Sử dụng đất còn lãng phí, Luật Đất đai (sửa đổi) cần làm rõ điều kiện, mục đích thu hồi

Các chuyên gia cho rằng, câu chuyện sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp và những bất cập trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vì mục đích kinh tế đã được nhắc đến nhiều lần và khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được mang ra bàn thảo thì câu chuyện này một lần nữa lại được dư luận đặc biệt quan tâm.

Chống tiêu cực, lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một nội dung quan trọng là bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Góp ý vào dự thảo luật, nhiều ý kiến đồng tình với quy định này, nhưng lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng và đặc biệt rất khó để xác định giá theo thị trường.

Bên cạnh vấn đề giá đất, nội dung liên quan đến thu hồi đất cũng đặc biệt được quan tâm. Theo đó, phát biểu tại Hội nghị lấy ý kiến các tổ chức, nhà khoa học về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam vừa phối hợp với Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức mới đây, GS.TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) là dự thảo luật đặc biệt quan trọng; việc sửa đổi, điều chỉnh có các quan hệ trực tiếp liên quan đến đời sống người dân.

Do đó, theo GS.TS Phan Trung Lý, cần rà soát kỹ hơn để các quy định của dự thảo Luật lần này thực sự phù hợp với quy định của Hiến pháp, với các điều luật được cụ thể hóa nhằm thực hiện hiệu quả hơn nữa quy định tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”.

Nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, đây là yêu cầu trước hết và quan trọng nhất để bảo đảm phát huy giá trị của đất đai, nguồn tài nguyên quý giá phục vụ cho lợi ích quốc gia, phục vụ cho phát triển đất nước.

Bởi vậy, phải có các quy định chặt chẽ nhằm bịt các lỗ hổng pháp luật, khắc phục tình trạng khai thác giá trị đất đai phục vụ cho lợi ích riêng, lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm. Đặc biệt, phải ngăn chặn hiện tượng tham nhũng chính sách, lợi dụng chính sách đất đai để làm giàu cho cá nhân.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, so với Luật 2013, dự thảo Luật lần này đã có nhiều quy định cụ thể hơn và khoa học hơn. Tuy nhiên, về quy định quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt trong năm đầu tiên của kỳ quy hoạch (khoản 5 điều 67) cần xem lại vì với khối lượng lớn thì quy định này chưa sát với nguồn lực thực tế cần nghiên cứu từ kết quả giám sát quy hoạch của Quốc hội sau Luật Quy hoạch 2017.

Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngoài quy định tại điều 68 cần nêu rõ phải lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân và các tổ chức xã hội nghề nghiệp. Góp ý vào điều 71 về rà soát, điểu chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ông Nghiêm bày tỏ sự thống nhất với các nguyên tắc về căn cứ để điều chỉnh đã nêu trong dự thảo. Đây là các nguyên tắc đúng với điều chỉnh định kỳ.

Tuy nhiên, trong giai đoạn tới thực hiện Nghị quyết 06-NQ/TW về phát triển đô thị bền vững, Nghị quyết 19-NQ/TW về nông nghiệp, nông dân, nông thôn sẽ có nhiều đột phá về phát triển đô thị và nông thôn nên cần cụ thể hơn về điều chỉnh định kỳ và điều chỉnh cục bộ với quy hoạch và nhất là với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện.

Ông Nghiêm cho rằng, việc bổ sung yêu cầu này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trong phát triển kinh tế - xã hội.

Làm rõ điều kiện, mục đích thu hồi đất

Về vấn đề thu hồi đất, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, ở nhiều quốc gia trên thế giới, việc thu hồi đất là để phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh và cho mục đích công cộng.

Còn tại nước ta, việc thu hồi đất tương ứng 4 trường hợp, đó là: Phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh; phục vụ cho lợi ích phát triển xã hội; vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi theo quy định của pháp luật vì đe dọa tính mạng của con người. Trong các trường hợp trên, mục đích thu hồi đất phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang gây nhiều ý kiến trái chiều nhất.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) rất dễ bị lợi dụng nếu không làm rõ đối tượng thụ hưởng phải là nhân dân, ngân sách đầu tư là của Nhà nước và lợi nhuận phải do Nhà nước thu. Cũng theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, dự thảo Luật cần định nghĩa cụ thể việc thu hồi đất phục vụ cho tổ chức tôn giáo hay cơ sở tôn giáo. Bởi đang có hiện tượng doanh nghiệp lợi dụng tôn giáo để tổ chức hoạt động kinh doanh.

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, câu chuyện sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp và những bất cập trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vì mục đích kinh tế đã được nhắc đến nhiều lần và khi Dự thảo Luật Đất đai được mang ra bàn thảo thì câu chuyện này một lần nữa lại được dư luận đặc biệt quan tâm.

Theo GS Đặng Hùng Võ, dự thảo vẫn đem nguyên các quy định tại Điều 62, Luật Đất đai hiện hành, liệt kê ra các dự án trong trường hợp các cấp quyết định chủ trương đầu tư (Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ...), mà không rõ tiêu chí như thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng.

GS Đặng Hùng Võ nhận định, với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc làm rõ thế nào là thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế, quy định rõ những trường hợp như thế nào được thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế là rất quan trọng. Ngoài ra, dự thảo cũng vẫn quy định đất do Nhà nước thu hồi thì đấu giá, chưa thu hồi thì đấu thầu..., tất cả chỉ mang tính hình thức, không có lợi cho quá trình phát triển kinh tế.

Góp ý về nội dung thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận quyền sử dụng đất, ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, cần làm rõ nhà đầu tư được thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất trong việc bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất trong dự án đô thị, nhà ở thương mại hay không?

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã nêu: "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" thì mới khắc phục được hạn chế, bất cập lớn hiện hành. Do đó, ông Ngô Sách Thực nhấn mạnh phải kiên trì thực hiện nguyên tắc xuyên suốt này.

“Thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không phải “cốt ở đôi bên” nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất.

Thực tế, các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.”, ông Thực nói.

Hồng Quang