là bán hết cho nhà đầu cơ, rồi bỏ mặc. Không ai ở, không ai thuê, thì dù vị trí có ‘vàng’ đến đâu cũng chỉ là sa mạc bê tông", Ông Vũ nhấn mạnh.

Thực tế này có thể thấy rõ ở hàng loạt địa phương: tại Phú Quốc, những dãy phố từng được gọi là “thiên đường mua sắm” nay phủ bụi, nhiều căn biến thành kho chứa hoặc cho thuê tạm với giá chỉ bằng 1/10 kỳ vọng ban đầu. Ở Nha Trang hay Quy Nhơn, tình trạng tương tự lặp lại: hàng trăm căn nhà liền kề mặt biển, đồng loạt “đóng băng” vì không có khách thuê kinh doanh.

Trong khi đó, các quốc gia phát triển du lịch như Singapore, Thái Lan, hay Nhật Bản lại có cách làm khác biệt. Ông Nguyễn Công Chung, chuyên viên môi giới tại Hạ Long (Quảng Ninh), chia sẻ: “Họ không xây phố du lịch riêng rẽ, mà phát triển dựa trên mô hình kết hợp cư trú – thương mại – du lịch. Mỗi khu phố đều có dân sinh hoạt, có chợ, có quán ăn địa phương, có quán cà phê, thậm chí có trường học và khu sinh hoạt cộng đồng. Khi con người thực sự sống ở đó, kinh doanh tự nhiên phát triển, du khách cũng tìm đến vì thấy được bản sắc và nhịp sống bản địa”.

Ở Việt Nam, không ít chủ đầu tư chạy theo trào lưu “phố thương mại biển”, biến shophouse thành công cụ bán hàng hơn là sản phẩm có khả năng vận hành dài hạn. Các dự án được xây dày đặc trong thời gian ngắn, cung vượt xa cầu, trong khi hạ tầng du lịch và dịch vụ xung quanh chưa đủ mạnh để nuôi sống hệ sinh thái kinh doanh. “Đáng tiếc là nhiều nơi chưa có chiến lược tổng thể, chỉ tập trung làm mặt tiền đẹp, quảng cáo sang trọng mà quên mất yếu tố quan trọng nhất: con người và dòng tiền thật,” ông Vũ nhấn mạnh.

Hệ quả của những sai lầm này không chỉ là sự lãng phí tài nguyên đất ven biển, mà còn là bức tranh méo mó của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Một lượng vốn khổng lồ bị “chôn” trong các dãy phố không hoạt động, khiến dòng tiền đầu tư bị tắc nghẽn, ảnh hưởng đến thanh khoản chung. Nhiều doanh nghiệp du lịch – dịch vụ, vốn cần không gian kinh doanh nhỏ, cũng không thể thuê nổi vì giá bán, giá thuê shophouse bị đẩy lên quá cao từ đầu.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng shophouse ven biển không “chết” – chỉ đang cần được tái định hình. Giai đoạn 2026–2030 được xem là thời điểm “làm lại” của loại hình này, với hướng đi tập trung vào đa chức năng và vận hành chuyên nghiệp. Các mô hình kết hợp linh hoạt giữa cửa hàng – mini hotel – second home đang được xem là giải pháp khả thi, giúp duy trì hoạt động kinh doanh quanh năm, giảm phụ thuộc vào mùa du lịch.

Bên cạnh đó, việc gắn các khu phố thương mại với bản sắc văn hóa địa phương cũng là chìa khóa quan trọng. Du khách hiện nay không chỉ tìm nơi mua sắm, mà muốn trải nghiệm ẩm thực, nghệ thuật, sản phẩm đặc trưng vùng miền. Những khu phố như Hội An, Đà Lạt hay Phú Yên sở dĩ hút khách chính là vì “có linh hồn” – có lịch sử, có người ở thật, có câu chuyện để kể.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh yếu tố quản trị vận hành. Thay vì để từng chủ sở hữu tự kinh doanh manh mún, cần có đơn vị quản lý chuyên nghiệp, xây dựng kế hoạch khai thác theo từng mùa, từng nhóm khách, tổ chức sự kiện, lễ hội, kết nối với hệ thống khách sạn, tour du lịch… để duy trì sức sống liên tục. Mô hình “phố có sự sống” này đã được chứng minh hiệu quả tại nhiều dự án ở Đà Nẵng và Hạ Long khi có sự đồng hành của nhà quản lý quốc tế.

