Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Khó xác định giá đất sát với thị trường

Theo các địa phương, thực tế việc xác định giá đất phổ biến rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường (một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng). Do đó, đề nghị không quy định khoản này tại Luật Đất đai mà quy định tại nghị định, thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết.

Xác định đúng giá đất đai

Chỉ còn gần 1 tháng nữa sẽ hết thời hạn lấy ý kiến góp ý của nhân dân vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tính đến thời điểm này, đã có nhiều tỉnh, thành, các bộ, ngành đã tổ chức tọa đàm, góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Phát biểu tại Hội nghị lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có ý nghĩa chính trị quan trọng với tầm ảnh hưởng rộng lớn. Do đó, ngay từ rất sớm, Chính phủ, Quốc hội, các bộ ngành, địa phương đã phối hợp chặt chẽ, trách nhiệm, tập trung chuẩn bị công tác lấy ý kiến về dự thảo luật. “Dự thảo luật là kết quả của sự đóng góp chung của người dân, nhà khoa học, chuyên gia… và đến nay đạt được nhiều kết quả quan trọng”, Phó Thủ tướng nêu.

“Nếu chúng ta làm được điều đó, đây chính là thước đo về năng lực, thể chế hóa các chủ trương của Đảng”, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà bày tỏ, đồng thời nêu rõ, việc lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo luật như một đợt sinh hoạt chính trị sâu rộng trong toàn Nhân dân, quan tâm đến tâm tư, nguyện vọng, những lo lắng của Nhân dân.

Theo Phó Thủ tướng, Luật Đất đai có nhiều chính sách quan trọng, tuy nhiên, nhiệm vụ quan trọng nhất, hiện nay và xác định rõ quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước và người dân. Trong đó, Nhà nước làm tốt quy hoạch, tức phân bổ nguồn lực đất đai cho các lĩnh vực kinh tế, các địa phương, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế trong từng thời kỳ, đảm bảo sự phân bổ này bền vững cho kinh tế - xã hội, an ninh- quốc phòng và môi trường…

Đặt vấn đề khi bộ luật đưa ra, giá đất phải sát giá thị trường, Phó Thủ tướng cho rằng, bài toán đặt ra là xác định đúng giá đất đai, trong đó, tập trung làm rõ làm sao để có chủ trương, phương pháp, thông tin dữ liệu đầu vào đúng. “Mọi vấn đề xoay quanh giá đất, Nhà nước là đại diện sở hữu đất đai toàn dân phải có cơ chế kiểm soát hiệu quả, thống nhất về giá đất, làm cơ sở đền bù, tái định cư, bảo đảm công bằng, điều chỉnh hài hòa lợi ích của các chủ thể liên quan, giữa các khu vực”, Phó Thủ tướng nói.

Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng gợi mở về việc phân cấp mạnh mẽ cho người dân và nhà nước thực hiện quyền của mình; giải pháp để đất nông nghiệp vừa đảm bảo an ninh lương thực, vừa là không gian sinh thái…

Đóng góp ý kiến về vấn đề giải phóng mặt bằng, ông Lưu Văn Bản, Phó Chủ tịch thường trực UBND tỉnh Hải Dương cho rằng, đối với dự án đấu thầu thu hồi đất với các dự án thuộc diện tự thoả thuận thì đang có sự chênh lệch về giá và khó khăn thu hồi mặt bằng với các dự án thu hồi đất bằng đấu giá đất sẽ khó hơn dự án giao cho doanh nghiệp tự thỏa thuận. Đây cũng là điểm nghẽn, khi có các dự án mà nhà đầu tư, doanh nghiệp thỏa thuận với người dân thì sự thỏa thuận này cũng cao hơn so với mặt bằng giá của địa phương đặt ra với dự án đấu giá đất, đấu thầu thu hồi đất.

Ông Lại Văn Hoàn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thái Bình cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến từng thửa đất tại Điều 60 và tại khoản 7 Điều 65 yêu cầu khi lập kế hoạch sử dụng đất, các công trình, dự án đã có trong kế hoạch đầu tư công trung hạn, diện tích để đấu giá quyền sử dụng đất phải xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đến từng thửa đất trên bản đồ địa chính. Theo ông Hoàn, quy định này sẽ rất khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện nhất là các công trình theo tuyến.

Ông Lương Trọng Quỳnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn góp ý, về thu hồi đất, trưng dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cần làm rõ hơn khái niệm về các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Theo như Điều 78 dự thảo Luật, đang liệt kê các trường hợp dự án Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, liệt kê như vậy có thể vẫn còn thiếu một số trường hợp khác khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.

"Tỉnh Lạng Sơn kiến nghị xem xét sửa đổi bổ sung nội dung này theo hướng Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất đối với các dự án đầu tư công và các dự án không có yếu tố kinh doanh để Luật Đất đai có thể bao trùm được hết các các trường hợp dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sau khi triển khai thi hành Luật", ông Quỳnh kiến nghị…

Cần hướng dẫn rất cụ thể việc xác định giá đất sát với thị trường

Tại hội nghị, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nam Định Trần Anh Dũng nêu vấn đề, việc xác định giá đất phổ biến quy định tại Khoản 2 Điều 153 Dự thảo Luật đất đai: "Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác".

"Tuy nhiên, thực tế việc xác định giá đất phổ biến rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường (một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng). Do đó, đề nghị không quy định khoản này tại Luật Đất đai mà quy định tại nghị định, thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết", ông Trần Anh Dũng nêu ý kiến.

Ngoài ra, đại diện của tỉnh Nam Định cũng đề nghị xem xét trong quá trình xây dựng Nghị định, Thông tư hướng dẫn sau khi Luật đất đai được ban hành cần quy định rõ một số cụ thể:

Quy định một cách rõ ràng, cụ thể để xác định tiêu chí, mức điều chỉnh tỉ lệ % do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá, cần có quy định chung để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan trong công tác xác định giá đất.

Hướng dẫn quy định chi tiết chỉ tiêu trong xác định giá đất cụ thể như tiến độ bán hàng, tỉ lệ quảng cáo bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro trong kinh doanh, chi phi xây dựng (có được tính theo Quyết định suất đầu tư của Bộ xây dựng ban hành hàng năm hay không)..... để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan trong công tác định giá đất.

Theo quy định hiện hành khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư được hướng dẫn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì việc ước tính tổng chi phí phát triển được xác định trên cơ sở căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Tuy nhiên, thực khi áp dụng định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì các đơn giá, định mức không có phạm vi áp dụng để xác định giá đất cụ thể (VD: Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng xây dựng và ban hành hàng năm thì không có phạm vi áp dụng cho mục đích này). Do đó, đề nghị khi ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn cần quy định cụ thể những đơn giá, định mức được áp dụng cho mục đích xác định giá đất cụ thể.

Cũng nêu ý kiến về việc định giá đất, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Kạn Đỗ Thị Minh Hoa cho rằng, mặc dù dự thảo Luật đã giải thích về nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường nhưng trên thực tế còn gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất. Việc áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với thực tiễn tại nhiều địa phương.

Bà Đỗ Thị Minh Hoa đề nghị cơ quan soạn thảo Luật nghiên cứu quy định cụ thể và có định lượng về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để có thể lượng hóa như thế nào là giá đất xuất hiện với tần suất nhiều nhất, xuất hiện trong khoảng thời gian nhất định là trong bao lâu…

Đức Minh (t/h)