Mối quan hệ tài chính giữa MBBank và Novaland không chỉ dừng ở các hợp đồng tín dụng thông thường. Tổng nợ vay và trái phiếu giữa hai bên từng vượt 9.400 tỷ đồng, hiện vẫn còn hơn 3.500 tỷ đồng dư nợ trực tiếp. Phần lớn gắn với dự án Aqua City và các lô trái phiếu khiến rủi ro của “con nợ Novaland” bám chặt lên bảng cân đối của MBB.
Khối nợ Novaland vẫn còn khoảng 3.500 tỷ
Mối quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp từ lâu đã là trục xương sống của dòng vốn trong nền kinh tế, nhưng không phải lúc nào cũng dừng lại ở những hợp đồng tín dụng đơn thuần. Điển hình như trường hợp giữa Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBank, HoSE: MBB) và CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL).
Trong giai đoạn từ 2021 đến 2022, mối liên hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp này thể hiện rõ ràng thông qua tổng giá trị cho vay và trái phiếu lên tới vượt 9.400 tỷ đồng. Sau những lùm xùm kéo dài, khối nợ này đã được thu hẹp nhưng hiện tại vẫn đang còn tới 3.500 tỷ đồng, thông qua liên kết chằng chịt giữa dự án Aqua City cùng mạng lưới trái phiếu, tài sản bảo đảm và các pháp nhân trung gian.
CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va
Cũng trong giai đoạn này, MBBank nằm trong nhóm chủ nợ lớn nhất của Novaland với tổng giá trị cho vay và đầu tư trái phiếu lên tới hơn 9.400 tỷ đồng. Phần lớn trong đó là các khoản vay trung dài hạn cho dự án, kèm trái phiếu doanh nghiệp do Novaland và công ty con phát hành. Dư nợ tập trung vào các dự án nhà ở, đô thị vệ tinh và bất động sản nghỉ dưỡng, với tài sản bảo đảm là quỹ đất và quyền tài sản tại các pháp nhân dự án.
Từ năm 2023, dưới áp lực siết trái phiếu và kiểm soát rủi ro bất động sản, MBB bắt đầu thu hẹp quy mô dư nợ. Tổng dư nợ của Novaland đã giảm gần một nửa so với mức đỉnh hơn 9.400 tỷ đồng ghi nhận năm 2022.
Đến ngày 30/6/2024, dư nợ cho vay còn khoảng 2.459 tỷ đồng, trong khi lượng trái phiếu do chi nhánh Bắc Sài Gòn nắm giữ quanh mức 1.023 tỷ đồng. Như vậy, phần quan hệ tín dụng và trái phiếu trực tiếp giữa hai bên đã co lại còn khoảng 3.500 tỷ đồng, thay vì quy mô trên 9.000 tỷ đồng như giai đoạn cao điểm. Các khoản này chủ yếu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, phần vốn góp và quyền tài sản tại một số công ty con của Novaland.
Bên cạnh đó, liên hệ của MBB và NVL còn còn hiện diện qua kênh thị trường vốn. Công ty Chứng khoán MB (MBS) đóng vai trò đại lý phát hành và đại diện người sở hữu trái phiếu cho nhiều lô trái phiếu Novaland với tổng quy mô lên tới hàng nghìn tỷ đồng. MB Capital, công ty quản lý quỹ của MBB, thông qua Quỹ Đầu tư Trái phiếu MB - MBBOND từng để trái phiếu Novaland mã NVL122001 chiếm tỷ trọng rất lớn trong danh mục. Thời điểm cuối năm 2022, trái phiếu này chiếm khoảng 21 đến 33% tài sản quỹ và đến ngày 30/9/2024 tăng lên hơn 87% giá trị tài sản ròng, vượt xa mức phân tán thông thường của một quỹ trái phiếu đại chúng bán cho nhà đầu tư cá nhân.
Sợi dây liên kết thông qua dư nợ tại dự án Aqua City
Aqua City tại Đồng Nai là dự án được nhắc nhiều nhất trong mối quan hệ giữa MBB và Novaland. Đây là đại đô thị hơn 1.000 ha, được Novaland xếp vào nhóm dự án trọng tâm. Nhiều khoản vay và trái phiếu của Novaland thông qua Công ty Thành phố Aqua và các pháp nhân liên quan đều gắn tài sản bảo đảm là quỹ đất và dòng tiền tương lai từ dự án này.
Đến cuối quý 3/2025, dư nợ vay ngân hàng liên quan đến Aqua City xấp xỉ gần 4.000 tỷ đồng, dư nợ trái phiếu khoảng 4.600 tỷ đồng. Như vậy, tổng nghĩa vụ nợ xoay quanh riêng Aqua City theo đó khoảng 8.600 tỷ đồng. Trong đó, các tổ chức thuộc hệ sinh thái MB tham gia đáng kể ở cả phần tín dụng và phần trái phiếu. Aqua City vì vậy trở thành điểm neo quan trọng trong bức tranh nghĩa vụ nợ giữa MBB và Novaland.