Đâu là liều thuốc

Để những mô hình shophouse ven biển thực sự phát huy hiệu quả, vai trò của chủ đầu tư được xem là yếu tố mang tính quyết định. Các chuyên gia đều đồng thuận rằng, nhà phát triển dự án cần trở thành “người chơi dài hạn” trong chuỗi vận hành, thay vì chỉ chăm chăm phát triển – bán hàng – rồi rút lui. Bởi khi chủ đầu tư thiếu cam kết đồng hành, những khu phố từng lung linh trong bản vẽ nhanh chóng rơi vào cảnh vắng bóng khách, mặt bằng đóng cửa, giá trị giảm sút.

Ông Trần Trọng Vũ, chuyên gia tư vấn phát triển đô thị, nhận định: “Nếu chủ đầu tư không trực tiếp tham gia vận hành, dự án sẽ mất đi ‘linh hồn’ ngay sau khi bàn giao. Một khu phố không thể sống chỉ bằng kiến trúc, mà cần hơi thở của hoạt động kinh doanh và sự kết nối cộng đồng.”

Một dự án shophouse bền vững không thể đứng riêng lẻ, mà cần được quy hoạch trong một chuỗi hệ sinh thái du lịch khép kín, nơi có khách sạn, khu nghỉ dưỡng, bãi tắm, trung tâm thương mại, khu vui chơi, ẩm thực và các trải nghiệm văn hóa bản địa. Khi các mắt xích này được kết nối, mỗi dãy shophouse sẽ trở thành một phần trong “mạch máu du lịch”, nơi du khách vừa nghỉ dưỡng, vừa mua sắm, trải nghiệm, lưu trú. Đây mới là cách tạo nên sức sống thật, chứ không phải một dãy nhà chỉ sáng đèn khi có sự kiện.

Các nghiên cứu thị trường dự báo, giai đoạn 2026–2027 sẽ là thời điểm bản lề, khi hạ tầng du lịch tại các đô thị biển được hoàn thiện đồng bộ, lượng khách quốc tế phục hồi lên mức 18–20 triệu lượt mỗi năm. Đây được xem là cơ hội vàng để shophouse ven biển bước vào chu kỳ hồi phục tự nhiên. Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ không mang tính đại trà. Những dự án không có chiến lược vận hành, không gắn với nhu cầu thực tế địa phương hoặc chạy theo mô hình sao chép thiếu bản sắc, sẽ tiếp tục bị bỏ lại phía sau.

Ngược lại, những dự án có hệ sinh thái rõ ràng, vận hành bài bản và hướng đến trải nghiệm du lịch bền vững sẽ có cơ hội bật lên. “Liều doping” phát triển mới của thị trường shophouse ven biển chính là chuyển dịch tư duy: từ “xây để bán” sang “xây để sống”, từ lợi nhuận ngắn hạn sang tạo dựng giá trị dài hạn và bản sắc địa phương. Khi đó, vai trò của nhà đầu tư không chỉ là người bán sản phẩm, mà là người kiến tạo phong cách sống và văn hóa tiêu dùng tại khu vực.

Đầu tư vào vận hành không chỉ giúp duy trì lượng khách ổn định, mà còn là cách bảo vệ thương hiệu và hình ảnh của toàn bộ khu phố. Một hệ thống quản lý thống nhất, chiến lược marketing dài hạn và dịch vụ đồng bộ sẽ giúp shophouse trở thành điểm đến hấp dẫn trong mắt du khách. Khi chủ đầu tư trực tiếp tham gia điều phối, quản lý hoặc hợp tác với các đơn vị vận hành chuyên nghiệp, dự án không chỉ “sống” mà còn “sinh lợi” bền vững.

Bởi cuối cùng, một khu phố du lịch chỉ thực sự có giá trị khi nó mang lại trải nghiệm, cảm xúc và nhịp sống thật. Và đó chính là “liều thuốc tổng hợp” cho thị trường shophouse ven biển: sự hòa quyện giữa quy hoạch thông minh, vận hành chuyên nghiệp và tầm nhìn dài hạn của những người kiến tạo.

Quang Anh