Việc Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đang mở thêm một biến số cho thị trường căn hộ. Khi tuổi đời, chất lượng công trình và phương án xử lý sau khi hết niên hạn được đặt rõ hơn trong bài toán định giá, những căn hộ cũ từng tăng giá mạnh có thể phải đối mặt với cách nhìn khác từ người mua.
Căn hộ 20 năm tuổi sẽ được định giá thế nào?
Sau nhiều năm tăng giá liên tục, chung cư đang là một trong những loại tài sản được không ít nhà đầu tư lựa chọn để vừa cho thuê, vừa kỳ vọng hưởng chênh lệch giá. Tuy nhiên, câu chuyện có thể trở nên phức tạp hơn khi tuổi đời của tòa nhà được đưa vào bài toán định giá một cách rõ ràng.
Ngày 18/9/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 278/NQ-CP, trong đó yêu cầu đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng. Đồng thời, cơ chế xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng cũng phải làm rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính khi xây mới.
Thông tin này khiến bài toán mua căn hộ cũ có thêm một dữ kiện cần cân nhắc. Chị Thu Hương, một người đang tìm mua căn hộ tại khu vực phía Tây Hà Nội, cho biết ban đầu gia đình chủ yếu so sánh giá bán, diện tích, khoảng cách tới nơi làm việc và trường học của con. Trong danh sách lựa chọn có một số dự án đã vận hành hơn 15 năm với giá thấp hơn chung cư mới trong cùng khu vực.
“Nhà mới đắt hơn nhưng mình biết còn thời gian sử dụng dài. Còn căn hộ đã ở 15 đến 20 năm thì ngoài tiền sửa nhà, tôi sẽ phải tính cả hệ thống thang máy, phòng cháy chữa cháy, đường ống và khả năng sau này bán lại. Nếu giá nhà cũ vẫn gần bằng nhà mới thì người mua sẽ phải cân nhắc nhiều hơn”, chị Hương nói.
Đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình có thể khiến tuổi đời tòa nhà trở thành yếu tố được người mua cân nhắc kỹ hơn khi định giá căn hộ.
Đây cũng là điểm có thể tác động tới thị trường thứ cấp. Những năm gần đây, trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm và giá sơ cấp liên tục tăng, không ít chung cư đã qua sử dụng nhiều năm vẫn tăng giá mạnh. Người mua đôi khi chấp nhận mức giá cao vì vị trí thuận tiện và nguồn cung quanh khu vực hạn chế.
Dù vậy, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Luật Nhà ở hiện hành đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế hoặc công trình chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng.
Nghị quyết 278/NQ-CP đặt yêu cầu làm rõ hơn thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình và cách xử lý khi hết thời hạn, chứ không đồng nghĩa cứ đến một mốc số năm cố định thì quyền sở hữu căn hộ tự động mất đi. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được Bộ Xây dựng công bố hồi tháng 7 cũng đã bỏ đề xuất “sở hữu chung cư có thời hạn”.
Chính sự khác biệt này sẽ có ý nghĩa lớn với tâm lý thị trường. Nếu người mua hiểu niên hạn công trình thành “hạn sử dụng căn hộ” theo cách cứ đủ 50 năm hoặc một mốc cố định là mất tài sản, phản ứng về giá có thể mạnh hơn bản chất quy định.
Không phải chung cư càng cũ càng mất giá
Việc đưa tuổi đời công trình vào định giá không đồng nghĩa thị trường sẽ hình thành một công thức đơn giản rằng chung cư cứ thêm một năm tuổi sẽ mất thêm một phần giá trị. Một căn hộ thực tế chứa nhiều lớp giá trị. Phần công trình xuống cấp theo thời gian, nhưng lợi thế vị trí, hạ tầng khu vực, khả năng kết nối và quyền lợi gắn với đất không vận động theo cùng một chiều.
Đó là lý do nhiều chung cư cũ tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện vẫn tăng giá trong những năm qua. Một tòa nhà đã vận hành 15 hoặc 20 năm nhưng nằm gần trung tâm, trường học, bệnh viện, tuyến metro hoặc khu vực khan hiếm dự án mới có thể vẫn được người mua chấp nhận với mức giá cao.
Trong khi đó, một chung cư có tuổi đời tương đương nhưng nằm ở khu vực nguồn cung lớn, chất lượng vận hành kém, chi phí bảo trì cao hoặc hạ tầng xuống cấp có thể chịu sức ép giảm giá mạnh hơn. Tuổi công trình vì vậy có khả năng trở thành một bộ lọc mới thay vì chiếc “đồng hồ đếm ngược” kéo giá tất cả chung cư cũ đi xuống.
Với nhà đầu tư, thay đổi lớn có thể nằm ở cách tính giá trị còn lại của tài sản. Nếu trước đây kỳ vọng phổ biến là mua căn hộ, thu tiền thuê và chờ mặt bằng giá khu vực tăng, thì một căn hộ đã vận hành lâu năm sẽ cần được tính thêm chi phí bảo trì, khả năng vay thế chấp, thanh khoản khi bán lại và triển vọng cải tạo trong tương lai.
Chung cư cũ không đồng nghĩa với mất giá, bởi giá trị căn hộ còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, hạ tầng và khả năng cải tạo, xây dựng lại.
Ngân hàng cũng là một mắt xích đáng theo dõi khi giá trị tài sản bảo đảm vốn phụ thuộc vào nhiều tiêu chí, trong đó chất lượng và khả năng thanh khoản của bất động sản có vai trò quan trọng. Nếu tuổi đời công trình được thị trường phản ánh rõ hơn vào giá, những căn hộ có thời gian khai thác còn lại ngắn hoặc chất lượng xuống cấp có thể gặp bất lợi hơn trong khâu định giá tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, mức độ tác động còn phụ thuộc chính sách tín dụng và phương pháp định giá của từng tổ chức tín dụng.
Ở góc độ người mua để ở, bài toán lại khác. Một căn hộ cũ có giá hợp lý, vị trí thuận tiện và chất lượng còn tốt vẫn có thể hấp dẫn hơn việc phải dịch chuyển xa trung tâm để mua dự án mới. Điều người mua cần biết rõ hơn là tòa nhà được đưa vào sử dụng từ thời điểm nào, hồ sơ thiết kế xác định thời hạn ra sao, tình trạng kỹ thuật hiện tại thế nào và quyền lợi của mình nếu công trình phải cải tạo hoặc xây dựng lại.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện vẫn trong quá trình hoàn thiện, vì vậy tác động thực tế tới giá căn hộ còn phụ thuộc nội dung cuối cùng được Quốc hội thông qua, đặc biệt là quy định chuyển tiếp và cách xử lý quyền lợi của chủ sở hữu.
Nhưng ngay từ lúc này, câu chuyện niên hạn đã đặt thêm một phép tính cho thị trường. Với những người mua chung cư để lướt sóng hoặc kỳ vọng tài sản sẽ tăng giá gần như liên tục theo mặt bằng khu vực, tuổi đời tòa nhà có thể trở thành yếu tố khó bỏ qua. Còn với người mua để ở dài hạn, câu hỏi quan trọng sẽ không đơn thuần là căn hộ đã cũ bao nhiêu năm, mà số tiền bỏ ra tương ứng thế nào với chất lượng công trình, vị trí và quyền lợi còn lại trong suốt vòng đời của tài sản.
An Vũ