Aqua City là một trong những sợi dây liên kết giữa NVL và MBB
Nửa đầu năm 2025, Công ty TNHH Thành phố Aqua ghi nhận tổng tài sản gần 11.600 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu khoảng 1.600 tỷ đồng, nợ phải trả gần 10.000 tỷ đồng. Riêng nợ trái phiếu đã hơn 2.100 tỷ đồng, phần còn lại là các khoản vay và nghĩa vụ phải trả khác. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ ở mức hơn 6 lần cho thấy dự án phụ thuộc lớn vào dòng tiền bán hàng để trả lãi và gốc trái phiếu, đồng thời đáp ứng nghĩa vụ với ngân hàng.
Trong năm 2024 và nửa đầu 2025, Công ty Thành phố Aqua đã lấy ý kiến trái chủ và thay đổi điều kiện đối với ba lô trái phiếu mã TPACH2125001 trị giá 500 tỷ đồng, TPACH2124002 trị giá 500 tỷ đồng và TPACH2024003 trị giá 600 tỷ đồng. Kỳ hạn các lô này được kéo dài thêm, trong đó TPACH2125001 dời ngày đáo hạn từ 17/9/2025 sang 17/9/2027, đồng thời lãi suất cố định được điều chỉnh lên khoảng 10,5% mỗi năm và các lô còn lại cũng được nâng lãi suất và cập nhật lại tài sản bảo đảm.
Việc gia hạn giúp giãn áp lực đáo hạn trong giai đoạn 2024-2025 nhưng làm chi phí vốn tích lũy tăng lên rõ rệt. Khi phần lớn tài sản bảo đảm là đất và sản phẩm bất động sản, mọi biến động về tiến độ pháp lý hay nhu cầu thị trường đều tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán của nhóm trái phiếu này.
Novaland thường xuyên chậm trả nợ trái phiếu, pháp lý Aqua City đang ra sao?
Từ sau năm 2022, Novaland thường xuyên công bố tình trạng chậm thanh toán một số lô trái phiếu. Trong quý 1 và quý 2 năm 2025, doanh nghiệp lần lượt chậm trả nghĩa vụ gốc và lãi của các lô NVLH2123009, NVLH2123011, NVLH2124002 và NVLH2224005, với mỗi lô có giá trị phải thanh toán từ vài trăm đến hơn 800 tỷ đồng, nhưng thực tế chỉ mới trả được một phần rất nhỏ, phần còn lại được ghi nhận chậm thanh toán do chưa thu xếp được nguồn tiền. Cùng thời gian, Novaland thông báo đã tất toán khoảng 15.000 tỷ đồng trái phiếu và đến tháng 4/2025 hoàn tất mua lại trước hạn 21 lô trái phiếu NVL2020 với tổng giá trị 7.000 tỷ đồng, theo phương án mua lại 7.000 tỷ trái phiếu phát hành năm 2020 đã phê duyệt từ cuối 2024.
Một số lô trái phiếu do đơn vị trong hệ sinh thái MBB làm đại diện người sở hữu trái phiếu cũng rơi vào tình trạng vi phạm điều kiện bảo đảm. Điển hình là lô NVLH2123010 mệnh giá 1.000 tỷ đồng, khi tỷ lệ tài sản bảo đảm được xác định giảm xuống dưới ngưỡng yêu cầu, doanh nghiệp được yêu cầu bổ sung nhưng không kịp thực hiện. Sau đó, trái phiếu bị kích hoạt điều khoản mua lại bắt buộc, với phần dư nợ còn lại khoảng 864 tỷ đồng phải thanh toán sớm hơn kế hoạch ban đầu, làm áp lực dòng tiền tăng thêm bên cạnh các đợt đáo hạn của các lô khác.
Trong bối cảnh đó, pháp lý của Aqua City lại là vấn đề được nhiều người quan tâm. Dự án này từng bị rà soát kỹ từ năm 2021, nhiều sản phẩm bị dừng công nhận đủ điều kiện bán ra trong giai đoạn điều chỉnh quy hoạch và khiến tiến độ huy động vốn từ khách hàng chậm lại. Từ cuối năm 2023, cơ quan chức năng vào cuộc để tháo gỡ từng phần vướng mắc để dự án tiếp tục triển khai. Đến năm 2025, nhiều thông tin cho thấy pháp lý chính của Aqua City cơ bản được điều chỉnh, giúp chủ đầu tư mở lại bán hàng và hoàn thiện các khu chức năng.
Song song với việc gỡ vướng pháp lý, các ngân hàng và tổ chức tài chính cam kết giải ngân thêm hàng chục nghìn tỷ đồng cho giai đoạn 2025 đến 2027, trong đó dư nợ vay trực tiếp cho Aqua City đã lên gần 4.000 tỷ đồng. Nếu tiến độ pháp lý và bán hàng diễn biến thuận lợi, đây có thể là nguồn dòng tiền quan trọng để Novaland xử lý một phần nợ ngân hàng và trái phiếu. Ngược lại, nếu thị trường bất động sản có biến cố hoặc dự án phát sinh thêm vướng mắc, khối nợ khoảng 3.500 tỷ đồng liên quan trực tiếp đến MBB và phần nghĩa vụ trái phiếu gắn với Aqua City sẽ tiếp tục là nhóm số liệu cần được theo dõi sát trên cả báo cáo của doanh nghiệp lẫn ngân hàng.
Lê Phong